FRANKFURT / LONDON (IT BOLTWISE) – Der Frankfurter Wohnungsmarkt hat sich 2025 sichtbar auseinanderentwickelt: Bestandspreise und Umsätze steigen, während der Neubau deutlich an Dynamik verliert. Eine Analyse eines Maklers auf Basis von Gutachterausschuss-Daten zeigt rund 2.987 verkaufte Wohnungen im Vorjahr plus 17 Prozent. Käufer zahlten für Bestandswohnungen im Schnitt 434.657 Euro und damit mehr als im Vorjahr. Die Verschiebung betrifft vor allem die Finanzierungssituation, denn beim Neubau sinken Zahl der Verkäufe, Umsätze und Quadratmeterpreise zugleich.
Der Frankfurter Wohnungsmarkt ist 2025 klar in zwei Richtungen gelaufen: Auf der einen Seite gewinnt der Bestand an Zugkraft, auf der anderen Seite verlieren Neubauprojekte spürbar Marktanteile. Wie aus einer aktuellen Auswertung für den lokalen Immobilienhandel hervorgeht, wurden im vergangenen Jahr insgesamt 2.987 Wohnungen in Frankfurt verkauft, das entspricht einem Plus von rund 17 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig steigen die Preise im Schnitt moderat, während sich die Angebots- und Finanzierungsrealität im Neubau offenbar stärker verschärft. Für Käufer bedeutet das vor allem: Das Risiko verlagert sich von der Bauphase stärker in den Bestand, während Verkäufer im Neubau ihre Kalkulation neu ausrichten müssen.
Technisch betrachtet lässt sich die Entwicklung als Wechselwirkung zwischen Preisbildung, Angebotstempo und Finanzierungskosten lesen. Die Analyse basiert auf Daten der Gutachterausschüsse zu tatsächlich getätigten Transaktionen und bildet damit weniger Erwartungen ab als reale Marktabschlüsse. Für Bestandswohnungen lag der durchschnittliche Kaufpreis bei 434.657 Euro, was einem Anstieg von 3,4 Prozent entspricht. Der Preis pro Quadratmeter stieg der Auswertung zufolge leicht um 1,4 Prozent auf 5.963 Euro. Auch bei Häusern setzt sich das Muster fort: Der Kaufpreis im Bestand kletterte um 3,8 Prozent auf 759.342 Euro, während der Quadratmeterpreis mit 5.083 Euro nahezu konstant blieb.
Die Divergenz wird noch deutlicher, wenn man Neubau und Bestand gegenüberstellt. Während der Markt bei Bestandswohnungen wuchs, sank die Zahl der vermittelten Neubauwohnungen um 31,5 Prozent auf 185. Der Rückgang zeigt sich auch im Umsatz: Dieser fiel um gut 34 Prozent auf 96,2 Millionen Euro. Bei neugebaute Eigentumswohnungen lagen die durchschnittlichen Kaufpreise 2025 rund vier Prozent unter dem Vorjahresniveau und erreichten etwa 519.789 Euro. Der Quadratmeterpreis ging um gut fünf Prozent auf 7.687 Euro zurück. Als Treiber nennt die Immobilienbranche insbesondere die Kombination aus hohen Baukosten und gestiegenen Zinsen, die viele Projekte an ihre wirtschaftlichen Grenzen bringt.
Damit entsteht eine Verschiebung des Marktes, die nicht nur Käufer und Verkäufer betrifft, sondern auch die Wettbewerbsdynamik unter Maklern und Projektentwicklern. Große Vertriebs- und Maklernetzwerke versuchen typischerweise, Käufergruppen durch passende Finanzierungsmodelle und kurze Verkaufswege im Bestand zu binden; ähnlich gehen Wettbewerber wie Engel & Völkers oder Remax vor, indem sie lokale Preis- und Angebotsdaten stärker segmentieren. In der Praxis verschiebt die Neubau-Flaute die Nachfrage kurzfristig in verfügbare Bestände, die zudem oft preislich flexibler und schneller finanzierbar sind. Experten betonen dabei häufig: Wer Neubau kauft, trägt in der Regel Projektrisiken und Zeitrisiken mit; wenn Neubau seltener verfügbar ist, wird dieses Portfolio-Risiko anders verteilt.
