WIESBADEN / LONDON (IT BOLTWISE) – Während viele klassische Einkaufsstraßen unter Konsumzurückhaltung leiden, zeigen europäische Outlet Center laut aktuellen Analysen eine überraschend stabile Entwicklung. Im europäischen Bestand stehen inzwischen rund 195 operative Center mit mehr als 3,2 Mio. m² Verkaufsfläche. Gleichzeitig verlangsamte sich die Neuentwicklung deutlich: Die Projektpipeline ist deutlich kleiner als noch Mitte der 2010er Jahre. Für Investoren bleibt das Segment stark, denn 2024 lag das Transaktionsvolumen bei etwa 1,8 Mrd. Euro und 2025 deutet sich ein weiteres Rekordniveau an.
Europas Outlet Center stehen derzeit als Gegenmodell zum stationären Handel da: Während der Online-Handel Einkaufsgewohnheiten zunehmend kanalisiert und vielerorts Lücken im Filialnetz entstehen, berichten die Betreiber von Outlet-Standorten über steigende Frequenzen und eine vergleichsweise geringe Zahl nennenswerter Leerstände. Diese Stabilität knüpft an ein Grundprinzip an, das in anderen Warengruppen bereits funktioniert: Kunden akzeptieren zusätzliche Wege eher, wenn Preisargumente und Sortimentslogik klar zusammenpassen. Für die Bewertung des Segments zieht die Wirtschaftsberatung ecostra aus Wiesbaden ihre mehr als zwei Jahrzehnte lange Marktexpertise heran und legt die Ergebnisse für 2025/2026 vor.
Technisch betrachtet spiegelt sich die Widerstandsfähigkeit der Outlet-Immobilien auch in ihrer Betriebslogik wider. Outletflächen funktionieren häufig als kuratierte Verkaufsumgebung mit wechselndem Warenbestand und planbaren Vermietungszyklen; dadurch lassen sich Programm und Tenant-Mix tendenziell schneller an Nachfrageverschiebungen anpassen als in klassischen High-Street-Lagen. Genau diese Anpassungsfähigkeit wirkt im Alltag wie ein Puffer gegen die “Rutschbahn” vieler Handelsimmobilien: Wo Filialschließungen die Kundenströme schwächen, stabilisieren Outlet-Standorte die Besucherbasis oft stärker über Preisaktionen, saisonale Sortimentswechsel und die Kombination aus mehreren Marken unter einem Dach. Dass ähnliche Effekte auch im Lebensmitteleinzelhandel sichtbar sind, erklärt, warum die Outlet-Form als relativ resistent beschrieben wird.
Parallel dazu verändert sich allerdings die Wachstumsstory. Laut Dr. Joachim Will, Geschäftsführer von ecostra, hat sich die Dynamik der Marktneuentwicklung spürbar verlangsamt, und zwar weniger wegen schwacher Nachfrage als wegen struktureller Bremsen in der Pipeline. West- und Südeuropa zeigen zunehmend Züge von Marktsättigung; dazu kommen in vielen Ländern langwierige und kostenintensive Planungs- und Genehmigungsverfahren, wobei Deutschland laut Analyse besonders stark betroffen ist. Zusätzlich drücken steigende Kapital- und Baukosten auf die Wirtschaftlichkeit neuer Projekte, sodass die Entwicklung weniger “neue Flächen pro Jahr” liefern kann, als es der Markt in früheren Wachstumsphasen gewohnt war.
Diese Verschiebung wird an den Projektzahlen besonders greifbar. Nach einer langen Phase intensiver Planungen ist der Outlet-Markt in eine ruhigere Phase übergegangen: Seit Anfang 2025 ist den Angaben zufolge lediglich eine Neueröffnung verzeichnet, das Designer Outlet Kraków in Polen, das im Mai 2025 mit rund 12.000 m² Mietfläche startet und eine Genehmigung zur Erweiterung auf etwa 20.000 m² GLA besitzt. Viele andere Vorhaben wurden zurückgestellt oder aufgegeben, wodurch sich die Neuplanungen deutlich reduzieren. Aktuell befinden sich etwa 20 konkrete Neuplanungen in Europa in Bearbeitung, davon sieben in Deutschland; zum Vergleich: 2016 waren es europaweit noch 62, davon 20 in Deutschland.
