BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Die Regierung will den Immobilienmarkt stabilisieren und setzt dabei vor allem auf die Verlängerung der degressiven Abschreibung für Neubauten. Der 13-Punkte-Plan soll private Investitionen anstoßen, Baukosten senken und Prozesse wie Bauanträge digital beschleunigen. Parallel wird die KfW-Förderung für Effizienzhaus 55 bis Ende 2026 fortgeführt. Experten sehen Chancen für mehr Wohnungen, warnen aber zugleich vor der Notwendigkeit von Tempo und verlässlichen Rahmenbedingungen.
Die Politik versucht, den Immobilienmarkt in einem angespannten Umfeld zu beruhigen, und setzt dabei ungewöhnlich stark auf steuerliche Anreize. Im Mittelpunkt steht die Verlängerung der degressiven Abschreibung für Neubauprojekte, die Investoren in der Frühphase höhere steuerliche Effekte ermöglicht. Damit reagiert die Bundesregierung auf eine Kombination aus steigenden Baukosten, zähen Planungs- und Genehmigungsläufen sowie den spürbaren Finanzierungseffekten durch höhere Zinsen. Der vorgelegte 13-Punkte-Plan verbindet Fiskalpolitik mit Prozess- und Fördermaßnahmen, um die Lücke zwischen Nachfrage, Baukapazität und Liquidität zu schließen.
Technisch betrachtet wirkt die degressive AfA vor allem über die Kapitalrückflüsse: Bei Immobiliengesellschaften und vermietenden Privaten entscheidet die Abschreibungslogik über die Steuerbemessung in den ersten Jahren. Das verändert Cashflow-Timing, weil steuerliche Minderbelastungen früh eintreten und spätere Steuerlasten relativ gesehen später werden. Ergänzend soll ein Deutschlandfonds-Modul für den Wohnungsbau die Finanzierung strukturieren, während die Digitalisierung von Bauanträgen bis 2028 und kürzere Planungstakte die Durchlaufzeiten verkürzen sollen. Im Kern geht es damit um eine Art „Bauprozess-Optimierung“, die die gleiche Kapitalmenge schneller in fertiggestellte Wohneinheiten überführen kann.
Parallel bleibt die KfW-Förderung für Neubauten im Fokus: Für Effizienzhaus-55-Vorhaben wird der Rahmen bis zum 31. Dezember 2026 verlängert, entweder bis die Mittel ausgeschöpft sind. Konkret stehen zinsverbilligte Kredite von bis zu 100.000 Euro je Wohneinheit im Raum; bei zehnjähriger Zinsbindung liegt der effektive Jahreszins bei 1,0 Prozent. Voraussetzung ist eine Baugenehmigung sowie eine Heizung, die zu 100 Prozent auf erneuerbaren Energien basiert. Zusätzlich erhalten Kommunen einen Zuschuss von 7,5 Prozent. Für Unternehmen und Bauträger ist diese Kopplung an energetische Standards ein Planungsanker, der die technischen Entscheidungen in der frühen Projektphase prägt.
Auch am Steuerrecht wird weiter justiert, und gerade für strukturierte Immobilienkonstellationen kann das kurzfristig mehr Klarheit schaffen. Der Bundesrat hat einer Gesetzesänderung zugestimmt, die die Einbringung einer Immobilien-GmbH in eine personenidentische Holding-KG unter bestimmten Bedingungen steuerfrei stellt. Der Hintergrund: Bisher konnten solche Vorgänge Grunderwerbsteuer auslösen, was die Gestaltungsoptionen in der Praxis spürbar begrenzte. Gleichzeitig bleibt offen, wie Gerichte die Details endgültig auslegen; beim Bundesfinanzhof läuft eine Revision, und die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs spielt ebenfalls hinein. Damit zeigt sich: Nicht nur Förderprogramme, auch die „steuerliche Geometrie“ von Beteiligungsmodellen entscheidet über Wirtschaftlichkeit und Risiko.
