FRANKFURT AM MAIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Der deutsche Hotel-Investmentmarkt erreicht im ersten Halbjahr 2026 rund 790 Mio. Euro Transaktionsvolumen und bleibt damit nahe am Vorjahresniveau. Auffällig ist vor allem eine deutlich höhere Transaktionsdynamik im zweiten Quartal: Erst seit 2019 gibt es zum Halbjahr wieder mehr als 50 Vertragsabschlüsse. Internationale Investoren halten mit 52 % weiterhin einen großen Marktanteil, während kleine und mittlere Deals die Breite tragen. Gleichzeitig wächst die Hoffnung auf ein starkes zweites Investmenthalbjahr, obwohl die Finanzierung wegen der Zinswende spürbar teurer bleibt.
Zum Halbjahr 2026 zeichnet sich der deutsche Hotel-Investmentmarkt zwar nicht als Boom, aber als spürbar stabiler Gegenpol zur gedämpften Stimmung der letzten Jahre ab. Für den Zeitraum bis Ende Juni beziffert BNP Paribas Real Estate das Transaktionsvolumen auf rund 790 Mio. EUR. Das Ergebnis liegt damit „auf Vorjahresniveau“, wie in der Analyse betont wird, und kommt mit einer nur knapp verfehlten Vorjahres-Marke von etwa 4 % Abweichung zustande. Entscheidend ist dabei weniger die absolute Kennzahl als die Bewegung im Markt: Das zweite Quartal zieht deutlich an und macht die Dynamik im Vergleich zum Vorjahr sichtbar.
Technisch betrachtet lässt sich die Entwicklung als Mischung aus Pipeline-Abarbeitung und Risiko-Preisfindung beschreiben, also dem Übergang von Kaufinteresse zu rechtssicheren Vertragsabschlüssen. Im direkten Vergleich zum Vorjahr fällt die Dynamik besonders ins Gewicht: Seit 2019 seien zum Halbjahr erstmals wieder mehr als 50 Vertragsabschlüsse registriert worden. In den Vorjahren waren es in ähnlichen Zeiträumen jeweils deutlich weniger, 2023 etwa nur rund 28. Die Logik dahinter ist klar: Während in den früheren Zwischenständen der Markt zeitweise von einzelnen „Trophy Assets“ profitiert hatte, tragen 2026 über weite Strecken kleinere Transaktionen die Breite. Das spiegelt sich auch im durchschnittlichen Dealvolumen wider, das aktuell bei rund 15 Mio. EUR liegt.
In der Marktstruktur zeigen sich zugleich regionale Muster, die Investoren bei der Allokation ihrer Budgets helfen. München und Berlin bleiben mit Abstand die stärksten Hotel-Investmentstandorte, ohne ihren Rang abzugeben. Für München werden zur Jahreshälfte rund 131 Mio. EUR genannt, allerdings mit einem Rückgang von etwa 50 % gegenüber H1 2025. Berlin folgt mit rund 128 Mio. EUR und einem Minus von knapp 29 %. Interessant ist die Verschiebung in den Treibern: Während im Vorjahr große Einzelverkäufe das Zwischenresultat stützten, wird der Markt in beiden Metropolen aktuell eher von kleinen und mittleren Abschlüssen geprägt, etwa durch den Verkauf des Excelsior Hotels und Investments in Serviced Apartments.
Der Blick auf weitere Standorte macht deutlich, wie heterogen das Bild in Deutschland bleibt. Hamburg erzielt mit rund 34 Mio. EUR ein Minus von etwa 32 %, Köln liegt bei 22 Mio. EUR und verfehlt das Vorjahr sogar deutlich. Düsseldorf hebt sich hingegen ab: Dort belebt sich das Investmentgeschehen moderat auf niedrigem Niveau, ebenfalls mit rund 22 Mio. EUR. Besonders positiv hebt sich Frankfurt hervor. Nach sehr schwachen Zwischenresultaten in den Jahren 2023 bis 2025 wird in diesem Jahr erstmals wieder eine größere Transaktion erfolgreich abgeschlossen. Marktberichten zufolge spiegelt sich damit zur Jahresmitte nicht nur eine einzelne Sonderbewegung, sondern eine breitere Belebung wider, vor allem getragen durch Dealgrößenklassen zwischen 10 Mio. EUR und 100 Mio. EUR.
