BUENOS AIRES / LONDON (IT BOLTWISE) – IRSA liefert für 2024 solide Ergebniszahlen, steigert Umsatz und Gewinn und hält den bereinigten NAV je Aktie stabil bis leicht aufwärts. Entscheidend für Anleger ist dabei, dass höhere Mieterträge aus Shoppingcentern und Offices nicht nur nominal wirken, sondern sich auch in der operativen Ertragskraft widerspiegeln. Gleichzeitig bleibt die Aktie durch Argentinien-Risiken wie Inflationsdynamik und Wechselkursvolatilität erklärungsbedürftig. Der Beitrag ordnet ein, warum der Substanzwert zwar wächst, der Markt aber weiterhin mit einem Abschlag handelt.
Die IRSA-Aktie rückt nach den jüngsten Geschäftszahlen stärker in den Fokus – nicht, weil ein einzelner Auslöser die Story verändert, sondern weil mehrere Bewertungsanker zugleich anziehen. Für das Geschäftsjahr 2024 meldet IRSA einen konzernweiten Umsatz von rund 120,0 Mrd. ARS, nach etwa 95,0 Mrd. ARS im Vorjahr. Das entspricht einem Plus von gut 26 Prozent und stützt die These einer operativen Erholung im argentinischen Immobilienmarkt. Parallel bleibt der bereinigte Net Asset Value (NAV) je Aktie im Kern stabil beziehungsweise steigt leicht an, obwohl das Makroumfeld weiterhin von hoher Inflation und wechselhaften Wechselkursen geprägt ist.
Technisch betrachtet sind Immobiliengesellschaften in solchen Phasen besonders schwer „nur“ über Gewinnspitzen zu lesen. IRSA legt daher eine kombinierte Sicht aus operativen Cashflows und bewertungsbezogenen Kenngrößen vor. So verbessert sich das bereinigte EBITDA von rund 40,0 Mrd. ARS (2023) auf rund 50,0 Mrd. ARS (2024); die EBITDA-Marge bleibt laut Unternehmensangaben trotz inflationsbedingter Kostensteigerungen im Bereich von gut 41 bis 42 Prozent. Auf der Ergebnisebene wächst der Aktionären zurechenbare Nettogewinn von etwa 10,0 Mrd. ARS auf rund 15,0 Mrd. ARS. Aus Investorensicht ist das ein Signal, dass IRSA Ertragskraft aufbaut und nicht ausschließlich von Preisniveau-Effekten lebt.
Ein zweiter, für die Bewertung zentraler Block ist der NAV-Mechanismus – also wie sich der Substanzwert des Portfolios in Kennzahlen übersetzt. IRSA arbeitet mit einem umfangreichen Portfolio aus Einzelhandels- und Büroimmobilien, das in argentinischen Pesos bilanziert und regelmäßig neu bewertet wird. Per 30.06.2024 liegt der bereinigte NAV laut den veröffentlichten Kennzahlen bei rund 1.000,0 Mrd. ARS; im Vorjahr waren es etwa 900,0 Mrd. ARS. Das entspricht einem Anstieg von rund 11 Prozent. Umgerechnet auf die ausstehenden Aktien ergibt sich ein NAV je Aktie von rund 550 ARS nach knapp 500 ARS. Für langfristige Anleger dient das als Orientierung, auch wenn der Kurs an der Börse zusätzlich durch Währungseffekte beeinflusst wird.
Auch die Liquiditätsseite ergänzt die Bewertung: IRSA meldet für 2024 einen Free Cashflow nach Investitionen von rund 20,0 Mrd. ARS, nach etwa 15,0 Mrd. ARS im Vorjahr. Der Anstieg um etwa ein Drittel ist in der Praxis vor allem deshalb relevant, weil er Handlungsspielraum schafft – zur schrittweisen Entschuldung und zur Finanzierung selektiver Modernisierungen. Die Nettofinanzverschuldung liegt per 30.06.2024 bei rund 300,0 Mrd. ARS, leicht unter dem Vorjahreswert von 320,0 Mrd. ARS. Damit bleibt der Verschuldungsgrad moderat; dem steht ein Eigenkapital von rund 700,0 Mrd. ARS gegenüber. Für Unternehmen ist das ein Vergleichsmaßstab, der zeigt, wie robust Cash-Generierung in einem Hochinflationsregime bleibt.
