BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Banken in Deutschland melden im Zuge von Nahost-Spannungen und der Blockade der Straße von Hormus einen erneuten sprunghaften Anstieg der Finanzierungskosten. Die EY-Parthenon-Befragung zeigt, dass sich das Risikoverständnis für notleidende Immobilien deutlich verschiebt und die Fälligkeitsthemen in den Kreditbüchern verschärfen. Gleichzeitig rücken aktive Restrukturierungen, Rettungserwerbe und Plattformlösungen stärker in den Fokus, während die Stimmung für eine schnelle Markterholung gedämpft bleibt. Für Investoren und Projektentwickler bedeutet das: Refinanzierungsplanung wird zum Engpass – nicht nur die Zinsannahme.
Die Finanzierungskosten kehren in der Immobilienwirtschaft nicht als abstrakter Makrofaktor zurück, sondern als operatives Risiko, das bereits im Refinanzierungsmanagement sichtbar wird. Auslöser sind laut Bankenbefragung die jüngsten Belastungen durch den Nahostkonflikt und die damit verbundene Blockade der Straße von Hormus, die in den Zeitraum der Erhebung fiel. In einem ersten Blick wirkt diese Kausalität zunächst wie ein externer Schock auf Kapitalmärkte; tatsächlich schlägt sie in Kreditportfolios durch, sobald Liquidität, Margen und Laufzeitprämien enger getaktet werden. Das Muster ist für Entscheider relevant: Erst sinkende Skepsis bis Ende Februar, dann ein abrupter Sprung auf über 90 Prozent direkt zum Beginn der militärischen Auseinandersetzungen am 28. Februar 2026.
Technisch betrachtet geht es weniger um „Zinsen“ im Sinne einer einzelnen Zahl, sondern um die Verzahnung von Fälligkeiten, Refinanzierungsvolumina und Kreditqualität. Die Studie verweist darauf, dass sich der Markt in eine Fälligkeitswelle bewegt und ein bedeutender Teil der Institute hohe Refinanzierungsvolumina in den Beständen hält. Bei rund der Hälfte der Kreditinstitute liegt der Anteil der so relevanten Positionen über 40 Prozent, während jeweils vier Prozent sogar mehr als 60 beziehungsweise mehr als 80 Prozent erreichen. Genau diese Struktur macht das Portfoliorisiko zeitkritisch: Notleidende Engagements treffen früher auf neue Refinanzierungsfenster, in denen Banken weniger Puffer bieten können.
Für den Markt ist außerdem entscheidend, dass sich die Qualität der Immobilienfinanzierungen verschlechtert hat, obwohl viele Beobachter nach der Corona-Pandemie, dem Ukrainekrieg und der Zinswende zunächst wieder Stabilisierung erwarteten. Die NPL-Quote (Non Performing Loans) ist seit 2022 von 1,5 auf zuletzt fast fünf Prozent gestiegen und hat sich damit mehr als verdreifacht. Branchenexperten beschreiben dieses Umfeld deshalb als „Kostenanstieg trifft bereits belastete Immobilien“ – und nicht als klassische Phase, in der sich Probleme einfach auslaufen. Jean-Pierre Rudel ordnet den Kontext so ein, dass das Prinzip „Abwarten und Hoffen“ bei ohnehin notleidenden Objekten an Grenzen stößt. Auch Korbinian Gennies betont, dass aktive Restrukturierung nötig wird, um Refinanzierungsrisiken zu begrenzen und bilanzielle Belastungen steuerbar zu halten.
Im Wettbewerb der Problemlösungsmodelle zeigt sich ein klarer Trend: „Amend & Extend“ bleibt zwar die häufigste Strategie für Distressed Assets, wurde aber im Zeitverlauf ergänzt. 80 Prozent der Institute nennen diese Verlängerung und Anpassung bestehender Finanzierungen weiterhin. Gleichzeitig gewinnen aktive Bewältigungsstrategien spürbar an Bedeutung, darunter Rettungserwerbe und Plattformlösungen, bei denen Banken stärker mitarbeiten. Ein ähnlicher Reifegrad ist in anderen Märkten häufig dann zu beobachten, wenn sowohl regulatorische Anforderungen als auch Kosten-Nutzen-Rechnungen zu engeren Entscheidungslogiken führen. Als Vergleichsfolie werden in der Branche häufig Plattformansätze diskutiert, wie sie auch von internationalen Beratungs- und Transaktionsakteuren vorangetrieben werden. Die Studie sieht hier eine deutlichere Ausprägung: von zehn Prozent im Q3/2025 auf nun 20 Prozent, während NPL-Transaktionen leicht von 32 auf 36 Prozent zulegen.
