ZÜRICH / LONDON (IT BOLTWISE) – PSP Swiss Property steigert im Geschäftsjahr 2024 den Konzerngewinn und hält die wiederkehrenden Mieterträge stabil. Entscheidend sind dabei die Kombination aus wertbeständigem Büro-Portfolio, moderatem Leerstand und einem NAV je Aktie, der leicht zulegt. Gleichzeitig bleibt die Finanzierung mit einem Loan-to-Value (LTV) von rund 28 Prozent relativ konservativ. Für Anleger rückt damit weniger die Momentaufnahme des Kursverlaufs in den Mittelpunkt, sondern die planbare Ertrags- und Ausschüttungslogik.
PSP Swiss Property wird im Schweizer Immobiliensektor vor allem dann interessant, wenn das Zinsumfeld nicht einfach „zurück auf Normal“ geht, sondern Bewertungs- und Finanzierungsannahmen wiederholt neu sortiert werden. Im Geschäftsjahr 2024 meldete das Unternehmen einen Anstieg des Konzerngewinns auf rund 320 Millionen CHF nach etwa 300 Millionen CHF im Vorjahr. Dass der Gewinnzuwachs nicht allein aus Bewertungseffekten kommen soll, sondern eine stabile operative Basis mitbringt, ist für die Beurteilung der Qualität entscheidend. Gerade bei Büro- und Geschätsimmobilien in Toplagen zählt am Ende die Frage, wie verlässlich Mieten auch dann fließen, wenn Mietmärkte im Detail schwanken.
Der operative Kern liegt bei PSP Swiss Property in den wiederkehrenden Erträgen aus dem Kerngeschäft. Für 2024 nennt das Unternehmen Netto-Mieterlöse von rund 310 Millionen CHF, nach etwa 305 Millionen CHF in 2023. Damit wächst die Ertragsbasis um grob 5 Millionen CHF, also ein vergleichsweise moderates Plus, das aber in dieser Größenordnung nicht selbstverständlich ist, wenn gleichzeitig Leerlauf risikobehaftet bleibt. Zusätzlich wird der operative Ergebnishebel über den Funds from Operations (FFO) bzw. eine vergleichbare operative Cashflow-Größe sichtbar: Auf FFO-Basis lag der operative Gewinn 2024 bei rund 285 Millionen CHF, nach ungefähr 275 Millionen CHF im Vorjahr. Dieser Anstieg um etwa 10 Millionen CHF unterstreicht, dass die Ertragskraft trotz höherer Zinsen und einzelner Herausforderungen im Portfolio verbessert werden konnte.
Auch die Portfolio-Seite gibt Hinweise auf die Belastbarkeit des Geschäftsmodells. Das Immobilienportfolio blieb im Geschäftsjahr 2024 wertbeständig; der Marktwert der Liegenschaften lag per Ende 2024 bei rund 9,0 Milliarden CHF, nach etwa 8,8 Milliarden CHF Ende 2023. Das entspricht einer Erhöhung um rund 200 Millionen CHF und deutet darauf hin, dass einerseits gezielte Investitionen und Projektentwicklungen wirken und andererseits stabile bis leicht steigende Bewertungseffekte in den wichtigsten Teilmärkten beitragen. Parallel stieg das den Aktionären zurechenbare Eigenkapital auf rund 5,3 Milliarden CHF nach rund 5,1 Milliarden CHF im Vorjahr. Für die Bewertung über die Substanz ist vor allem der Net Asset Value (NAV) je Aktie relevant: Er bewegte sich laut Unternehmensangaben im Bereich von rund 115 CHF je Aktie, nachdem im Vorjahr rund 112 CHF je Aktie berichtet wurden. In der Praxis nutzen viele Anleger den NAV als Brücke zwischen bilanzieller Substanz und der Frage, ob der Markt Abschläge oder Aufschläge rechtfertigt.
Die laufende Ertragsqualität hängt bei Immobiliengesellschaften jedoch unmittelbar an der Vermietungsdynamik. PSP Swiss Property hält die Leerstandsquote laut Berichterstattung 2024 im Bereich von rund 4,0 Prozent, nach nahe 4,2 Prozent Ende 2023. Der leichte Rückgang signalisiert, dass die Nachfrage nach gut gelegenen Büro- und Geschätsflächen nicht eingebrochen ist, insbesondere in zentralen Lagen rund um Zürich und Genf. Für Anleger ist das mehr als eine Kennzahl: Eine niedrige und sinkende Leerstandsquote erhöht die Planbarkeit der Mieterträge und senkt die Wahrscheinlichkeit, dass Ergebnisrechnungen stark durch kurzfristige Vermietungsrisiken verzerrt werden. Ergänzend zur operativen Stabilität spielt die Ausschüttungslogik eine zentrale Rolle, weil sie den Cashflow-Gedanken in den Anlagefokus übersetzt.
