BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Die Übertragung vermieteter Immobilien birgt steuerliche Herausforderungen, die oft einen Verkauf gegenüber einer Schenkung bevorzugen lassen. Durch gezielte Nutzung von Abschreibungen und Nießbrauch können erhebliche Steuervorteile erzielt werden, die sowohl für Eltern als auch für Kinder von Bedeutung sind.
Die Übertragung einer vermieteten Immobilie ist ein komplexes Unterfangen, das zahlreiche steuerliche Überlegungen mit sich bringt. Oftmals stellt sich die Frage, ob ein Verkauf nicht vorteilhafter ist als eine Schenkung. Der Grund liegt in der steuerlichen Behandlung der Abschreibungen. Bei einer Schenkung übernimmt der Beschenkte die steuerliche Vergangenheit der Immobilie, was bedeutet, dass die Abschreibungsmöglichkeiten oft bereits ausgeschöpft sind. Im Gegensatz dazu ermöglicht ein Verkauf eine Neubemessung der Abschreibung auf Basis des Kaufpreises, was langfristig zu erheblichen Steuervorteilen führen kann.
Ein häufiger Ansatz in der Praxis ist der gestundete Kaufpreis, bei dem der Kaufpreis später ganz oder teilweise erlassen wird. Dies ist steuerlich zulässig, solange die Konditionen marktüblich sind. Doch Vorsicht ist geboten: Wird die Immobilie unter Wert verkauft, kann das Finanzamt die Transaktion in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufspalten. Dies hat Auswirkungen auf die Abschreibungsmöglichkeiten und die Nutzung des Schenkungsteuer-Freibetrags.
Ein weiteres beliebtes Instrument bei der Übertragung von Immobilien ist der Vorbehaltsnießbrauch. Hierbei bleiben die Eltern wirtschaftlich begünstigt, indem sie die Mieteinnahmen weiterhin beziehen, während die Kinder als neue Eigentümer auftreten. Dies reduziert den steuerlichen Wert der Immobilie und kann die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer erheblich senken. Allerdings sollte bedacht werden, dass ein späterer Verzicht auf den Nießbrauch eine zusätzliche Schenkung auslösen kann.
Kompliziert wird es, wenn noch eine Restschuld auf der Immobilie besteht. Übernimmt das Kind den Kredit, handelt es sich um eine teilentgeltliche Übertragung. Bleibt die Last bei den Eltern, sind die Zinsen nicht mehr absetzbar, da die Immobilie nicht mehr in ihrem Besitz ist. Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs bestätigt diesen Nachteil. Insgesamt zeigt sich, dass die Übertragung einer vermieteten Immobilie sorgfältig geplant werden muss, um steuerliche Nachteile zu vermeiden und den Familienfrieden zu wahren.
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