BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Eine internationale Umfrage zeigt: Hybride Arbeitsmodelle bleiben auf hohem Niveau, doch die Bürofläche entwickelt sich nicht im selben Tempo zurück. 70 Prozent der Unternehmen halten weiter an einer Mischung aus Office und Homeoffice fest, während 59 Prozent ihre Flächenanforderungen als unverändert beschreiben. Gleichzeitig wächst die Nachfrage nach hochwertigeren und besser gelegenen Arbeitsflächen: Unternehmen wollen wählerischer werden statt komplett auszusteigen. Für Eigentümer und Investoren bedeutet das vor allem, Raumkonzepte stärker auf Flexibilität und ESG zu trimmen.
Hybrides Arbeiten ist in vielen Unternehmen längst zur Default-Einstellung geworden, aber der eigentliche Wendepunkt liegt weniger im „Ob“ als im „Wie“. Eine globale Befragung unter 73 Büro- bzw. Büroflächenmietern zeichnet ein differenziertes Bild: 70 Prozent setzen weiterhin auf eine Kombination aus Büro- und Homeoffice-Tagen, während lediglich 19 Prozent vollständig auf hybride Modelle verzichten, also in einem klassischen Modus bleiben. Das Überraschende folgt jedoch unmittelbar danach: Nur 59 Prozent melden keinen veränderten Flächenbedarf, während einzelne Gruppen trotz hybrider Normalität zusätzlichen Bedarf anmelden. Damit verschiebt sich die Strategie weg von pauschalen Flächenreduktionen hin zu einer selektiveren Ausrichtung.
Aus technologischer Sicht spiegelt diese Entwicklung, dass Arbeitsumgebungen zunehmend als „Service“ geplant werden. Hybride Nutzung erzeugt planbare Schwankungen in der Belegung, die typischerweise über Raum- und Arbeitsplatz-Management-Tools, Belegungsdaten sowie Zutritts- und Buchungssysteme gesteuert werden. Während der Artikel die Umfrageergebnisse in den Vordergrund stellt, lässt sich der unterliegende Mechanismus gut einordnen: Ein Unternehmen optimiert nicht nur Quadratmeter, sondern Resilienz und Produktivität über die gesamte „Workday“-Kette. Die Anforderung verschiebt sich zu flexiblen Flächenkonzepten, die unterschiedliche Nutzungsszenarien unterstützen, ohne dass jede Änderung zu einem baulichen Großprojekt wird.
Der Markt reagiert darauf mit einem neuen Wettbewerb um Qualität statt schlichter Größe. Branchenbeobachter verweisen seit einiger Zeit darauf, dass der Standort- und Objektmix eine größere Rolle spielt als die reine Flächensumme: gut erreichbare Lagen, hochwertige Innenausstattung und flexible Grundrisse werden für Mieter attraktiver. Genau das betont auch die Einschätzung von Manova Partners: Unternehmen konzentrieren die Nachfrage stärker auf Flächen, die Zusammenarbeit erleichtern, die Mitarbeiterzufriedenheit unterstützen und die jeweils relevanten ESG-Anforderungen erfüllen. Im Vergleich zu 2021 bleibt der Trend zwar stabil, aber die Wirkung zeigt sich regional unterschiedlich: Lateinamerika und Westeuropa legen zu, während die CEE-Region rückläufige Werte meldet.
Historisch betrachtet war der Büroflächenmarkt lange auf das klassische Modell „Präsenz dominiert“ ausgerichtet. Erst die große Welle der Remote-Arbeit hat vielerorts die Annahmen über Auslastung, Betriebskosten und Flächeneffizienz auf den Prüfstand gestellt. Frühe Versuche, pauschal zu reduzieren, stießen jedoch auf eine praktische Realität: Kollaboration, spontane Abstimmung und Onboarding brauchen weiterhin physische Räume, auch wenn sie zeitlich anders verteilt sind. Die aktuellen Umfragewerte stützen diese Einordnung. Wenn 14 Prozent in Aussicht stellen, künftig weniger Fläche zu benötigen, aber 15 Prozent sogar zusätzlichen Bedarf melden, wird deutlich, dass sich das Büro nicht abschafft, sondern neu kalibriert. Unternehmen „kaufen“ zunehmend bestimmte Nutzungsqualitäten statt nur Kapazität.
