BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – KanAm kündigt die Verwaltung des offenen Immobilienfonds „LEADING CITIES INVEST“ und stellt Ausgabe sowie Rücknahme der Anteile endgültig ein. Der Fonds soll über mehrere Jahre durch den Verkauf der Immobilien liquidiert werden, bevor die freie Liquidität gleichmäßig an Anleger ausgezahlt wird. Hintergrund sind die seit 2022 deutlich gestiegenen Zinsen, schwächere Transaktionsmärkte und anhaltender Kapitalabzug bei offenen Immobilienfonds. Branchenkenner rechnen damit, dass die Auflösung ein Signal für eine dauerhaft veränderte Risikowahrnehmung im Immobiliensegment ist.
Die KanAm Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH geht bei „LEADING CITIES INVEST“ einen Schritt, der für viele offene Immobilienfonds inzwischen zum belastbaren Krisenszenario geworden ist: Sie kündigt die Verwaltung des Sondervermögens gemäß § 99 Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) sowie § 18 der Allgemeinen Anlagebedingungen und löst den Fonds geordnet auf. Damit endet die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen endgültig. Für Anleger ist das vor allem eine Frage des Zeithorizonts: Das Fondsvermögen soll in den kommenden Jahren schrittweise durch den Verkauf der Immobilien liquidiert und anschließend die freie Liquidität gleichmäßig ausgeschüttet werden.
Warum es so weit kommt, lässt sich aus dem im Beschluss beschriebenen Marktumfeld ableiten. Seit dem deutlichen Zinsanstieg ab 2022 haben sich die Rahmenbedingungen an Kapital- und Immobilienmärkten spürbar verschoben. Höhere Finanzierungskosten und eine restriktivere Kreditvergabe reduzierten die Investitionsbereitschaft vieler Immobilieninvestoren. In der Folge gingen die Transaktionsvolumina auf den europäischen Immobilienmärkten laut Textangaben um mehr als 30 % gegenüber dem langfristigen Mittel zurück. Parallel gewannen Alternativen wie Festgeld und Anleihen insbesondere bei sicherheitsorientierten Anlegern wieder an Attraktivität, wodurch Kapital langfristig weniger in Immobilien gebunden blieb.
Auch der Kapitalabzug spielt in der Argumentation eine zentrale Rolle. Der Fonds reagierte über mehrere Jahre auf Anteilrückgaben; gleichzeitig geben zahlreiche Anleger ihre Anteile an Offenen Immobilienfonds zurück. Selbst die seit 2024 eingeleiteten Zinssenkungen konnten bisher keine nachhaltige Marktbelebung auslösen. Für die Liquidation bedeutet das: Wenn sich Finanzierung und Handel an den Immobilienmärkten nicht schnell normalisieren, bleibt der Exit aus dem Bestand zeitintensiv. Damit verschärft sich das Spannungsfeld zwischen den Liquiditätsbedürfnissen der Anleger und der realen, meist mehrmonatigen bis mehrjährigen Realisierbarkeit von Immobilienverkäufen.
KanAm betont daher, dass eine geordnete Bewirtschaftung langfristig nicht mehr verlässlich sicherzustellen gewesen sei. Seit 2022 habe der Fonds rund 70 % der Immobilien verkauft und Auszahlungen an Anleger geleistet. Das Portfolio habe sich von ursprünglich mehr als 40 Immobilien auf heute noch zwölf Objekte reduziert. Der Beschluss stellt auch eine Art Rechenmodell für das verbleibende Restportfolio in den Vordergrund: Weitere Verkäufe im Zuge zusätzlicher Mittelabflüsse hätten dazu führen können, dass das Restportfolio wirtschaftlich nicht mehr tragfähig wäre. In dieser Logik ist „geordnet“ weniger ein Versprechen schneller Liquidität, sondern eine Risiko- und Werterhaltungsstrategie.
Technisch und bilanziell betrachtet ist die Ausgangslage des Fonds laut Mitteilung vergleichsweise klar umrissen. Das aktuelle Portfolio umfasst zwölf Immobilien in fünf Ländern mit einem Immobilienvermögen von rund 350 Mio. EUR. Etwa die Hälfte der Mieter entfalle auf bonitätsstarke Nutzer der öffentlichen Hand. Zudem lägen rund 70 % der Mietverhältnisse mit Laufzeiten über das Jahr 2032 hinaus, was die Einnahmebasis in einem Umfeld schwankender Marktpreise stabilisieren kann. Für Nachhaltigkeit nennt die Mitteilung ebenfalls eine hohe Abdeckung: Über 90 % der Immobilien verfügen über eine Nachhaltigkeitszertifizierung oder befinden sich in einem Zertifizierungsverfahren.
