BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Aengevelt erwartet, dass die Assetklasse Office in den nächsten Jahren deutlich unter Umstrukturierungsdruck gerät. Sinkende Bedarfe durch hybride Modelle, demografische Effekte und KI-bedingte Rollenveränderungen treffen auf einen anhaltenden „Flight to Quality“-Trend. Besonders Bestandsobjekte mit monostrukturierten Zellenbüros, suboptimalen Lagen und schwacher energetischer Performance drohen zu „Stranded Assets“ zu werden. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach flexiblen New-Work-Flächen, Neubau in Top-Lagen und umfassender Nachrüstung im Bestand.
Die Zeiten, in denen Office-Immobilien in vielen Portfolios als planbarer Stabilitätsanker galten, bekommen Risse: Branchenberichte und Marktbeobachter gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Büroflächen nicht nur zyklisch schwankt, sondern strukturell neu sortiert wird. Laut Prognosen des Immobilienberaters Aengevelt bündelt sich dieser Wandel in drei Treibern: Erstens sinkt der rein quantitative Flächenbedarf durch Homeoffice und hybride Arbeitsmodelle. Zweitens beschleunigt der demografische Rückgang des Erwerbspersonenpotenzials die langfristige Bedarfskurve. Drittens wirkt Künstliche Intelligenz als Hebel, der Tätigkeiten in klassischen Bürorollen verändern oder automatisieren kann – mit direkten Folgen für Flächengrößen, Belegungslogiken und Mieternachfrage.
Der Zusammenhang zwischen Arbeitsorganisation und Immobilien ist dabei nicht abstrakt, sondern operativ: Wenn Unternehmen hybride Modelle etablieren, entsteht ein anderer Flächenmodus als das klassische „durchgehend belegte“ Büro. Aengevelt verweist darauf, dass bereits ein großer Teil der Arbeitgeber hybride Arrangements aus einzelnen Homeoffice-Tagen und Präsenzzeiten nutzt. Allerdings werden Flächen häufig nicht sofort vollständig reduziert, weil Zellenbüros in der Übergangsphase weiterhin als Voraussetzung für Präsenztage dienen. Erst bei der Umstellung auf Flex-Offices oder wenn Mietverträge auslaufen, erfolgt die konsequentere Neujustierung – wodurch sich die Umstrukturierung in Wellen vollzieht und Bestandsimmobilien zeitweise in der „Grauzone“ zwischen Bedarfskorrektur und Nutzungsfortschreibung stecken.
Aus technischer Perspektive lässt sich der Druck auf Office-Flächen gut an der Logik moderner KI- und Produktivitätsworkflows festmachen: Rollen in Bereichen wie Marketing, Social Media, Buchhaltung, Recht, HR und Assistenz sind besonders anfällig für Automatisierung durch KI-gestützte Assistenzsysteme, Text- und Analysewerkzeuge sowie Wissensagenten. Das bedeutet nicht automatisch „weniger Menschen“, aber häufiger „weniger standardisierte Tätigkeiten an einem festen Arbeitsplatz“ – mit stärkerer Projekt- und Teamlogik, variabler Tagesbelegung und einem höheren Bedarf an kollaborativen, kurzfristig adaptierbaren Arbeitsumgebungen. Genau hier setzt Aengevelt an: New-Work-gerechte Flex-Offices mit Co-Working-Flächen und Social Areas werden zur Antwort auf diese veränderten Arbeitsmuster.
Der Markt reagiere zudem mit dem bereits länger beobachteten „Flight to Quality“: Selbst wenn die Gesamtnachfrage unter gewissen Annahmen zurückgeht, verschiebt sich der Wettbewerb um die verbleibenden Nutzerbudgets. Aengevelt erwartet einen Rückgang der bundesweiten Büroflächennachfrage bis 2030 um 12 %, unter anderem gestützt auf die Annahme, dass hybride Modelle bei 69 % der Arbeitgeber angekommen sind. Gleichzeitig bleiben Anbieter von qualitativ hochwertigen Neubauten und gut nachgerüsteten Flächen in qualifizierten Lagen in einer privilegierten Position. Branchenexperten, die solche Verschiebungen regelmäßig begleiten, sehen außerdem im Zusammenspiel von Energieanforderungen und Nutzererwartungen einen Verstärker: Wer ESG- und Effizienzziele nicht erfüllt, verliert nicht nur Renditepotenzial, sondern auch Vermarktungsgeschwindigkeit.
Historisch erinnert der aktuelle Wandel an frühere Umbauzyklen, etwa als IT und Wissensarbeit die Flächennutzung bereits einmal von schwer „maschinenzentrierten“ Betriebsmodellen hin zu stärker flexiblen Kommunikations- und Arbeitsstrukturen verlagerten. Damals wie heute wirkt jedoch ein doppelter Effekt: Hardware- und Software-Entwicklung verändert Prozesse, und diese Prozessänderung zieht neue Anforderungen an Raumkonzepte nach sich. Neu ist, dass die KI-bedingte Rollenverschiebung deutlich schneller in Produktivitäts- und Kostenmodelle durchschlagen kann als viele klassische Technologiezyklen. Für die Immobilienpraxis heißt das: Es geht zunehmend um Betriebskonzepte, Belegungssteuerung und schnelle Anpassbarkeit von Grundrissen – nicht nur um „schöne Flächen“.
