DÜSSELDORF / LONDON (IT BOLTWISE) – Schwitzke Project hat den Ausbau moderner Büroflächen im Kö-Bogen II für die Aachener Grundvermögen AGK innerhalb von nur 16 Wochen abgeschlossen. Auf rund 1.350 Quadratmetern und zwei Ebenen entstanden hochwertige Arbeitswelten am Gustaf-Gründgens-Platz. Besonders herausfordernd war der Einbau einer neuen Verbindungstreppe zwischen dem dritten und vierten Obergeschoss – inkl. Millimetergenauer Positionierung in einer stark geforderten, innerstädtischen Umgebung. Das Projekt zeigt, wie präzise Planung und belastbare Baukoordination bei Bestandsimmobilien heute den Takt vorgeben.
Der Büroausbau im Kö-Bogen II in Düsseldorf macht vor allem eines deutlich: In Bestandsimmobilien entscheidet nicht nur die Architektur, sondern die Bau- und Projektlogistik über Tempo und Ergebnis. Für die Aachener Grundvermögen (AGK) hat Schwitzke Project die Modernisierung von Büroflächen abgeschlossen – im Ergebnis entstanden Arbeitswelten auf insgesamt rund 1.350 Quadratmetern verteilt auf zwei Ebenen. Entstanden sind die neuen Flächen am Gustaf-Gründgens-Platz in einem Zeitraum von 16 Wochen. In einem innerstädtischen Areal mit regelmäßigem Publikums- und Veranstaltungsbetrieb verschiebt sich damit der Schwerpunkt von „Bauen“ hin zu „Bauen unter laufenden Randbedingungen“.
Technisch bestand der Ausbau aus mehreren Gewerken, die zeitlich und inhaltlich eng verzahnt werden mussten. Zum Leistungsumfang gehörten unter anderem die Montage von Glaswänden, die Installation von Brandschutztüren sowie der Einbau von Akustiktrennwänden. Dazu kamen Arbeiten an Sanitär- und Technikräumen. Gerade bei einer Kombination aus Brandschutz, Schallschutz und flächenintegrierter Haustechnik werden Toleranzen schnell zu einem Risiko: Wenn beispielsweise Anschlüsse, Durchdringungen oder Befestigungspunkte nicht im Planungsmaßstab abgestimmt sind, entstehen später Nacharbeiten, die den Zeitplan sprengen. Dass dies hier offenbar im Zeitfenster gelang, spricht für eine sehr frühe Koordination der Abfolge.
Für die Umsetzung setzte Schwitzke Project laut Projektbeschreibung durchschnittlich rund 40 Personen verschiedener Handwerksgewerke parallel auf der Baustelle ein. Diese Parallelisierung ist nicht automatisch ein Effizienzvorteil; sie funktioniert nur, wenn die Schnittstellen sauber geregelt sind – etwa zwischen Rohbau-/Ausbauarbeiten, Verbau von Trennwänden, Leitungsführung und abschließenden Gewerken. Im Kö-Bogen II kam hinzu, dass die schräge Dachkonstruktion stark variierende Raumhöhen von 1, 40 bis 8 Metern erzeugt. Damit verändern sich Materialhandling, Montagereihenfolge und auch die Arbeitsmittelplanung. Für Unternehmen wird das zur konkreten Frage: Wie robust ist ein Ausbaukonzept, wenn Geometrie und Zugänglichkeit nicht „standardmäßig“ sind?
Das zentrale Highlight war der Einbau einer neuen Verbindungstreppe zwischen dem dritten und vierten Obergeschoss. Die Treppenelemente wurden per Kran über die Fassade in den Innenhof gehoben und anschließend millimetergenau an ihren finalen Platz manövriert. Solche Präzisionsinstallationen sind in urbanen Lagen besonders anspruchsvoll, weil Liefer- und Transportfenster häufig eingeschränkt sind und gleichzeitig die Baustelle selbst so organisiert werden muss, dass Sicherheit und Ablauf nicht leiden. Zusätzlich erforderte der Höhenunterschied im Bereich der neuen Treppenlösung massive Gerüste mit Arbeitsplattformen. Nach Angaben aus dem Projektkontext mussten Bauteile sogar von Hand ins dritte Obergeschoss transportiert werden – ein Detail, das zeigt, wie schnell klassische Annahmen aus dem Neubau in Bestandsgebäuden an Grenzen stoßen.
Auch die Lage des Projekts spielte demnach eine aktive Rolle: Die zentrale Adresse in einem urbanen Umfeld mit regelmäßigem Veranstaltungsbetrieb brachte zusätzliche logistische Herausforderungen mit sich. Dazu zählen typischerweise Abstimmungen zu Wegeführung, Materialanlieferung, Sicherheitszonen und dem Zeitmanagement zwischen Publikumsbetrieb und Baubetrieb. Aus Marktsicht passt das in einen breiteren Trend: Unternehmen investieren zunehmend in moderne Arbeitswelten, aber sie können den Betrieb selten vollständig einstellen. Damit steigen die Anforderungen an „störungsarmes“ Umbauen, an akkurate Zeitpläne und an ein interdisziplinäres Projektmanagement, das Sicherheitsanforderungen und Bauqualität gleichzeitig im Blick behält. In der Praxis konkurrieren dabei häufig zwei Ansätze: schnelle Stilllegungsfenster versus planbarer Umbau bei laufendem Umfeld – und letzteres wird zunehmend wichtiger.
Für die weitere Entwicklung im Workplace-Bereich ist das Kö-Bogen-II-Projekt deshalb mehr als eine lokale Erfolgsmeldung. Es liefert ein Beispiel dafür, wie Ausbaukonzepte in Bestandsimmobilien präzise geplant und flexibel umgesetzt werden können, wenn Geometrie, Brandschutz und Akustik zusammenkommen. Gleichzeitig zeigt die neue Verbindungstreppe, dass auch tiefere Eingriffe in die Gebäudestruktur dann funktionieren, wenn Montageprozesse durchdacht sind – vom Hebevorgang über die Positionierung bis zu der daraus folgenden Gerüst- und Zugangsplanung. Für Nachunternehmer und Projektpartner ergibt sich daraus ein klares Signal: Teamarbeit mit verlässlichen Schnittstellen ist ein Wettbewerbsfaktor. Wer solche Projekte künftig beschleunigen will, wird noch stärker auf belastbare Planungsdaten, effiziente Bauabläufe und nachvollziehbares Risikomanagement setzen müssen.
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