Auch Marktmechanismen jenseits der reinen Preisstatistik spielen eine Rolle. Die Auswertung weist aus, dass insbesondere Käufer im oberen Preissegment überproportional aktiv waren: Der Bereich jenseits von einer Million Euro wächst, und Zuwächse zeigt vor allem das Segment über fünf Millionen Euro. Im Bericht wird zudem hervorgehoben, dass bei gehobenen Immobilien Altstadt und Innenstadt sowie das Westend besonders im Fokus standen. Diese Konzentration kann für Unternehmen relevant sein, weil sie die Kapitalflüsse in bestimmte Mikro-Lagen bündelt und damit die Liquidität im Markt beeinflusst. Gleichzeitig deutet das auf eine weiterhin vorhandene Zahlungsbereitschaft hin, die im Neubau aber offenbar nicht in entsprechende Angebote übersetzt wurde.
Aus Expertenperspektive ist die Aussage plausibel, dass die Nachfrage zwar insgesamt vorhanden bleibt, sich aber strukturell verlagert. Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter des betrachteten Maklers, ordnet die Entwicklung so ein, dass viele Projekte unter den aktuellen Rahmenbedingungen nicht realisiert werden können, während Käufer auf kurzfristig verfügbare Objekte ausweichen. Das ist ein klassischer Timing-Effekt: Sobald Entwicklungs- und Baukapazitäten gebremst werden, verschiebt sich die Nachfrage von der Zukunft in die Gegenwart. Im Ergebnis profitieren Bestände von einer Art Nachfrage-Stau, während Neubauprojekte nicht nur preislich, sondern auch in ihrer Vermarktungslogik unter Druck geraten.
Für die Regulatorik und den Datenschutz ergeben sich daraus weitere praktische Implikationen, auch wenn die Kennzahlen selbst unkritisch sind. Transaktionsdaten und Bewertungsgrundlagen stehen häufig in einem Spannungsfeld aus Transparenzanforderungen und dem Schutz personenbezogener Informationen. Makler und Plattformen sollten deshalb Prozesse so gestalten, dass sie Auswertungen auf aggregierte Kennzahlen stützen, statt Rückschlüsse auf einzelne Käufer oder Verkäufer zu ermöglichen. Zusätzlich spielt das Zusammenspiel mit immobilienrechtlichen Rahmenbedingungen eine Rolle, etwa bei Eintragungen im Grundbuch, bei Vertragsgestaltung und bei Informationspflichten gegenüber Parteien. Gerade bei gehobenen Objekten, in denen Transaktionen seltener sind, steigt die Sensibilität für Rückschlussrisiken.
Der Blick nach vorn hängt davon ab, wie schnell sich Baukosten, Finanzierungskonditionen und Angebotserholung realistisch angleichen. Wenn Zinsen hoch bleiben oder Baukapazitäten weiter gebremst werden, dürfte der Bestand auch 2026 weiterhin das “Schnell verfügbar”-Segment darstellen, während Neubauangebote weiterhin selektiv entstehen. Für Entwickler und Investoren heißt das, dass Wirtschaftlichkeitsrechnungen, Vertragsmodelle und Risikoverteilung neu kalibriert werden müssen, etwa über gestaffelte Kaufpreislogiken oder stabilere Vorverkaufsquoten. Für Käufer und Unternehmen in der Immobilienbranche liegt die Chance in besserer Datenqualität: Wer Transaktionsmuster granular auswertet und sie in Angebots- und Finanzierungsentscheidungen übersetzt, kann Preisverhandlungen und Portfolioaufbauten robuster machen. Kurzfristig bleibt Frankfurt damit ein Markt, in dem sich die Wertentwicklung zunehmend nach Verfügbarkeit und Finanzierbarkeit richtet.
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