Für Investorinnen und Betreiber entsteht daraus eine klare Marktmechanik: Suboptimale Standorte und Monostrukturierungen geraten unter erheblichen Druck, weil sie sowohl bei Belegung als auch bei Vermietbarkeit an eine Kante stoßen. Aengevelt beschreibt ältere Büroobjekte mit unflexiblen Grundrissen, energetisch problematischem Zustand und/oder peripheren Lagen als besonders gefährdet. Solche Immobilien können sich zu „Stranded Assets“ entwickeln – mit Perspektiven wie Abriss oder Umnutzung, etwa zu gewerblichem Wohnen. Diese Entwicklung wird durch den parallelen Trend zu weiterhin lebhaften Neubau- und Nachfragesignalen in Wachstumsmärkten zusätzlich verschärft: Wenn Spitzenmieten steigen, werden energetische und funktionale Defizite im Bestand schneller zum Wertproblem.
Die Wettbewerbslage ist dabei nicht auf einen Anbieter oder ein Gutachten beschränkt. Große, international tätige Immobilienberatungen wie JLL oder CBRE beobachten ähnliche Verschiebungen in Richtung flexiblerer Mietflächen und besserer ESG-Profile und argumentieren häufig mit vergleichbaren Nutzer- und Belegungsdaten. Für den deutschen Kontext ergänzen City-Reports, dass nicht jede Stadt im gleichen Tempo reagiert: Aengevelt berichtet für Berlin, Frankfurt am Main, Düsseldorf und Leipzig zwar von teils erheblichen Zunahmen der Büroflächenleerstäde trotz eher begrenzter Neubauleistungen, während Magdeburg moderater abschneidet. Solche Unterschiede zeigen, wie stark regionale Bautätigkeit, Nutzerstruktur und Bestandspipeline die „Umstrukturierungsintensität“ bestimmen.
Für die nächsten Jahre dürfte entscheidend sein, wie schnell Bestandsimmobilien in ein New-Work-nahes Zielbild überführt werden. Aengevelt nennt dafür zentrale Merkmale: zentrale, gut erreichbare Lagen mit Anbindung an öffentlichen Nah- und Fernverkehr sowie micromobile Optionen wie e-Bikes; flexible Grundrisse mit Co-Working, Flex-Offices und Social Areas; hohe energetische Effizienz als Teil der ESG-Erfüllung; ein attraktives Interior Design für Mitarbeiterbindung; sowie ein begleitender Nutzungsmix, der auch Gastronomie- und Dienstleistungsangebote umfasst. Wichtig ist dabei der Vergleich Neubau versus Sanierung: Auch historische Fabrikgebäude lassen sich, wie Aengevelt andeutet, durch loftartige Strukturen und flexible Grundrisskonzepte in zukunftsfähige Office-Formate überführen.
Auf Regulierungs- und Datenschutzebene verstärkt sich der Anpassungsdruck zusätzlich: Modernisierte Büroimmobilien werden häufiger mit Sensorik, Zutritts- und Belegungsmonitoring kombiniert, um Betriebskosten zu optimieren und Kapazitäten besser auszulasten. Sobald solche Systeme Daten über Aufenthaltsmuster oder Nutzungsverhalten erheben, müssen Betreiber die Anforderungen an Datenschutz, Transparenz und Zweckbindung konsequent umsetzen; andernfalls drohen Haftungsrisiken und ein Vertrauensverlust bei Mietern. Gleichzeitig kann KI im Gebäudebetrieb helfen, Energieverbräuche zu senken und Lastspitzen zu glätten. Die Chancen steigen, wenn Technik und Compliance zusammen gedacht werden – und wenn die Umrüstung nicht nur als „Umbau im Quadratmeter-Sinn“, sondern als digitaler Betriebsumbau verstanden wird.
Für Unternehmen und Entwickler lässt sich daraus eine pragmatische Schlussfolgerung ableiten: Wer jetzt plant, sollte Flächenstrategien mit einer KI- und Hybrid-Arbeitsannahme verknüpfen und die Mietentscheidung an Anpassungsfähigkeit koppeln. Aengevelt betont zwar, dass Prognosewerte zwangsläufig unsicher sind und konjunkturelle Gegenkräfte wirken können; dennoch sind Szenarien eines Rückgangs der Büroflächennachfrage um 10 bis 20 % innerhalb von zehn Jahren nicht auszuschließen. In der Praxis verschiebt sich damit der Wettbewerb von „wer hat Fläche“ zu „wer hat den passenden Raum für variable Belegung“. Für die nächsten Projektzyklen bedeutet das: Sanierungsbudgets, Grundrissflexibilität und ESG-Performance werden zu zentralen Werttreibern – und damit auch zu einem Türöffner für neue Nutzersegmente, die gezielt moderne New-Work-Umgebungen nachfragen.
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