Auch die Investorenperspektive liefert eine wichtige Einordnung: Internationale Käufer überzeugen sich offenbar weiterhin von der operativen Substanz der deutschen Hotellerie. Ihr Marktanteil liegt aktuell bei 52 %, ein Niveau, das in Phasen höherer Finanzierungskosten nicht selbstverständlich ist. Gleichzeitig stützen Nutzerkennzahlen die Bewertungslogik. Gästedaten und Übernachtungszahlen bewegen sich „vielerorts auf bzw. Sogar über Vor-Corona-Niveau“. Das ist mehr als ein Stimmungsindikator: Es beeinflusst direkt die Cashflow-Erwartungen, damit die Exit-Wahrscheinlichkeit und letztlich die Bereitschaft, sich auf längere Haltefristen einzulassen. Damit wird Hotelimmobilieninvestitionen für strategische Player und spezialisierte Asset-Manager wieder planbarer.
Für den Wettbewerb ist vor allem relevant, wie viele Marktteilnehmer gleichzeitig in der Pipeline sind und ob Deals in das „Schluss“-Segment gelangen. Branchenanalysen zur Immobilienfinanzierung zeigen seit der Zinswende, dass die Taktung bei Vertragsabschlüssen typischerweise verzögert ist, weil Käufer stärker Kapitalstruktur und Covenants austarieren müssen. Vor diesem Hintergrund wirkt die erhöhte Transaktionsdynamik im zweiten Quartal wie ein Signal: Der Markt findet wieder häufiger zueinander, selbst wenn die Finanzierungskonditionen verteuert sind. Als Vergleich im Marktumfeld lässt sich festhalten, dass etablierte Investmenthäuser und spezialisierte Hotel-Real-Estate-Berater ihre Prozesse zunehmend standardisieren, etwa über schnellere Due-Diligence-Pipelines und klarere ESG-/Asset-Modernisierungsannahmen.
Die Perspektive bis zum Jahresende bleibt damit ambivalent, aber grundsätzlich positiv. BNPPRE verweist auf ein prosperierendes Umfeld im Inlandstourismus und auf überdurchschnittliche Gäste- und Übernachtungszahlen in den ersten Monaten 2026. Besonders gefragt sind laut Darstellung Top-Destinationen für Ferien sowie Reiseziele im Städtetourismus und bei Geschäftsreisen, jeweils mit Vorteilen gegenüber Vorjahr und teilweise sogar gegenüber dem Niveau vor Corona. Der strategische Drehpunkt liegt im mittleren Größenvolumen: Dort, wo Käufer und Verkäufer laut Analyse „gut zusammenfinden“, sei die Pipeline besonders gut gefüllt. Zusätzlich würden auch Transaktionen jenseits der 100-Mio.-EUR-Marke noch im Markt gesehen.
Aus Sicht der Unternehmen bedeutet das vor allem eine Verschiebung der Prioritäten: Wer Hotels betreibt oder Portfolios modernisiert, bekommt mehr Verhandlungsspielraum, sobald die Nachfrage nach stabilisierten Assets steigt. Für Investoren und Fonds wächst der Wert von belastbaren Betriebsdaten, weil die Märkte nicht nur nach „gefühlter Erholung“ bewerten, sondern nach nachprüfbaren Key Performance Indicators. Gleichzeitig gewinnt bei der KI-gestützten Planung (etwa für Revenue-Management, Risikomodelle oder Instandhaltungszyklen) die Fähigkeit an Bedeutung, operative Szenarien konsistent mit Finanzierungsannahmen zu koppeln. Denn in einem Umfeld, in dem Zinskosten und Inflation die Kapitalstruktur beeinflussen, werden datenbasierte Prognosen zum Wettbewerbsvorteil.
Der Ausblick zielt daher auf ein Jahresresultat in Reichweite des Vorjahresniveaus und damit „Kurs auf die 2-Mrd.-EUR-Marke“. Realistisch wird das unter der Bedingung, dass die zweite Jahreshälfte tatsächlich wieder mehr Abschlüsse in die Größe bringt, die für das Gesamtjahr entscheidend ist. Die angegebenen Marktanteile nach Größenklassen deuten an, dass dies eher über eine Vielzahl mittelgroßer Deals gelingen könnte als über wenige Großtransaktionen. Für den nächsten Schritt im Markt heißt das: Transaktionsreife und Finanzierungsfähigkeit müssen synchron laufen. Wenn das gelingt, könnte sich die Dynamik aus dem zweiten Quartal fortsetzen und das Investmentjahr 2026 in Deutschland erneut zu einem Stabilitätsanker machen.
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