LONDON (IT BOLTWISE) – Das Gebäudemodernisierungsgesetz senkt die Schwelle für verpflichtende Gebäudeautomation in Nichtwohngebäuden drastisch von 290 auf 70 kW. Damit rücken deutlich mehr Bestands- und mittelgroße Objekte in den Fokus, weil ab bestimmten Leistungsgrenzen künftig Automationsgrade B oder C greifen. Für den Bestand sind Nachrüstfristen bis Ende 2029 vorgesehen, kombiniert mit verbindlichen Sanierungsquoten ab 2030. Parallel verschiebt sich die Wärmeversorgung: Die frühere 65-Prozent-Regel entfällt und wird durch CO2-neutrale Brennstoffanteile ersetzt, ergänzt um eine Solarpflicht.
Mit dem Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) verlagert sich die technische Messlatte in Nichtwohngebäuden spürbar: Wo bisher ab 290 kW relevante Automationsanforderungen galten, liegt die Schwelle künftig bei 70 kW. Der politische Hebel dahinter ist klar auf Energieeffizienz im Gebäudesektor ausgerichtet. Technisch bedeutet das vor allem, dass mehr Gebäude künftig ihre Heizungs-, Lüftungs- und Klimatechnik nicht nur betreiben, sondern zunehmend automatisiert steuern und überwachen müssen, um Lasten zu glätten und Verbräuche messbar zu senken.
Die Differenzierung nach Automationsgrad kommt dabei als zweites Kernelement ins Spiel. Für Neubauten sieht das Gesetz ab einer Leistung von 290 kW den Automationsgrad B vor, während Gebäude, die die neue Schwelle von 70 kW überschreiten, künftig dem Automationsgrad C unterliegen. Diese Staffelung zielt laut Gesetzeslogik darauf, die technische Komplexität in einem Verhältnis zur Gebäudekategorie und zum Energiebedarf zu halten. Für Betreiber heißt das: Die Frage, welche Komponenten (Sensorik, Aktorik, Leittechnik, Regelalgorithmen) in welchem Umfang nötig sind, wird nicht mehr nur bei großen Immobilien relevant, sondern bereits bei deutlich kleineren Nichtwohnflächen.
Im Bestand wird es dadurch zeitlich und organisatorisch eng. Das GModG schreibt vor, dass bestehende Objekte bis zum 31. Dezember 2029 entsprechend nachgerüstet werden müssen, sofern sie die genannten Leistungsgrenzen überschreiten. In der Praxis verschiebt sich damit die Projektlogik vieler Portfolios: Statt Automatisierungsmaßnahmen als „späte“ Ergänzung zu sehen, müssen sie zunehmend in Sanierungs- und Investitionszyklen integriert werden. Besonders wichtig wird dabei die technische Bestandsaufnahme, weil Betreiber die vorhandene Gebäudeleittechnik, die Kommunikationswege und den Zustand der Regelungsperipherie gegen die künftig geforderten Automationsgrade prüfen müssen.
Parallel zur Gebäudeautomation verschiebt sich die Ausrichtung der Wärmeversorgung. Laut den Angaben im Gesetzestext wurde die zuvor diskutierte 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien bei neuen Heizungssystemen aufgehoben. Stattdessen dürfen neue Gas- und Ölheizungen zwar weiterhin installiert werden, allerdings mit Mindestanteilen an CO2-neutralen Brennstoffen, die schrittweise steigen. Der Startpunkt liegt im Jahr 2029 bei 10 Prozent, steigt 2030 auf 15 Prozent und erreicht 2035 30 Prozent. Bis 2040 soll der Anteil auf 60 Prozent anwachsen; zusätzlich entfallen pauschale Betriebsverbote für alte Heizkessel, was bei der langfristigen Sanierungsplanung mehr Flexibilität eröffnet.
Ergänzend setzt das Gesetz ab 2030 verbindliche Sanierungsquoten für die ineffizientesten Nichtwohngebäude. Ab 2030 müssen 16 Prozent der Gebäude mit der schlechtesten Energiebilanz saniert sein, der Anteil erhöht sich bis 2033 auf 26 Prozent. Damit wird die Modernisierung stärker auf die energetischen Ausreißer fokussiert, also dort, wo sich CO2-Reduktionen und Energieeinsparungen typischerweise am schnellsten erreichen lassen. Für Unternehmen mit heterogenen Beständen bedeutet das: Priorisierungskriterien werden härter, denn die Anforderungen laufen nicht nur über einzelne Technikmaßnahmen, sondern auch über ein quantifiziertes Zielbild der Flotte.
Auch die lokale Energieerzeugung wird stärker verknüpft. Das Gesetz enthält eine Solarpflicht, die ab 2027 für bestimmte Nichtwohngebäude greifen soll. Ab 2030 wird die Installation von Photovoltaikanlagen dann auch bei neuen Wohngebäuden zur verpflichtenden Vorgabe. Zusammengenommen entsteht damit eine deutlich engere Kopplung zwischen KI-ähnlich wirkenden Automationsfunktionen in der Gebäudetechnik und der Frage, wie viel Strom künftig vor Ort erzeugt wird. Betreiber müssen folglich nicht nur Wärmeerzeugung und Regelung betrachten, sondern auch den Stromfluss im Gebäude: Wo entstehen Lastspitzen, wie werden Eigenverbrauch und Speicherkonzepte geplant, und wie wirken die Automationsstrategien auf den Betrieb von Photovoltaik und ggf. angeschlossenen Energiesystemen?
Für die Umsetzung lohnt sich ein Blick auf die Betriebsrealität: Automationsgrade sind nicht nur „Schalter“ in Formularen, sondern beeinflussen Schnittstellen, Datenflüsse und Wartungsprozesse. Gerade bei der Nachrüstung bis Ende 2029 stellt sich oft die praktische Frage, wie sich bestehende Strukturen in eine künftig geforderte Automationslogik integrieren lassen, ohne die Betriebssicherheit zu gefährden. Zudem sollten Eigentümer prüfen, wie sich Investitionen wirtschaftlich im Betrieb und in der Vermarktung abbilden lassen und welche Kostenbestandteile sich im Rahmen der Betriebskostenlogik berücksichtigen lassen. Damit wird das Thema Gebäudeautomation auch zu einer Schnittstelle zwischen Technik, Vertrags- und Kostenkalkulation.
Am Ende zeigt das GModG weniger eine punktuelle Modernisierung als eine schrittweise Transformation: Die Schwelle für verpflichtende Gebäudeautomation sinkt, die Wärmewende wird über CO2-neutralere Brennstoffanteile staffelweise fortgeschrieben, und Solarpflichten sorgen für zusätzlichen Handlungsdruck im Bau- und Bestandsmanagement. Wer jetzt startet, kann seine Roadmap aus Nachrüstung, Sanierungspriorisierung und Heizsystem-Planung so ausrichten, dass Investitionen zeitlich zusammenfallen und technische Abhängigkeiten berücksichtigt werden. Wer hingegen zu lange wartet, riskiert Projektstau rund um Leittechnik, Sensorik und Regelungspakete – genau dort, wo Personal- und Lieferkapazitäten in der Bau- und Anlagenbranche erfahrungsgemäß nicht beliebig skalieren.
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