Diese Fundamentaldaten sind für die Abwicklung relevant, weil sie die Vermarktbarkeit und die Verhandlungsposition beim Verkauf beeinflussen. Ein hoher Anteil langfristiger Mietverträge kann Käufern Planbarkeit geben, während Zertifizierungen oder im Prozess befindliche Zertifizierungen die Chance eröffnen, regulatorische Anforderungen und ESG-bedingte Investitionskriterien besser zu erfüllen. Gleichzeitig bleibt die technische Herausforderung: Immobilienverkäufe erzeugen Liquidität nicht auf Knopfdruck. Damit entsteht ein mehrjähriger Planungshorizont, in dem Marktpreise, Finanzierungslage der Käufer und individuelle Objektzustände die Auszahlungstermine prägen. Genau hier setzen viele offene Immobilienfonds derzeit auf gestaffelte Veräußerungen statt auf kurzfristige Notverkäufe.
Im Marktvergleich ist die Entscheidung kein Einzelfall, aber sie gehört in die Kategorie der „härteren“ Wendungen für Anleger. In den vergangenen Jahren haben andere Anbieter offener Immobilienfonds ebenfalls mit starken Anteilabflüssen und längeren Abwicklungsphasen zu kämpfen gehabt; das Muster ähnelt sich über verschiedene Strategien hinweg: Sinkt die Nachfrage im Immobilienhandel und ziehen Anleger Kapital ab, verschieben sich Verbindlichkeiten und Zahlungszeitpunkte. Der Unterschied liegt oft darin, wie schnell ein Fonds noch Verkäufe realisieren kann, ohne den Portfolio-Charakter zu gefährden. Branchenexperten ordnen „geordnete Auflösung“ daher zunehmend als strukturelle Anpassung an ein Zinsregime, das seit 2022 als Dauerlast empfunden wird.
Zur regulatorischen Einbettung nennt die Mitteilung die enge Abstimmung mit der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) sowie die Kontrolle durch die Verwahrstelle. Für Anleger ist das mehr als Formalie: Bei offenen Immobilienfonds müssen Compliance, Bewertungs- und Abwicklungsprozesse nachvollziehbar sein, weil Risiken über Bewertungsspielräume, Liquiditätsplanung und Transaktionssteuerung entstehen. Datenschutz und Bankgeheimnis spielen zwar in der konkreten Fondsauflösung nicht die gleiche Rolle wie in operativen Datenverarbeitungsprozessen, aber die Einhaltung regulatorischer Informations- und Dokumentationspflichten bleibt entscheidend, insbesondere wenn Kommunikations- und Auszahlungsprozesse über mehrere Jahre laufen.
Der Blick in die Zukunft hängt damit weniger an einer einzelnen Zinsschwelle als an der Frage, wie Käufermärkte und Finanzierungskanäle wieder zusammenfinden. Selbst wenn Zinserwartungen sinken, brauchen Transaktionsmärkte Zeit, um Preisfindung, Angebotsvolumen und Risikoprämien zu stabilisieren. Für die Fondsabwicklung bedeutet das: Auszahlungen werden zwar schrittweise erfolgen, der genaue Rhythmus bleibt aber von Marktfenstern abhängig. Anleger sollten daher eher Szenarien planen (z. B. beschleunigte Verkäufe bei Markterholung versus verzögerte Exit-Phasen bei schwacher Nachfrage) und ihre Liquiditätsbedarfe entsprechend ausrichten.
Für die Branche sind die Implikationen konkret. Erstens steigt der Druck auf Fondsanbieter, in Stressphasen frühzeitig Liquiditäts- und Portfolioentscheidungen transparent zu kommunizieren. Zweitens werden institutionelle Prozesse wie Mieter- und Objektmanagement, Nachhaltigkeitsnachweise und Vermarktungsstrategie in Abwicklungsfällen zu Werttreibern. Drittens gewinnen alternative Anlageformen beim Vertrieb kurzfristig weiter an Boden, weil sie Liquidität und Bewertungsfähigkeit einfacher abbilden. Der Beschluss von KanAm signalisiert damit nicht nur das „Was“, sondern auch das „Wie“ der nächsten Konsolidierungswelle: Abwicklung statt Neubindung, gestaffelte Veräußerung statt kurzfristige Rückzahlung.
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