Die Perspektive der Institute bleibt dennoch verhalten, weil die erwartete Erholung zeitlich verschoben wirkt. Rund die Hälfte der Befragten rechnet 2026 mit einer eher negativen Entwicklung, die andere Hälfte prognostiziert eine Seitwärtsbewegung, die sich auch bis 2027 und darüber hinaus fortsetzt. Eine erkennbare Trendwende erwarten viele erst ab 2029; hierfür gehen etwa 60 Prozent der Institute von positiven Entwicklungen aus. Die Studie liefert damit eine wichtige Marktsignalwirkung für institutionelle Kapitalgeber: Selbst wenn einzelne Risikoindikatoren kurzfristig nicht weiter eskalieren, bleibt das Setup für Restrukturierungen und selektive Investitionen länger relevant. Damit normalisiert sich nicht zwingend die wirtschaftliche Lage, sondern vor allem das Erwartungsmanagement nach einer vorher stark erhöhten Unsicherheit, wie Gennies erläutert.
Auch nach vorn bleibt die differenzierte Lage entscheidend. Bei Projektentwicklungen bleibt das Insolvenzrisiko hoch, allerdings mit einer leicht positiven Tendenz: 30 Prozent sehen steigende Insolvenzzahlen, im Vergleich zur Vorbefragung ist das aber ein deutlicher Rückgang (Q3/2025: 61 Prozent). Bei Bestandsobjekten hellt sich der Blick etwas auf, und weniger Befragte erwarten eine Zunahme der Insolvenzen (Q3/2025: 45 Prozent, Q1/2026: 13 Prozent). Parallel verliert der Wohnungsneubau weiter an Attraktivität, während sich die Nutzungsarten bei den Preiserwartungen divergieren. Wohnimmobilien zeigen sich stabiler als Büro und Einzelhandel, weil die strukturelle Nachfrage das Bewertungsniveau stützt; dennoch hemmen steigende Kosten und regulatorische Anforderungen das Wachstum operativ.
Für die Ausgestaltung von Strategien rückt damit die Frage in den Vordergrund, wo Banken und Investoren „Engineering“ betreiben müssen: nicht in der KI-Optimierung von Portfolios, sondern im präzisen Management von Finanzierungskosten, Baukosten und rechtlich-regulatorischen Rahmenbedingungen. Im Retail- beziehungsweise Privatkundensegment stehen Finanzierungskosten (70 Prozent) und Baukosten (60 Prozent) als Hauptprobleme im Vordergrund. Für institutionelle Investoren wirken Baukosten (70 Prozent) und zunehmende regulatorische Anforderungen (63 Prozent) bremsend, insbesondere durch Kalkulationsunsicherheiten und begrenzte Mietsteigerungsspielräume. Zusätzlich verweist die Studie darauf, dass fehlende immobilienspezifische Kompetenzen (57 Prozent) und regulatorische Anforderungen (70 Prozent) alternative Lösungsmodelle bislang ausbremsen. Aus Governance- und Compliance-Sicht ist das insofern relevant, als Restrukturierungen inzwischen häufig mit strengeren Kapital- und Risikoframeworks einhergehen: Entscheidungen müssen dokumentierbar, nachvollziehbar und gegenüber Aufsicht und Wirtschaftsprüfung belastbar sein.
Der wichtigste Zukunftseffekt liegt damit in der Priorisierung von Prozess- und Portfoliostrukturen: Wer 2026/2027 nur „verlängert“, riskiert in der Fälligkeitswelle eine spätere Konzentration problematischer Fälle; wer frühzeitig aktive Bewältigung einplant, kann Refinanzierungsrisiken früher begrenzen und bilanzielle Belastungen glätten. Die Studie deutet an, dass Banken und Marktteilnehmer deshalb vermehrt auf Bestandsportfolios, Stabilisierung und selektive Restrukturierung setzen statt auf massiven Neubauausbau. Für die Branche heißt das auch: Plattformlösungen und Rettungserwerbe werden wahrscheinlicher zum Standard, sobald das Kosten-Nutzen-Verhältnis bei regulatorischer Passfähigkeit stimmt. Bis 2029 hängt viel davon ab, ob sich die Insolvenzdynamik weiter normalisiert oder ob die nächste Welle an Refinanzierungsengpässen neue Verluste triggert.
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