ZÜRICH / LONDON (IT BOLTWISE) – HIAG hat im ersten Halbjahr 2026 den Reingewinn deutlich gesteigert: Er wächst um 90,4% auf CHF 85,0 Mio. Ausschlaggebend sind vor allem Verkäufe auf dem Areal „Chama“ in Cham sowie positive Neubewertungen im Immobilienportfolio. Gleichzeitig gingen die Liegenschaftserträge temporär zurück, weil Devestitionen und Kündigungen die Einnahmen dämpften. Für das Jahresende erwartet das Unternehmen leicht über dem Vorjahr liegende Mieterträge.
Die Ergebnisentwicklung bei HIAG zeigt im ersten Halbjahr 2026 vor allem eines: Das Geschäftsmodell lebt derzeit stark von einer Kombination aus Projektumsetzung und Portfolio-Optimierung. Der Reingewinn stieg im Vergleich zur Vorjahresperiode um 90,4% auf CHF 85,0 Mio.; im Halbjahresvergleich war dies eine deutliche Beschleunigung gegenüber H1 2025 mit CHF 44,6 Mio. Bereits die bereinigte Sicht, also ohne Wertänderungen, macht den Effekt greifbarer: Der bereinigte Reingewinn nahm um 80,2% auf CHF 36,9 Mio. zu (H1 2025: CHF 20,5 Mio.). Daraus ergibt sich auch eine spürbare Verbesserung der annualisierten Eigenkapitalrendite auf 13,3% gegenüber 7,7% im Vorjahr – vor Wertänderungen auf 6,0% gegenüber 3,6%.
Technisch-analytisch betrachtet liegt der zentrale Hebel weniger in einzelnen Kennzahlen als im Zusammenspiel von Erlösen aus dem Verkauf, Neubewertungseffekten und dem operativen Mietgeschäft. HIAG nennt als wesentlichen Treiber den erfolgreichen Verkauf von Eigentumswohnungen auf dem Areal „Chama“ in Cham (ZG). Dieser Verkauf lieferte einen Ergebnisbeitrag von CHF 23,3 Mio., im Vorjahreshalbjahr war dafür noch CHF 0 Mio. bilanziert. Daneben wirkten positive Wertänderungen im Immobilienportfolio von CHF 53,4 Mio. (H1 2025: CHF 26,6 Mio.) und ein Erfolg aus Devestitionen nicht mehr strategiekonformer Bestands- und Entwicklungsliegenschaften in Höhe von CHF 6,1 Mio. (H1 2025: CHF 3,5 Mio.) in die Ergebnisrechnung. Genau an dieser Stelle wird für Investoren oft entscheidend, ob es sich um einmalige Effekte oder um tragfähige Ertragskraft handelt – HIAG versucht Letzteres zu untermauern, indem auch die operative Steuerungsgröße „Like-for-like“-Ertrag steigt.
In der laufenden Bewirtschaftung zeigte sich gleichzeitig, dass Portfolioeingriffe Wirkung haben können – allerdings nicht zwingend negativ im Gesamttrend. Die Devestitionen und Kündigungen führten temporär zu einem Rückgang des Liegenschaftsertrags um 3,3% auf CHF 38,0 Mio. (H1 2025: CHF 39,3 Mio.). HIAG ordnet das klar ein: Der Rückgang lag innerhalb der Erwartungen. Auffällig ist dann die Feinabstimmung über „Like-for-like“: Dieser Liegenschaftsertrag nahm um 3,8% zu, nachdem er im Vorjahr bei 7,9% lag. Parallel konnte der Leerstand im gesamten Immobilienportfolio weiter reduziert werden – von 3,2% zum 1. Januar 2026 auf 2,8% zum 1. Juli 2026. Damit bekommt die „Ertragskraft aus dem Bestand“-Story einen harten Anker: weniger Vakanz heißt weniger strukturelle Ertragsrisiken und verbessert die Planbarkeit für künftige Mieterträge.
Die genannten Kennzahlen werden durch konkrete Projektfortschritte untermauert, die sowohl die Neubewertung als auch das künftige Cashflow-Profil beeinflussen. Insgesamt entfiel die Nettoaufwertung des Immobilienportfolios von CHF 53,4 Mio. im ersten Halbjahr 2026 auf das Entwicklungsportfolio (CHF 39,7 Mio.) und das Bestandsportfolio (CHF 13,6 Mio.). Beim Wohnhochhaus „Alto“ in Zürich-Altstetten (80 Meter, Gewerbesockel) meldet HIAG die frist- und budgetgerechte Fertigstellung im März 2026: Alle 149 Mietwohnungen und Gewerbeflächen seien kurz nach Fertigstellung vermietet. Die daraus resultierenden jährlichen Mieterträge beziffert das Unternehmen mit CHF 6,3 Mio. Auch im Areal „Chama“ in Cham verzeichnet HIAG Fortschritte: 67 Mietwohnungen waren Monate vor Bezug voll vermietet, bei den 73 Eigentumswohnungen lag der Vermarktungsstand bis Mitte 2026 bei 96%, damit stehen nur noch drei Einheiten zur Verfügung.