Marktseitig stellt sich jedoch die Kernfrage: Wenn Substanzwerte steigen, warum preist der Markt trotzdem einen Abschlag ein? In der berichteten Spanne handelt der ADR zuletzt bei rund 8,50 USD, nahe der oberen Hälfte einer 52-Wochen-Spanne von etwa 6,00 bis 9,50 USD. Die Marktkapitalisierung liegt im Bereich von rund 800,0 Mio. USD. Im Verhältnis zum (umgerechneten) bereinigten NAV ergibt sich damit ein deutlicher Abschlag auf den inneren Wert – ein typisches Muster, wenn Anleger bei Immobiliengesellschaften das Länderrisiko stärker gewichten als die laufenden Ertragsdaten. Zum Vergleich: Globale Immobilien-Player wie Prologis werden in stabileren Währungsräumen oft stärker über konsistente Cashflows und Finanzierungszugang bewertet. Genau diese „Planbarkeit“ fehlt in Argentinien, weshalb der Markt Bewertungsfaktoren anders gewichtet.
Vergleiche über Ländergrenzen sind zwar nur begrenzt übertragbar, doch das Muster ist nachvollziehbar: Die Aktie wird nicht nur auf Basis von Kennzahlen gehandelt, sondern auch entlang der Erwartungen an politische Stabilität, Refinanzierungsbedingungen und künftige Mietenentwicklung. Der Gewinnanstieg um rund 50 Prozent ist in diesem Kontext ein wichtiges Fundament, weil er zeigt, dass die Kernsegmente Shoppingcenter und Offices tragen. IRSA nennt für Shopping Malls Mieterträge von rund 75,0 Mrd. ARS nach etwa 60,0 Mrd. ARS. Die Auslastungsquote steigt von etwa 93 Prozent (2023) auf rund 95 Prozent (2024). Im Office-Segment steigen die Mieterträge von etwa 20,0 Mrd. ARS auf rund 25,0 Mrd. ARS – unter anderem aufgrund indexierter Mietverträge. Branchenanalysten ordnen das regelmäßig als Indikator ein, wie gut sich Mieteinnahmen in Inflationsphasen durchreichen lassen.
Für den Ausblick ist außerdem die Dividenden- und Kapitalstruktur entscheidend. IRSA schlägt für 2024 eine Dividende von rund 6,0 ARS je Aktie vor, nach etwa 4,0 ARS im Vorjahr – ein Plus von 50 Prozent. In der Praxis signalisiert das eine bessere Ertragslage und eine vorsichtig optimistische Erwartung an künftige Cashflows. Gleichzeitig bleibt die konkrete Dividendenrendite variabel, weil sich der ADR-Preis durch Kursschwankungen und den Wechselkurs zum US-Dollar bewegt. Auf der Kapitalstruktur-Ebene nutzt IRSA laut Angaben eine Mischung aus lokalem Peso-Funding und teilweise in US-Dollar denominierten Anleihen. Per 30.06.2024 wirkt das Entschuldungstempo kontrolliert. Für Anleger ist das auch eine Regulierungs- und Reporting-Frage: Als ADR-basiertes Instrument sind Offenlegungen und Rechnungslegung in der Regel stärker an internationale Standards gekoppelt, während lokale Liquiditäts- und Kapitalverkehrsregeln die tatsächliche Umsetzbarkeit beeinflussen können.
Wie könnte sich die Story weiterentwickeln? Wahrscheinlich entscheidet weniger die reine Zahlengröße als die Persistenz der Treiber. IRSA investiert 2024 rund 10,0 Mrd. ARS in Modernisierungs- und Erweiterungsprojekte, nach etwa 8,0 Mrd. ARS im Vorjahr. Dabei fließen Mittel unter anderem in energetische Sanierungen und in die Aufwertung von Gastronomie- und Freizeitbereichen innerhalb der Shoppingcenter. Diese Maßnahmen zielen auf bessere Vermietbarkeit, höhere Aufenthaltsqualität und damit auf die Stabilität der Mieterträge. Wenn die Auslastung bei rund 95 Prozent bleibt und die indexierten Mietmechanismen weiter greifen, kann der NAV-Zuwachs auch in den nächsten Berichtsperioden die Bewertung stützen. Ob der Markt den Abschlag zum Substanzwert reduziert, hängt dann besonders von der makroökonomischen Stabilisierung in Argentinien ab.
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