BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Zu Jahresbeginn 2026 verzeichnen die Pfandbriefbanken ein deutliches Wachstum bei Immobiliendarlehen. Der vdp berichtet für das erste Quartal 39,8 Mrd. Euro Neugeschäft – insbesondere Wohnimmobilien steigen, während Gewerbe nachzieht. Gleichzeitig ordnet vdp-CEO Jens Tolckmitt die von der BaFin angesprochenen LTV-Risiken ein und widerspricht einer pauschalen Übertragung auf die tatsächliche Kreditqualität. Damit rückt die Frage in den Vordergrund, ob makroprudenzielle Eingriffe wirklich nötig sind, oder ob ein Kosten- und Datenbild statt eines Systemrisikos entscheidet.
Zum Auftakt von 2026 setzt sich die leichte Erholung im Immobilienfinanzierungsmarkt fort – zumindest in den Zahlen der Pfandbriefbanken. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) meldet für Januar bis März ein Neugeschäft von 39,8 Mrd. Euro bei Immobiliendarlehen. Das entspricht im Vorjahresvergleich einem Anstieg von 5,9 % (Q1 2025: 37,6 Mrd. Euro) und auch im Direktvergleich zum vorherigen Quartal liegt das Volumen um 4,2 % höher (Q4 2025: 38,2 Mrd. Euro). Interessant ist dabei vor allem die zeitliche Stabilität: Das Wachstum wirkt nicht wie ein kurzfristiger Ausschlag, sondern wie eine Fortsetzung der Marktberuhigung nach den zuvor verhaltenen Finanzierungsphasen.
Technisch betrachtet steckt hinter solchen Quartalsstatistiken mehr als nur “mehr Kredite”. Entscheidend sind die Messgrößen und Annahmen, die Risikomodelle speisen. Der vdp verweist in diesem Kontext auf die von der Bundesbank erhobenen Kennzahlen der Datenerhebung zu Wohnimmobilienfinanzierungen (WIFSta) – konkret auf Loan-to-Value-Werte (LTV). LTV beschreibt das Verhältnis von Kreditsumme zum Beleihungswert der Immobilie. vdp-Geschäftsführer Jens Tolckmitt macht jedoch deutlich, dass ein WIFSta-LTV sich ausschließlich auf das zu finanzierende Objekt bezieht und zusätzliche Sicherheiten außen vor lässt, die Kreditnehmer bereitstellen, falls die Immobilie allein nicht ausreicht. Damit könne eine Kennziffer das echte Risiko systematisch “überzeichnen”.
Diese Einordnung bekommt zusätzliche Relevanz, weil der Markt parallel auf regulatorische Signale schaut. Die BaFin hatte – im Rahmen der WIFSta-Ergebnisse für das vierte Quartal 2025 – erhöhte Risiken in der Wohnimmobilienfinanzierung angesprochen und für die Zukunft eine Aktivierung makroprudenzieller Instrumente in Aussicht gestellt. Tolckmitt stellt diese Logik in Frage: Makroprudenzielle Maßnahmen seien vor allem dann gerechtfertigt, wenn eine sich selbst verstärkende Abwärt-/Aufwärtsspirale entsteht, also steigende Preise die Kreditvergabe lockern, was wiederum zusätzliche Vergaben nach oben treibt. Sein Gegenargument lautet: Preise steigen in etwa im Einklang mit dem Inflationsniveau, das Finanzierungsgeschäft wächst nur moderat, und die Kreditvergabestandards gelten als stabil. Hier verweist er zusätzlich auf Bestätigung aus dem “Bank Lending Survey” der Bundesbank.
Operativ differenziert der vdp das Wachstum stark nach Immobiliensegmenten. Beim Wohnneugeschäft steht für das Berichtsquartal ein Volumen von 25,2 Mrd. Euro zu Buche; das entspricht einem Plus von 2,4 % gegenüber Q1 2025 (24,6 Mrd. Euro). In der Detailbetrachtung sind Ein- und Zweifamilienhäuser der dominierende Treiber: 11,9 Mrd. Euro bzw. 47,2 % des Wohnvolumens fließen in diese Objektkategorie. Dahinter folgen Mehrfamilienhäuser mit 6,5 Mrd. Euro (25,8 %) und Eigentumswohnungen mit 5,6 Mrd. Euro (22,2 %). Für Entscheider in Banken und Plattformen ist das auch ein Hinweis auf die unterschiedliche Daten- und Kostenstruktur je Segment, etwa bei Laufzeiten, Tilgungslogik und Sicherheitenmanagement.