Trotz verlangsamter Neuentwicklung wächst der Bestand nur leicht weiter. Insgesamt zählt ecostra 195 operative Outlet Center in Europa mit einer Gesamtverkaufsfläche von über 3,2 Mio. m². Der leichte Flächenzuwachs von rund 0,1 % gegenüber dem Vorjahr geht laut Bericht auf die Neueröffnung in Krakau sowie Erweiterungen in Landquart (Schweiz) und Turin (Italien) zurück. Das Vereinigte Königreich bleibt dabei der größte Flächentreiber, gefolgt von Italien, Frankreich und Spanien. Deutschland landet mit 19 Centern und etwa 275.000 m² Outlet-Verkaufsfläche auf Platz fünf, wobei weitere Zuwächse erwartet werden: Für Erweiterungsplanungen in Montabaur und Zweibrücken liegen Baugenehmigungen vor, wobei Zweibrücken noch rechtlichen Anfechtungen unterliegt.
Während also neue Standorte langsamer entstehen, bleibt der Markt für bestehende Center aktiv. Dr. Will beschreibt eine intensivierte Transaktionsphase: Institutionelle Investoren und Family Offices entdecken Outlet-Immobilien wieder stärker als eigenes Investmentsegment, offenbar wegen des vergleichsweise stabilen operativen Betriebs. Das Jahr 2024 markierte mit rund 1,8 Mrd. Euro Investitionssumme ein Rekordjahr, das 2025 noch übertroffen werden soll; für 2026 deutet sich ebenfalls ein hohes Niveau an, da Transaktionen bereits knapp 1 Mrd. Euro in den ersten sechs Monaten erreicht haben. Genau hier entsteht eine typische Zweiteilung: Der Neuausbau stockt, aber der Markt “handelt” die vorhandenen Cashflows weiter.
Konkrete Transaktionen unterstreichen diese Aufteilung zwischen Bestandserwerb und Pipeline-Druck. So erwarb die französische Frey-Gruppe gemeinsam mit Cale Street Partners ein Portfolio von drei Outlet Centern in Norditalien von Blackstone und zuvor das Designer Outlet Berlin von Nuveen Real Estate. VIA Outlets, eine Einheit des niederländischen Pensionsfonds APG, übernahm ein großes Outlet Center südlich von Mailand. Der texanische Fonds TPG erwarb das Designer Outlet Neumünster, während die Simon Property Group ihr Portfolio durch zwei Standorte in Norditalien erweiterte. Selbst in Russland fand trotz Markenrückzügen eine bedeutende Transaktion statt: Das amerikanisch-russische Joint Venture Hines/Belaya Dacha verkaufte ein Paket aus zwei Outlet Centern an einen russischen Anleger; dies stellte 2025 die größte Transaktion auf dem russischen Immobilienmarkt dar, wie der Bericht festhält. Daneben engagiert sich der britische Selfmade-Millionär Mike Ashley über seine börsennotierte Fraser Group im Outlet-Markt, zu der Retail-Akteure wie Sports Direct und House of Fraser gehören.
Für Unternehmen und Entscheider ergibt sich daraus ein pragmatisches Bild: Outlet Center sind derzeit weniger das “Spiel auf die nächste Projektwelle” als vielmehr ein Markt, in dem bestehende Immobilien über viele Quartale hinweg stabil bewirtschaftet werden können. Gleichzeitig steigt die Bedeutung einer belastbaren Standort- und Tenant-Strategie, weil neue Flächen langsamer nachkommen und sich regionale Sättigung schneller bemerkbar macht. Wer in diesem Umfeld expandieren will, muss daher mehr als nur Nachfrage argumentieren: Genehmigungsfähigkeit, Capex-Planung und Finanzierungskonditionen entscheiden darüber, ob aus einer Idee wirklich eine neue Verkaufsfläche wird. Und selbst wenn der Ausbau nur moderat gelingt, sorgt die Transaktionsdynamik dafür, dass sich Renditeerwartungen, Asset-Strategien und Betreiberstrukturen weiter verschieben.
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