In der Praxis ist zudem relevant, wie das Steuerrecht mit Zahlungsmodalitäten umgeht. Ein BFH-Urteil vom 23. März stellt Ratenzahlungen besser und differenziert dabei die Bewertung zinsloser Stundungen von Kaufpreisforderungen: Wenn es bei der Stundung für private Vermögensgegenstände zu keiner steuerpflichtigen Kapitalertragskomponente kommt und kein Gestaltungsmissbrauch vorliegt, werden keine Kapitaleinkünfte angesetzt. Das Gericht änderte seine bisherige Rechtsprechung zur Barwertmethode. Für Verkäufer und Käufer bedeutet das: Vertragsgestaltung wird wieder stärker zu einer Rechts- und Dokumentationsfrage, nicht nur zu einem Verhandlungsthema. Genau hier trifft der Zeitdruck der Bauwirtschaft auf die noch immer komplexen Steuerpfade.
Der Blick auf das Marktumfeld macht deutlich, warum Tempo so entscheidend ist. Die EZB hat den Leitzins auf 2,25 Prozent angehoben; im Juni 2026 liegen die effektiven Bauzinsen bei rund 4 Prozent. Für Immobilienfinanzierungen heißt das: Selbst bei stabilen Projektkosten steigt die Finanzierungslast, und Budgets müssen neu gerechnet werden. Gleichzeitig bleiben Anreize für Sanierungen im Bestand bestehen, etwa über Zuschüsse für individuelle Sanierungsfahrpläne, die bis zu 50 Prozent der Kosten abdecken können. Die BAFA belohnt zudem die Umsetzung der Maßnahmen mit zusätzlichem Fördersatz und einer höheren Obergrenze pro Wohneinheit und Jahr. Als Vergleich zur Konkurrenzseite lässt sich sehen, dass Förder- und Kreditprogramme verschiedener Förderbanken in Deutschland oft um dieselbe Projektpipeline konkurrieren, was die Wirksamkeit einzelner Maßnahmen auch von der Abnahmestruktur abhängt.
Für die Bauwirtschaft ist der Richtungswechsel grundsätzlich positiv, aber nicht automatisch ausreichend. Der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes bewertet den Kurs als Chance, fordert jedoch spürbar schnellere Umsetzungsschritte. In einem Interview wird deutlich, dass eine an Effizienzhaus-55 gekoppelte Sonder-AfA potenziell zusätzliche Nachfrage nach Wohnungen auslösen könnte: „Eine an den Standard Effizienzhaus 55 gekoppelte Sonder-AfA könnte rund 30.000 zusätzliche Wohnungen aktivieren“, sagt Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa. Gleichzeitig verweist der Verband auf einen Bauüberhang von rund 430.000 Projekten. Für Unternehmen ist das ein zweischneidiges Signal: Die Kapazität ist vorhanden, aber die Engpässe liegen häufig in Planung, Finanzierung und Abnahme.
Aus regulatorischer und risikopolitischer Perspektive bleibt schließlich die Datenseite zentral: Digitalisierung von Bauanträgen ist nur dann ein Hebel, wenn Schnittstellen, Nachweise und Sicherheitsanforderungen zuverlässig implementiert werden. Sobald Prozessdaten und Antragsinformationen über digitale Workflows laufen, steigt die Bedeutung von Zugriffskontrollen, revisionssicheren Protokollen und einheitlichen Identitäts- und Berechtigungsmodellen. Für IT-seitige Dienstleister, Dokumentations- und Compliance-Anbieter entsteht damit ein Arbeitsfeld, das über „Papier digital“ hinausgeht: Es geht um durchgängige Datentransparenz zwischen Kommunen, Projektentwicklern und Förder-/Finanzierungsstellen. In den nächsten Monaten dürfte sich zudem zeigen, wie schnell die Maßnahmen tatsächlich in Baubeginne übergehen und ob die Verlängerung der AfA sowie die KfW-Förderung die Zins- und Kostenlage im Ergebnis spürbar abfedern.
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