LONDON / LONDON (IT BOLTWISE) – Derwent London zeigt im Jahr 2023, dass die Mieteinnahmen trotz angespannter Lage im Londoner Büromarkt vergleichsweise stabil bleiben. Entscheidend sind dabei Kennzahlen wie EPRA net rental income und EPRA Net Tangible Assets (NTA) je Aktie, die eine solide Substanzbewertung widerspiegeln. Gleichzeitig deutet der Rückgang des bereinigten EPS darauf hin, dass Finanzierungskosten und Bewertungseffekte den Ergebnishebel begrenzen. Für Anleger rückt damit weniger der kurzfristige Kursimpuls, sondern die Frage in den Vordergrund, wie lange der Markt den Discount zum Substanzwert akzeptiert.
Derwent London ist als Büroimmobilien-Spezialist im West End besonders stark von der Stimmung am Londoner Büroflächenmarkt abhängig. Genau das macht die Interpretation der Zahlen aus dem Geschäftsjahr 2023 so anspruchsvoll: Zwar bleibt das Investment-Portfolio IFRS-seitig bei 5,1 Milliarden Pfund, doch der Kapitalmarkt zahlt nicht den vollen Gegenwert. Per 31.12.2023 lag der EPRA Net Tangible Assets (NTA) je Aktie bei 36,07 Pfund. Diese Größe wird in der Immobilienbranche häufig als Substanzanker genutzt, weil sie bilanzielle Effekte glättet und damit näher an einer ökonomischen Betrachtung liegt als das reine IFRS-Eigenkapital je Aktie.
Im Kern stützen vor allem die operativen Mieteinnahmen das Bild. Der Konzern nennt für 2023 Bruttomieteinnahmen von rund 216 Millionen Pfund, was im Jahresvergleich einen Anstieg in der Größenordnung „einige Prozent“ bedeutet. Wichtig ist dabei die Verzahnung von Bestandsgeschäft und Vermietungspraxis: mietfreie Zeiten sowie Incentives senken zwar temporär die Bruttowirkung, sorgen aber im Gegenzug für eine planbarere Vertragslage. Netto-Mieteinnahmen, also nach Berücksichtigung der Betriebskosten, lagen ebenfalls bei etwas über 200 Millionen Pfund. Der EPRA-Mietüberschuss (EPRA net rental income) bewegt sich 2023 damit ebenfalls im Bereich von rund 200 Millionen Pfund und unterstreicht, dass Derwent London seine Flächen trotz des herausfordernden Umfelds weiterhin marktgerecht platziert.
Was Anleger daraus ableiten sollten, zeigt sich im Detail der Veränderung gegenüber 2022. Der EPRA-Mietüberschuss steigt prozentual im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich; dem steht aber eine messbare Korrektur bei der Substanzbewertung gegenüber. Der EPRA-NTA je Aktie ging von einer Größenordnung von rund 38 Pfund im Vorjahr auf 36,07 Pfund zum Jahresende zurück, also um grob 5 Prozent. Diese Spanne ist für viele Investoren die „Brücke“ zwischen realer Wertentwicklung der Objekte und Kapitalmarkt-Pessimismus: Sie verweist auf Bewertungskorrekturen am Londoner Büromarkt, ohne zugleich die Qualität des Portfolios pauschal infrage zu stellen.
Parallel dazu verändert sich auch das Ergebnisbild. Für 2023 weist das Unternehmen ein bereinigtes Ergebnis je Aktie (adjusted EPS) in einer Größenordnung von rund 1,0 Pfund bis etwas darüber aus. Im Vergleich zum Geschäftsjahr 2022, in dem das bereinigte EPS um gut 1,1 Pfund lag, ergibt sich damit eine moderate Reduktion. Der Artikel der Unternehmenslogik dahinter liegt weniger in der laufenden Vermietungsleistung, sondern vor allem in höheren Finanzierungskosten und in Bewertungseffekten. Genau diese Trennlinie ist für die Investmentthese relevant: Mieten und Cashflow können stabil bleiben, während Ergebnis und bilanznahe Kennzahlen stärker auf Zinsniveau und Bewertungsroutinen reagieren.
Ein weiterer Faktor ist das Geschäftsmodell selbst. Derwent London konzentriert sich stärker als viele Wettbewerber auf Büroobjekte im Londoner West End und im Zentrum. Das Portfolio umfasst laut veröffentlichten Angaben mehrere Dutzend Bürogebäude mit zusammen über einer Million Quadratmeter vermietbarer Fläche; der Schwerpunkt liegt dabei auf modernen und teils umfassend redevelopten Objekten. Solche Lagen haben typischerweise das Potenzial, über dem Durchschnitt liegende Mieten pro Quadratmeter zu erzielen. Dazu passt auch die oft genannte Mischung aus Visibilität und Anpassungsfähigkeit: Die durchschnittliche Mietlaufzeit (WAULT) liegt nach Branchendaten im Bereich einiger Jahre, was Planungssicherheit schafft, während Flächen zugleich flexibel genug bleiben, um bei marktüblichen Anpassungen neue Verträge abzuschließen.
Finanzkennzahlen zeigen schließlich, warum die Aktie trotz stabiler operativer Basis unter Druck stehen kann. Die Loan-to-Value-Kennzahl (LTV) lag zum Ende des Geschäftsjahres 2023 in einer Spanne von grob 30 bis 35 Prozent und damit im konservativen Bereich. Zum Vergleich: 2022 lag der LTV leicht darunter, was auf gestiegene Zinskosten und teilweise niedrigere Bewertungsansätze zurückgeführt wird. Der entscheidende Marktpunkt ist jedoch das Delta zwischen Börsenwert und Immobilienwert: Die Marktkapitalisierung bewegt sich laut den genannten Größenordnungen bei rund 2 bis 3 Milliarden Pfund, während das IFRS-Investment-Portfolio bei 5,1 Milliarden Pfund liegt. Dieses Gap entspricht einem Bewertungsabschlag, den der Markt für Zins- und Büromarktrisiken einpreist, und es erklärt, warum der EPRA-NTA je Aktie (36,07 Pfund) nicht im Aktienkurs „eins zu eins“ gespiegelt wird.
Für die kurzfristige Kursentwicklung bleibt damit weniger das Narrativ „stabile Mieten“, sondern vor allem die Abfolge konkreter Portfolio-Events relevant. Neue Vermietungen, Fortschritte in Projekten sowie mögliche Verkäufe einzelner Objekte können den Kurs unmittelbar bewegen. Werden Immobilien zu Preisen veräußert, die über den zuletzt angesetzten IFRS-Bewertungen liegen, entstehen realisierte Bewertungsgewinne, die sich positiv auf Ergebnis je Aktie und im weiteren Verlauf auch auf EPRA-NTA auswirken können. Umgekehrt können weitere Bewertungskorrekturen einzelner Objekte die bereinigten Ergebniszahlen und den EPRA-NTA leicht mindern. Der langfristige Bewertungshebel liegt daher eher im Zusammenspiel aus Mietstabilität, Kapitalstruktur und dem Tempo, mit dem sich der Markt wieder an Substanzkennzahlen herantastet.
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