Bei der Dividende zeigt sich genau diese moderat-stetige Ausrichtung. Für das Geschäftsjahr 2023 wurden rund 3,80 CHF je Aktie ausgeschüttet. Für 2024 wurde eine Erhöhung auf im Bereich von rund 3,90 CHF je Aktie angekündigt, was einer Steigerung um 0,10 CHF je Aktie gegenüber dem Vorjahr entspricht. Solche Anpassungen wirken häufig unspektakulär, sind aber gerade bei Immobilienwerten ein Qualitätsmerkmal: Sie signalisieren, dass das Management die Cashflow-Stabilität als ausreichend betrachtet, um die Ausschüttung ohne sprunghafte Umbrüche anzuheben. In Relation zum Nettogewinn und zum FFO bedeutet das zugleich, dass die Ausschüttungsquote weiterhin auf einem hohen, aber als nachhaltig beschriebenen Niveau liegt. Hinzu kommt: Wenn die Dividendenhistorie gleichmäßig wächst, kann der Markt Bewertungsrisiken umso besser einpreisen, je weniger stark sich die operative Ertragslage kurzfristig verändert.
Ein weiterer Baustein ist die Finanzierungsstruktur. Für Immobilienunternehmen entscheidet sie darüber, wie empfindlich das Ergebnis auf das Zinsniveau reagiert. PSP Swiss Property weist laut Angaben eine konservative Verschuldung aus: Das Verhältnis verzinslicher Finanzverbindlichkeiten zum Gesamtvermögen, also der Loan-to-Value (LTV), lag per Ende 2024 bei rund 28 Prozent nach etwa 29 Prozent Ende 2023. Damit wurde die relative Verschuldung leicht reduziert. Noch konkreter wird das Zinsrisiko über den durchschnittlichen Zinssatz: Er lag Ende 2024 deutlich unter 2 Prozent und im Bereich von rund 1,4 bis 1,5 Prozent. Das ist in einem Umfeld mit spürbar gestiegenen Zinsen ein Unterschied, weil langfristig gesicherte Finanzierungen die kurzfristige Ergebnisvolatilität dämpfen. Für Unternehmen, die stark über Schuldenhebel wirken, ist das einer der Gründe, warum der Markt auf Kennzahlen wie LTV und Zinsstruktur besonders achtet.
Die operative Ausrichtung wird zudem durch den regionalen und nutzungsspezifischen Fokus geprägt. PSP Swiss Property konzentriert sich auf zentrale Geschäftslagen in der Schweiz, namentlich Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne. Der größte Teil des Portfolios befindet sich im Großraum Zürich und erreicht deutlich über 40 Prozent des Gesamtportfolio-Marktwerts. Weitere bedeutende Anteile entfallen auf die Genferseeregion und auf Basel. Bei den Objektarten handelt es sich überwiegend um Büro- und Geschäftshäuser, ergänzt um ausgewählte Mischnutzungsprojekte mit Büro- und Retailflächen; Wohnimmobilien spielen hingegen eine untergeordnete Rolle. Das bedeutet: Die Ertragsentwicklung hängt stärker an der Nachfrage nach modernen, zentral gelegenen Arbeitsflächen, während Diversifikation über Wohnsegmente weniger ausgeprägt ist als bei breit aufgestellten Immobilienkonzernen.
Damit verbunden ist die Rolle von Projektentwicklungen und Modernisierungen. Neben dem Bestandsportfolio investiert PSP Swiss Property regelmäßig in die Weiterentwicklung seiner Immobilien. Für die letzten Jahre nennt das Unternehmen mehrere größere Projekte in Zürich und Genf, darunter Revitalisierungen von Bestandsliegenschaften sowie Ausbauten von Büroflächen mit hohen Nachhaltigkeitsstandards. Das jährliche Investitionsvolumen in Projektentwicklungen und Renovationen bewegt sich den Angaben zufolge im Bereich von rund 100 bis 150 Millionen CHF. Solche Programme verfolgen zwei Ziele: Sie sichern Mieterträge im Bestand und schaffen mittelfristig zusätzliche Ertragspotenziale. Im Wettbewerb um hochwertige Mieter kann aktives Asset-Management also zu einer besseren Positionierung beitragen, vor allem wenn Energieeffizienz und Flexibilität im Flächenkonzept stärker nachgefragt werden.
Zum Gesamtbild gehört schließlich auch die Marktebene. Der Schweizer Markt für börsennotierte Immobiliengesellschaften ist im Vergleich zu größeren europäischen Universen überschaubar, aber etabliert. PSP Swiss Property zählt laut Beschreibung zu den größten börsennotierten Immobilienunternehmen mit Fokus auf Geschäfts- und Büroimmobilien und kombiniert einen hohen Portfolio-Marktwert, eine solide Bilanzstruktur und eine beständige Dividendenhistorie. Wer das Papier bewertet, schaut deshalb typischerweise nicht nur auf den Aktienkurs, sondern auf die Relation zwischen Börsenbewertung und NAV je Aktie sowie auf die Dividendenrendite, die sich aus der kontinuierlichen Erhöhung ergibt. Außerdem wird berücksichtigt, wie stark der Markt mögliche weitere Bewertungsanpassungen im Immobilienportfolio sowie Veränderungen im Zinsumfeld bereits einpreist. In diesem Kontext können ein konservativer Verschuldungsgrad und eine geringe Leerstandsquote als Puffer wirken, falls die Nachfrage nach Büroflächen kurzfristig schwächer ausfällt oder die Finanzierungskosten weiter anziehen.
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