LONDON (IT BOLTWISE) – Ein neues Szenario-Whitepaper von Cushman & Wakefield skizziert, wie Künstliche Intelligenz die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in den kommenden zehn Jahren umformen kann. Die Autoren rechnen mit vier Pfaden: von einer stufenweisen Belebung bis zu einer KI-bedingten Verdrängung von Arbeitskräften. Besonders im Bürosegment erwarten sie eine stärkere Spaltung nach Qualität, Flexibilität und Talentnähe. Die entscheidende Frage für Investoren lautet damit weniger „ob“ Nachfrage entsteht, sondern „wo“ sie sich neu konzentriert.
Das Thema klingt zunächst nach einem klassischen Immobilien-Thema mit neuem Namen: „Wie verändert sich die Nachfrage?“ Doch der Kern der aktuellen Szenarioarbeit von Cushman & Wakefield liegt weniger in einzelnen Prognosezahlen als in der Mechanik, wie KI Produktivität, Beschäftigung und Investitionszyklen miteinander koppelt. Ausgangspunkt ist die Unsicherheit, wann und wie stark KI in Unternehmen und Branchen durchdringt. Aus diesen Annahmen leiten die Autoren vier Szenarien ab – jeweils mit unterschiedlichen Eintrittswahrscheinlichkeiten – und übertragen die Effekte auf Nutzungsarten und Regionen in EMEA, Amerika und Asien-Pazifik. Entscheidend: Der Immobilienmarkt reagiert nicht als Ganzes, sondern in Segmenten und Qualitätsklassen.
Im „Basisszenario“ (50 %) wird KI schrittweise eingeführt. Das wirkt zunächst wie ein Bremsschuh für die Expansion: Unternehmen fokussieren Effizienz, integrieren Technologien und verlangsamen die Einstellungsdynamik. Laut Cushman & Wakefield verschwinden Büroflächen dabei nicht. Vielmehr verschiebt sich die Nachfrage in Richtung anderer Arbeitsplatzmodelle. Erst im Zeitverlauf sollen höhere Produktivität, steigende Unternehmensgewinne und neue Unternehmensgründungen zu einer erneuten Belebung führen. Diese Logik ist technisch plausibel: KI verändert vor allem Prozesse (Planung, Betrieb, Assistenzfunktionen), wodurch Organisationen anders skalieren – und Bürobedarf zeitversetzt neu austarierten.
Damit entsteht eine zweite Ebene, die im Whitepaper als „Bifurkation“ beschrieben wird: KI verstärkt angebots- und nachfrageseitige Divergenzen. Neue Unternehmensstrategien erhöhen die Attraktivität hochwertiger, flexibler Flächen in führenden Talentmärkten, während niedrigere, austauschbare Bestandsobjekte unter Druck geraten. Genau hier lohnt ein Vergleich zu etablierten Marktsignalen aus der Branche: JLL und CBRE beobachten seit Jahren, dass Workplace-Strategien stärker auf Nutzungseffizienz und Standortqualität einzahlen. Die Szenarien machen diese Tendenz jedoch greifbarer, weil sie die KI-gestützte Produktivitätslogik explizit als Treiber für die Kapitalallokation sehen. Für Immobilieninvestoren heißt das: Asset-Modernisierung und Betriebsfähigkeit werden zu Wettbewerbsfaktoren, nicht zu Nebenkosten.
Das „Wachstums- und produktivitätsgetriebene Szenario“ (15 %) setzt auf eine beschleunigte KI-Durchdringung. Erwartet werden Produktivitäts- und Effizienzgewinne, die nicht nur konsumiert, sondern auch reinvestiert werden – etwa in neue Rollen, Unternehmensgründungen und Ausbaustufen bei Flächen. In dieser Projektion sinken Leerstansdrücke schnell, und die Nachfrage verlagert sich in Richtung Top-Qualität und Flexibilität. Der wichtigste Punkt: Die positive Dynamik soll nicht auf Büros beschränkt bleiben. Für Einzelhandel, Logistik und Mehrfamilienhäuser/Wohnen wird das Wachstum über Haushaltseinkommen, höheren Durchsatz und Kapitalausgaben übertragen. Damit verknüpfen die Autoren KI nicht nur mit „Workplace“, sondern mit dem gesamten Ausgabekanal der Volkswirtschaft.
