BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Pfandbriefbanken haben im ersten Halbjahr 2026 neue Immobiliendarlehen im Volumen von 80,4 Mrd. Euro zugesagt. Das entspricht einem Plus von 8,5 % gegenüber dem ersten Halbjahr 2025, gleichzeitig liegt das Niveau deutlich unter den Vorwerten vor der Zinswende. Besonders bei Wohnimmobilien stiegen die Zusagen spürbar an, während die Gewerbefinanzierung ein differenziertes Bild zeigt. Für das zweite Halbjahr erwartet der Verband unter den aktuellen Rahmenbedingungen nur leichte Zuwächse.
Im ersten Halbjahr 2026 haben die dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) angeschlossenen Institute neue Immobiliendarlehen in Höhe von 80,4 Mrd. Euro vergeben. Die Zahlen stehen damit für eine belebtere Kreditvergabe: Gegenüber dem ersten Halbjahr 2025 legen die Zusagen um 8,5 % zu (H1 2025: 74,1 Mrd. Euro). Dennoch betont der vdp in der Einordnung, dass die Darlehensvergabe weiterhin deutlich unter den Volumina liegt, die vor der Zinswende erreicht wurden. Genau dieser Spagat aus moderatem Aufwärtstrend und strukturell gedämpftem Gesamtmarkt prägt das Bild.
Den größten Anteil an der Entwicklung hat erneut der Wohnimmobiliensektor. Wohnimmobiliendarlehen machten 62,3 % des Immobilienfinanzierungsneugeschäfts aus; ihr Volumen belief sich im ersten Halbjahr 2026 auf 50,1 Mrd. Euro. Das entspricht einem Plus von 5,3 % gegenüber dem Vorjahreswert (H1 2025: 47,6 Mrd. Euro). Daneben zeigt sich auch bei Gewerbeimmobiliendarlehen Bewegung, allerdings auf niedrigerem Ausgangsniveau: Die Wachstumsrate lag bei 14,3 %, das Volumen summierte sich dabei auf 30,3 Mrd. Euro (H1 2025: 26,5 Mrd. Euro). Dass die Wachstumsrate höher ausfällt als im Wohnsegment, liegt damit weniger an einer breiten Beschleunigung als an dem insgesamt noch geringeren Niveau.
Eine fachliche Differenzierung wird besonders sichtbar, wenn man die Wohnimmobilien-Subsegmente genauer betrachtet. Bei Darlehen für Mehrfamilienhäuser stieg das Volumen im Vorjahresvergleich am stärksten relativ um 7,3 % auf 13,2 Mrd. Euro. Eigentumswohnungen legten um 6,7 % zu und erreichten 11,2 Mrd. Euro, während Ein- und Zweifamilienhäuser um 4,0 % auf 23,2 Mrd. Euro zulegten. Daneben erreichte die Darlehensvergabe für sonstige wohnwirtschaftliche Objekte, etwa Bauland, den Vorjahreswert von 2,5 Mrd. Euro. Für die Marktteilnehmer ist das relevant, weil sich daraus ableiten lässt, wie sich die Nachfrage nicht nur regional, sondern auch im Produktmix verändert.
Im Gewerbebereich verläuft die Entwicklung deutlich heterogener. Insgesamt wuchsen neue Gewerbeimmobiliendarlehen auf 30,3 Mrd. Euro, und der größte Impuls kam aus Finanzierungen für Handelsgebäude: Diese stiegen im Jahresvergleich um 40,6 % auf 9,0 Mrd. Euro. Büroobjekte legten ebenfalls zu, und zwar um 9,6 % auf 14,8 Mrd. Euro. Hotels erreichten 2,4 Mrd. Euro, was einem Anstieg um 9,1 % entspricht. Dagegen war das Neugeschäft bei Industriegebäuden mit 0,5 Mrd. Euro rückläufig (-16,7 %), ebenso bei sonstigen gewerblich genutzten Objekten mit 3,6 Mrd. Euro (-5,3 %). Dass einzelne Nutzungsarten so unterschiedlich reagieren, spricht für eine selektivere Kreditvergabe und für sehr unterschiedliche Rückkopplungen zwischen Konjunkturerwartungen, Mietmarkt und Objektqualität.
Ein weiterer Blickwinkel ergibt sich aus der Entwicklung der Bestände. Die neu vergebenen Wohnimmobiliendarlehen führten dort zu einem moderaten Bestandszuwachs: Zum Stichtag 30. Juni 2026 lag das Volumen ausgereichter Darlehen für Wohnobjekte bei 762,9 Mrd. Euro, also 1,3 % höher als ein Jahr zuvor. Im Gewerbesegment dagegen sank der Finanzierungsbestand um 3,5 % auf 278,4 Mrd. Euro. Der Hintergrund ist im Bericht unmittelbar angelegt: Das Neugeschäft reichte weiterhin nicht aus, um die Tilgungen zu kompensieren. Insgesamt blieb der Bestand an Immobiliendarlehen mit 1.041,3 Mrd. Euro auf Vorjahresniveau – ein Hinweis darauf, dass Verschiebungen zwischen Wohn- und Gewerbemärkten zwar sichtbar sind, der Gesamttopf aber noch keine grundlegende Trendwende zeigt.
Für die nächsten Monate ordnet der vdp die Lage als solide, aber nicht expansiv ein. Für das zweite Halbjahr rechnet der Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt unter den gegebenen Rahmenbedingungen allenfalls mit leichten Anstiegen des Neugeschäfts. Als dämpfende Faktoren nennt er unter anderem geopolitische Unsicherheiten, eine Konjunkturschwäche und eine weiter angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt. Zugleich richtet er einen Appell an die Politik: Die Wohneigentumsbildung privater Haushalte müsse stärker gefördert werden, weil die eigenen vier Wände nach wie vor als eine besonders tragfähige Form der Altersvorsorge gelten. Konkret nennt der Verband eine Senkung der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer als Hebel, der Zugangshürden reduzieren und damit den Fremdkapitalbedarf verringern könnte; das würde den Immobilienerwerb erschwinglicher machen und den Mietwohnungsmarkt entlasten.
Aus Marktsicht zeigt die Meldung vor allem, wie stark die Kreditvergabe derzeit von makroökonomischen Rahmenbedingungen und dem Strukturwandel im Immobilienmarkt abhängt. Die Wachstumsraten signalisieren, dass die Finanzierung wieder häufiger zustande kommt als noch vor einem Jahr, doch die Bestandsentwicklung im Gewerbe und die vom vdp hervorgehobene Lücke zu den Vorjahresniveaus vor der Zinswende bremsen den Optimismus. Für Banken und Projektentwickler bedeutet das: Während Wohnsegmente mit passendem Risikoprofil stabiler wachsen, bleibt das Gewerbe selektiver, und die Finanzierung hängt stärker an Objektkategorien wie Handel, Büro oder Hotel. In der Praxis dürfte genau diese Differenzierung den Ton angeben: weniger „Breite statt Tiefe“, mehr maßgeschneiderte Strukturen entlang von Cashflow-Stabilität, Projektqualität und Finanzierungskosten.
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