LONDON (IT BOLTWISE) – Eine neue Welle bei Real-Assets-Investments setzt auf stabilere Cashflows: Wohnimmobilien und Infrastruktur stehen bei institutionellen Anlegern weiter vorne. Laut einer globalen Investorenbefragung wollen 77 Prozent Wohnen und spezialisierte Wohnformen in den nächsten fünf Jahren stärker ausbauen. Beim Infrastrukturbereich planen 45 Prozent eine Ausweitung, besonders mit Blick auf Energiesicherheit sowie digitale Netze. Gleichzeitig erwarten viele Investoren steigende Finanzierungskosten und greifen deshalb selektiver zu, um Risiken und Renditeziele besser zu steuern.
Investoren fahren ihren nächsten Real-Assets-Zyklus deutlich selektiver. Der Auslöser ist nicht nur ein allgemein „risikoreicheres“ Umfeld, sondern eine sehr konkrete Mischung aus höheren Finanzierungskosten und geopolitischer Volatilität. In der sechsten globalen Investorenbefragung von PATRIZIA mit mehr als 100 institutionellen Teilnehmern, die ein verwaltetes Vermögen von bis zu einer Billion Euro abbilden, zeigt sich ein klarer Shift: Gelder fließen eher in Segmente, die robust nachgefragt werden und planbare Einnahmen liefern. Wohnen bleibt dabei die erste Wahl, während Infrastruktur zunehmend als strukturgetriebenes Wachstumsfeld wahrgenommen wird.
Technisch betrachtet hängt die Attraktivität dieser Segmente stark mit der Art zusammen, wie Rendite und Risiko im Betrieb entstehen. Im Immobilienbereich setzen viele Investoren auf aktives Asset Management statt reiner „Buy-and-hold“-Strategie: Refurbishments und ökologische Sanierungen, häufig als „Brown-to-green“-Ansätze beschrieben, sollen die Nutzbarkeit verbessern und den Gebäudewert über mehrere Nutzungslaufzeiten absichern. Das ist vor allem relevant, weil ESG-Anforderungen, Energieverbrauchskennwerte und teils verschärfte regulatorische Anforderungen inzwischen als Performance-Treiber wirken. Parallel bleibt Core- und Core+-Kapital gefragt, weil es sich in der Regel mit stabileren Mietprofilen und besser prognostizierbaren Cashflows verbinden lässt.
Der Markt ordnet sich dabei in einen größeren Wettbewerbsrahmen ein. Große Player wie Brookfield oder Blackstone haben in den vergangenen Jahren massiv in Wohn- und Infrastrukturoperationen investiert und nutzen dabei nicht nur Kapitalstärke, sondern auch operative Capabilities für Umbau, Sanierung und Betriebsoptimierung. Die Umfrage deutet auf einen ähnlichen Mechanismus hin: Bei steigenden Zinsen lohnt sich weniger das „Durchhalten um jeden Preis“, sondern stärker das Management von Risiken entlang der Cashflow-Linie. Rund zwei Drittel der Befragten wollen ihre Allokationen in Core- und Core+-Ansätze ausbauen, während sieben von zehn Investoren mit steigenden Finanzierungskosten in den kommenden zwei Jahren rechnen. Das verstärkt den Bedarf an disziplinierten, zielgerichteten Strategien.
Infrastruktur profitiert ebenfalls von diesem Denken, allerdings mit anderer technischer Logik. Energiesicherheit wird als wichtigstes Unterthema genannt: Investoren planen Ausbauaktivitäten, weil Erzeugung, Netzintegration und dezentrale Systeme zunehmend als Resilienzfaktor betrachtet werden. Digitale Infrastruktur gewinnt parallel weiter an Aufmerksamkeit, was auch zu einer Verschiebung von „klassischen“ Wachstumsannahmen hin zu Modernisierungs- und Netzwerkinvestitionen führt. Auffällig ist zudem das Sentiment: Nahezu drei Viertel erwarten steigende Transaktionsaktivitäten in den nächsten zwei Jahren. Allerdings zeigen die Renditeerwartungen eine gewisse Vorsicht, da die Finanzierung schwieriger wird und sich Transaktionspreise stärker an Kapitalkosten und Refinanzierungsrisiken ausrichten müssen.
Historisch betrachtet ist die jetzige Gewichtung nicht völlig neu, aber sie ist intensiver geworden. Nach der Finanzkrise wurde Infrastruktur als „defensivere“ Anlageklasse etabliert, weil viele Modelle auf langfristigen Verträgen und planbaren Einnahmeströmen basierten. Später kam die Debatte um Dekarbonisierung hinzu, wodurch sich Technik- und Kapitalbedarf verschoben: Nicht nur Bau, sondern auch Modernisierung und Netzertüchtigung wurden wichtiger. Im Immobilienbereich wiederum hat sich der Fokus über mehrere Zyklen entwickelt: Vom energetischen Mindeststandard hin zu umfassenderen Sanierungskonzepten, die zugleich Vermietbarkeit, Betriebskosten und regulatorische Risiken adressieren. Genau in diese Entwicklung passt „Brown-to-green“ als operative Werthebelstrategie.
Regulatorisch und privacy-seitig zeigt sich vor allem in zwei Punkten Handlungsbedarf. Erstens verändern Klimaschutz- und Energieanforderungen die Wirtschaftlichkeit von Bestandsimmobilien: Wer Sanierung und Modernisierung nicht frühzeitig einplant, riskiert Wertabschläge durch höhere Betriebskosten oder nicht erfüllte Energieziele. Zweitens wächst bei Infrastrukturprojekten die Bedeutung von Versorgungssicherheit und Resilienz, was häufig mit kritischen Kommunikations- und Steuerungsumgebungen einhergeht. Das betrifft zwar nicht automatisch personenbezogene Daten, aber es erhöht die Anforderungen an IT-Security, Zugriffskontrollen und Integrität von Steuerungsdaten. Damit wird Cybersicherheit zu einem relevanten Bestandteil von Due-Diligence-Prozessen, gerade wenn digitale Leit- und Betriebssysteme stärker mit dem Netz verbunden werden.
Für den Ausblick ist entscheidend, wie Investoren Geografie und Partnerwahl künftig ausrichten. Laut Befragung wird geopolitische Volatilität für fast alle Teilnehmenden zu einem moderaten oder signifikanten Faktor; entsprechend steigen die Anforderungen an Stabilität, institutionelle Qualität und langfristige Investmentmöglichkeiten. Europa gewinnt dabei weiter: Nahezu jeder vierte Investor will die Allokation in den nächsten drei Jahren ausbauen, während nur ein kleiner Anteil reduziert. Zusätzlich werden lokale Marktexpertise und operatives Management zu zentralen Auswahlkriterien, denn viele der attraktivsten Chancen seien nicht zwangsläufig „großskalige“ Einmalprojekte, sondern eng mit regionaler Entwicklung und Umsetzungskapazität verbunden. Für Marktteilnehmer heißt das: Wer nachhaltige Wertsteigerung liefern will, braucht regionale Teams, belastbare Betriebs-KPIs und eine klare Fähigkeit, Projekte durch Kosten- und Zinszyklen zu steuern.
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