Das dritte Bild, das die Autoren mit 25 % Eintrittswahrscheinlichkeit zeichnen, greift auf Dotcom-Erfahrungen aus Ende der 1990er- und Anfang der 2000er-Jahre zurück. Die Industrie habe damals langfristige Gewinne durch das Internet erarbeitet, aber zuvor eine Phase von Überinvestitionen, Insolvenzen und Finanzmarktstress durchlaufen. Übertragen auf KI bedeutet das: Auch wenn die Technologie strukturell Nutzen stiftet, kann die Übergangsphase „zyklisch“ drücken. Im Bürosegment ist der kurzfristige Druck dabei besonders ausgeprägt, weil das Wachstum der büronahen Beschäftigung langsamer wird und Expansionspläne verschoben werden. Aus Expertensicht lässt sich die Analogie so lesen: Kapitalflüsse folgen zunächst dem Hype, bevor sie nach Risikoreduktionsmustern neu justiert werden.
Im „nachteiligen Szenario“ (5 %) verschärft KI eine Verdrängung menschlicher Arbeit. Produktivität steigt, aber Beschäftigung und Nachfrage bleiben schwach. Das führt strukturell zu höheren Bioräumlichkeiten und zu einer Polarisierung der Marktperformance entlang von Qualitäts- und Anpassungsfähigkeit. Für Büros werden über den gesamten Prognosehorizont erhöhte Leerstanssraten erwartet, selbst ohne Rezession; der Rückgang ist minimal. Im Einzelhandel und im Wohnsegment bleibt der Effekt zwar zurückhaltender als im Basispfad, aber insgesamt negativ: Fehlendes Einkommenswachstum treibt steigende Leerstände. Logistik bleibt laut Whitepaper besonders betroffen, weil Automatisierung die arbeitskraftgetriebene Flächennachfrage dämpft. Regulatorisch und datenschutzseitig steht dahinter eine zusätzliche Frage: KI-Systeme brauchen Datenzugriff und Governance, und genau hier können Compliance-Kosten die Realisierungszeiten für Umrüstungen erhöhen.
Aus heutiger Unternehmenspraxis betrachtet ist die wichtigste technische Vergleichsgröße die „Betriebsintegration“: KI kann als Backend-Optimierung (z. B. Planung, Betrieb, Instandhaltung) oder als Frontend-fähige Nutzerinteraktion (z. B. Service, Assistenz, Prozessführung) wirken. Diese Unterscheidung bestimmt, ob KI vor allem Kosten senkt oder neue Erlösmodelle vorbereitet. Das Whitepaper argumentiert indirekt, dass die zweite Variante im Wachstumspfad überwiegt, während im Verdrängungspfad Effekte stärker auf Einsparungen laufen. Unternehmen, die KI in Prozesse und Sicherheitsarchitektur integriert haben, können zudem schneller skalieren, statt nur Personal zu ersetzen. Genau diese Differenz entscheidet am Ende darüber, ob Nachfrage „verschwindet“ oder sich in bessere Lagen und bessere Gebäudeportfolios verlagert.
Für die nächsten Schritte formulieren die Autoren eine Management-Frage, die über Immobilien hinausreicht: KI weitet die Wirtschaft eher aus als sie zu schrumpfen. Aber sie streut die möglichen Ergebnisse stärker, sodass Standort, Qualität, Flexibilität und Zugang zu Talenten zu Leistungsfaktoren werden, die Investoren und Betreiber aktiv steuern müssen. Praktisch bedeutet das: Capex-Planung, Daten- und Betriebsfähigkeit (z. B. für KI-gestützte Gebäudesteuerung), Mietvertragsmodelle mit nutzungsabhängigen Komponenten und ESG-/Sicherheitsanforderungen geraten stärker in denselben Entscheidungsraum. Wer diese Verknüpfung ignoriert, läuft Gefahr, im Basisszenario zwar Nachfrage zu sehen, aber am falschen Asset-Segment. In einem Markt, der sich nach Qualität polarisiert, wird „Timing“ damit zur zweiten Währung neben „Qualität“.
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