Weitere Baustellen liefern zusätzliche Bausteine für den Mix aus Miet- und Verkaufslogik. Die denkmalgeschützte „Walzmühle“ in Frauenfeld (TG) soll im Bereich Sanierung und Weiterentwicklung für 30 Mietwohnungen sowie Gewerbeflächen bis Mitte 2027 abgeschlossen sein. In Meyrin (GE) wurde mit der „NorthC Schweiz AG“ ein über 30-jähriger Mietvertrag für den Gewerbebau „Hive6“ zur Datacenter-Nutzung abgeschlossen; der Baustart erfolgte im März 2026, die Übergabe ist für Ende 2027 vorgesehen. Dass HIAG in diesem Projekt eine langfristige Laufzeit adressiert, passt zur klassischen Logik von Immobilienentwicklern: Sobald Vermietungsrisiko in Richtung Planungssicherheit verschoben wird, wirkt sich das oft positiv auf künftige Bewertungsergebnisse aus – auch wenn operative Erträge zeitlich versetzt realisiert werden.
Der Ausblick hängt damit auch an Transaktions- und Bewilligungsfahrplänen. Für das Jahresende erwartet HIAG, dass die Mieterträge das Vorjahresniveau leicht übertreffen, unter anderem getrieben durch fertiggestellte Projekte in Cham (ZG) und Zürich-Altstetten. Auf der Entwicklungs- und Transaktionsseite nennt das Unternehmen mehrere Punkte: Auf dem „Campus Reichhold“ in Hausen/Lupfig (AG) laufen Bauarbeiten für Bürogebäude sowie Produktions- und Vertriebszentrum von „OC Oerlikon“ planmäßig weiter. Für „Schönau“ in Wetzikon (ZH) werden in den nächsten Monaten rechtskräftige Baubewilligungen für 118 Miet- und Stockwerkeigentumseinheiten erwartet. In Niederhasli (ZH) rechnet HIAG Ende 2026 mit den Baubewilligungen für die erste Bauetappe „Im Farn/Bahnhof Niederhasli“, die rund 100 Miet- und 70 Eigentumswohnungen sowie 2’000 m² Dienstleistungs- und Gewerbeflächen umfassen soll. Ergänzend wurde für die Liegenschaft am Kelchweg in Zürich-Altstetten ein Baugesuch für 29 Eigentumswohnungen eingereicht, mit Baustart Mitte 2027.
Bemerkenswert ist zudem, wie HIAG das Investitionsvolumen und die Ertragskennzahlen für Projekte im Bau bzw. kurz vor Baustart rahmt: Rund CHF 278 Mio. Investitionsvolumen stehen im Raum; daraus leitet HIAG einen erwarteten jährlichen Mietertrag von CHF 16 Mio. ab. Zusätzlich nennt das Unternehmen einen angestrebten Erlös aus Stockwerkeigentumseinheiten von rund CHF 356 Mio. Das Transaktionsgeschäft liefert kurzfristig weitere Ergebnisimpulse: Übertragungen von Entwicklungsarealen in Aesch (BL) und St. Maurice (VS) sowie einzelner Kleinflächen führten zu einem Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen von CHF 6,1 Mio. (H1 2025: CHF 3,5 Mio.). Entscheidend ist dabei, dass die Verkaufspreise im Durchschnitt rund 40% über den Bilanzwerten lagen – ein Hinweis darauf, dass die Marktpreise für diese Segmente derzeit Spielräume zulassen.
Auf der Portfolioebene betont HIAG einen disziplinierten und selektiven Akquisitionsansatz: Im ersten Halbjahr erfolgten keine Erwerbungen. Das spiegelt den Charakter eines Immobilienunternehmens, das nicht nur „wachsen“ will, sondern auch Kapitalallokation und Bewertungsrisiken kontrolliert. Auch das Betriebsergebnis (EBIT) stieg stark: um 92,7% auf CHF 105,7 Mio. (H1 2025: CHF 54,9 Mio.). Als Hauptgründe nennt HIAG den Vermarktungserfolg der Eigentumswohnungen des Projekts „Chama“ sowie den positiven Neubewertungseffekt aus den Projektentwicklungen. Nach einem Vorjahr mit außerordentlich tiefen Ertragssteuern durch steuerlich anrechenbare Verlustvorträge rechnet HIAG für den Berichtszeitraum 2026 wieder mit üblichen Steuersätzen. Für die nächsten Quartale wird damit weniger die Frage im Vordergrund stehen, ob Projekte fertiggestellt werden, sondern ob sich die Kombination aus Leerstandsreduktion, stabiler Vermietung und planmäßiger Realisierung der Entwicklungs- und Verkaufserlöse in die zweite Jahreshälfte hinein fortsetzt.
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