Bei Gewerbeimmobilien zeigt sich die Bewegung etwas später und in anderen Mustern. Das Neugeschäft für gewerblich genutzte Objekte erreicht 14,6 Mrd. Euro, wobei die Wachstumsrate mit 12,3 % im Vorjahresvergleich zwar höher ausfällt, aber von einem niedrigeren langfristigen Niveau kommt. Objektseitig entfällt der größte Teil auf Büroobjekte (6,9 Mrd. Euro) sowie Handelsgebäude (4,7 Mrd. Euro; beide Klassen wachsen zweistellig). Weitere Werte betreffen Hotels (0,6 Mrd. Euro), Industriegebäude (0,2 Mrd. Euro) und sonstige gewerblich genutzte Immobilien (2,2 Mrd. Euro). Diese Aufteilung ist wichtig, weil Gewerbeportfolios oft stärker von Mietausfallrisiken, Refinanzierungszyklen und Standortrisiken abhängen als der Wohnbereich.
Auch in der praktischen Risikobewertung spielt das Kostenbild eine Rolle, die Tolckmitt explizit anspricht. Hohe LTVs erklärt er weniger mit einer aggressiveren Kreditpolitik, sondern mit der Kostenseite: Transaktionskosten seien in Deutschland vergleichsweise hoch, und die Baukosten hätten über einen langen Zeitraum stark zugelegt. Daraus kann sich rechnerisch ein größerer Finanzierungsbedarf ergeben, selbst wenn die Zahlungsfähigkeit der Kreditnehmer im Gesamtkontext nicht aus dem Ruder läuft. Zudem betont er, dass die Bundesregierung mit den Planungen zum Gebäudetyp E einen richtigen Schritt macht, um künftige Kostensteigerungen abzufedern. Allerdings werde sich ein sinkender Fremdmittelbedarf nicht kurzfristig in den Neuzahlen niederschlagen.
Der Blick auf den Marktbestand zeigt zudem, dass sich die Erholung bisher eher in einem stabilen Korridor bewegt. Zum 31. März 2026 summieren sich die von vdp-Mitgliedern ausgereichten Immobiliendarlehen auf 1.040,4 Mrd. Euro. Gegenüber dem Vorquartal (31.12.2025: 1.040,3 Mrd. Euro) bleibt der Bestand praktisch konstant, was die Interpretation “keine sprunghafte Risikoverschiebung” stützt. Der Großteil des Volumens entfällt auf Objekte in Deutschland (85,4 %). In der Wettbewerbsperspektive ist das bedeutsam: Während Pfandbriefbanken traditionell einen stark gesicherten Refinanzierungsrahmen nutzen, konkurrieren sie im Marktgeschehen mit anderen Kreditinstituten wie Hypothekenbanken und großen Geschäftsbanken. Für diese Gruppen entscheidet sich künftig, wie Datenqualität, Sicherheitenbewertung und Standardisierung in der Kreditprüfung gegeneinander ausbalanciert werden.
Für die Zukunft ergibt sich daraus ein eher differenziertes als alarmistisches Szenario. Wenn makroprudenzielle Instrumente kommen sollten, werden sie voraussichtlich nicht “blind” auf LTV-Listen wirken, sondern auf die Frage, ob echte Belastungssignale entstehen: steigende Ausfallraten, sinkende Beleihungswerte, auffällige Refinanzierungsrisiken oder eine zu lockere Kreditvergabe im Zeitverlauf. Für Unternehmen heißt das: Immobilienfinanzierungsprozesse brauchen weiterhin belastbare Datenpipeline-Logik, insbesondere bei Sicherheiten, Objektbewertungen und der Abbildung von Zusatzsicherheiten, die in einzelnen Kennzahlen nicht vollständig sichtbar sind. Gleichzeitig bleibt die regulatorische Sensibilität hoch, weil WIFSta und vergleichbare Erhebungen als Frühwarnsystem funktionieren. Und schließlich steht ein externer Unsicherheitsfaktor im Raum: mögliche Auswirkungen des Iran-Kriegs auf Finanzierungsgeschäfte könnten erst im zweiten Quartal spürbar werden, sodass der nächste Quartalsbericht besonders auf Preis-, Zins- und Kreditrisikokomponenten hin untersucht werden dürfte.
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