Die Datenschutz- und Sicherheitsdimension ist bei dieser Neuausrichtung besonders relevant. Systeme, die Belegung, Buchungen oder Zutritte erfassen, können – je nach Ausgestaltung – personenbezogene Daten oder zumindest nutzerbezogene Metadaten enthalten. Für Unternehmen bedeutet das: Während sie den Betrieb effizienter machen, müssen sie weiterhin Betriebsratsthemen, Informationspflichten und technische Schutzmaßnahmen berücksichtigen. Besonders bei hybriden Modellen, in denen Arbeitsorte und Zeitfenster variieren, steigt der Bedarf an Zweckbindung und Datenminimierung. Aus Investorensicht verschärft sich zudem die Erwartung, dass ESG nicht nur Energiekennzahlen betrifft, sondern auch verantwortliche Betriebsprozesse umfasst, inklusive sicherer IT-Infrastruktur in Gebäuden.
Auch der internationale Vergleich liefert einen Hinweis darauf, wie schnell Kultur und Regulierung in die Flächenstrategie hineinwirken. Lateinamerika verzeichnet einen starken Anstieg hybrider Modelle von 74 auf 93 Prozent, während Westeuropa ebenfalls zulegt, von 74 auf 80 Prozent. Die CEE-Region hingegen sinkt von 74 auf 61 Prozent; dort sind es laut Umfrage 19 Prozent, die komplett ohne Hybridmodell auskommen. Für die Planung ist das wichtig: Regionale Arbeitskulturen beeinflussen, wie konsequent Homeoffice gelebt wird, und damit wie stark Flächen tatsächlich entkoppelt werden können. Unternehmen, die weltweit agieren, müssen folglich „eine“ Strategie vermeiden und stattdessen flexible, lokal passende Rollouts konzipieren.
Ein besonders klares Signal sendet die Frage nach der Zukunft der Homeoffice-Tage: 76 Prozent der Unternehmen mit hybriden Modellen planen keine Reduzierung ihrer Homeoffice-Tage. Damit ist zumindest derzeit keine Rückkehr zu deutlich strengeren Präsenzpflichten in Sicht. Besonders ausgeprägt ist diese Haltung in der CEE-Region und in Westeuropa. Für die Anbieter von Büroflächen bedeutet das, dass die kurzfristige Argumentation „Hybrid ist nur eine Zwischenphase“ an Gewicht verliert. Gleichzeitig wachsen Anforderungen an Flexibilität: Wenn die Flächennutzung weniger gleichmäßig ist, müssen Reservierungslogik, Raumgrößen, IT-Anbindung und Wartungszyklen besser auf wechselnde Nachfrage abgestimmt sein. Große Immobilien- und Beratungsakteure wie CBRE oder JLL diskutieren in diesem Kontext seit längerem, dass „agile Flächennutzung“ zur Voraussetzung für attraktive Mietpreise wird.
Die kommende Phase dürfte daher weniger aus radikalen Reduktionen bestehen, sondern aus einer Portfolio-Optimierung. Für Mieter lohnt sich das, weil sie mit kleineren, besser verteilten Teams und geeigneten Arbeitsumgebungen zugleich Produktivität und Zufriedenheit steigern können. Für Eigentümer und Investoren folgt daraus, dass Anpassungsfähigkeit zum zentralen Kriterium wird: Gebäude mit modularen Flächenkonzepten, zeitgemäßen technischen Infrastrukturen und belastbaren ESG-Standards schneiden künftig besser ab. In den nächsten Quartalen könnte zudem die Messbarkeit von Nutzen stärker in den Vordergrund rücken, etwa über anonymisierte Nutzungskennzahlen und transparente Reporting-Mechanismen. Wenn die Unternehmen ihre Flächen „wählerischer“ machen, entsteht für Entwickler und PropTech-Anbieter ein konkretes Feld: sichere, datenschutzbewusste Plattformen für Belegung, Wartung und Nutzerkommunikation, die sich ohne großen Umbau in bestehende Gebäude integrieren lassen.
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