BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Der deutsche Immobilienmarkt steht vor großen Herausforderungen. Während die Preise für Eigentumswohnungen stagnieren, ist das Transaktionsvolumen drastisch gesunken. Steigende Zinsen und geopolitische Unsicherheiten belasten die Branche zusätzlich.
Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase der Stagnation, die sowohl Investoren als auch Immobilienbesitzer vor neue Herausforderungen stellt. Im ersten Quartal 2026 stagnieren die Preise für Eigentumswohnungen, während das Transaktionsvolumen im Vergleich zu den Rekordjahren massiv eingebrochen ist. Diese Entwicklung ist vor allem auf steigende Zinsen und neue Regulierungen zurückzuführen, die die Branche ausbremsen.
Die Dynamik auf dem Wohnungsmarkt hat sich deutlich abgeschwächt. Laut dem Immobilienpreisindex GREIX, den das Institut für Weltwirtschaft (IfW) erstellt, legten Eigentumswohnungen im ersten Quartal nominal nur um 0,4 Prozent zum Vorquartal zu – der niedrigste Anstieg seit Sommer 2024. Inflationsbereinigt sieht es noch düsterer aus: Real verloren Wohnungen 0,2 Prozent zum Vorquartal und satte 1,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Einfamilienhäuser zeigen sich robuster: Hier stiegen die Preise nominal um 1,9 Prozent zum Vorquartal und um 3,2 Prozent zum Vorjahr.
Die Unterschiede zwischen den Metropolen werden größer. Leipzig verzeichnete mit plus 2,5 Prozent den stärksten Anstieg, während Städte wie Berlin und Stuttgart Rückgänge verzeichnen. In Berlin verbuchte man ein Minus von 0,3 Prozent, Frankfurt verlor 1,4 Prozent, und Stuttgart gab um 1,9 Prozent nach. Die Vermarktungsdauer liegt im Schnitt bei 90 Tagen für Wohnungen und 91 Tagen für Häuser. Plattformen wie Immoscout24 registrierten einen Nachfragerückgang von rund 8 Prozent.
Das Transaktionsvolumen ist massiv geschrumpft. 2025 wurden insgesamt 32,8 Milliarden Euro umgesetzt – 2021 waren es noch 114 Milliarden. Branchenkenner sehen den Markt auf dem Niveau der letzten Wachstumszyklen angekommen. Im ersten Quartal 2026 flossen immerhin 8,6 Milliarden Euro, ein Plus von 20 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Erholung bleibt jedoch graduell. Rund 60 Prozent des Kapitals stammte von inländischen Investoren.
Deutschlands größter Immobilienkonzern, Vonovia, spürt den Druck. Vonovia meldete für das erste Quartal 2026 ein leicht gestiegenes bereinigtes EBITDA von 712 Millionen Euro. Der bereinigte Gewinn fiel jedoch um 7,2 Prozent auf 366 Millionen Euro. Hauptgrund sind die gestiegenen Finanzierungskosten. Trotz des Gewinnrückgangs trieb die Wohnungsknappheit die Mieten weiter nach oben. Im Schnitt verlangt Vonovia nun 8,26 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von 3,8 Prozent. In Berlin liegt der Leerstand bei den rund 138.000 Wohnungen bei nur 0,8 Prozent.
Die geplante Mietrechtsreform sorgt für Unruhe. Das Mietrechtspaket II sieht eine Deckelung von Indexmieten in angespannten Märkten vor. Steigerungen sollen auf 3,5 Prozent jährlich begrenzt werden; liegt die Inflation über 3 Prozent, darf nur die Hälfte des darüber liegenden Anstiegs weitergegeben werden. Die Reaktion der Vermieter fällt heftig aus. Eine Umfrage zeigt, dass etwa 60,5 Prozent der privaten Vermieter erwägen, ihre Tätigkeit ganz oder teilweise aufzugeben und ihre Bestände zu verkaufen.
Die Stagnation im Wohnungsbau bleibt das drängendste Problem. Laut Pestel-Institut fehlen in Deutschland aktuell rund 1,4 Millionen Wohnungen. Hohe Baukosten und verschlechterte Investitionsbedingungen erschweren neue Projekte. Viele Unternehmen konzentrieren sich daher auf die Sanierung von Bestandsimmobilien. Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen verharren laut Interhyp bei rund 4 Prozent. Experten erwarten für Juni 2026 eine Entscheidung der EZB über mögliche weitere Zinsschritte.
Die Perspektiven für 2026 bleiben verhalten. Analysten rechnen mit einer geringen Transaktionsdynamik. Während in Österreich noch mit einem nominalen Preisanstieg von etwa 2 Prozent gerechnet wird, deuten die Prognosen für Deutschland auf eine Seitwärtsbewegung hin. Ein Hoffnungsschimmer: In Bayern stiegen die Baugenehmigungen im ersten Quartal um rund 12 Prozent. Ob dies den Beginn einer Trendwende markiert, bleibt fraglich.
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