LONDON (IT BOLTWISE) – Realty Income zahlt im September seine 674. monatliche Dividende in Folge aus und erhöht den Betrag auf 0,2710 US-Dollar je Aktie. Main Street Capital legt für Oktober bis Dezember reguläre Monatszahlungen von 0,265 US-Dollar je Aktie fest und kündigt zusätzlich eine Sonderdividende an. Der Vergleich zeigt, wie unterschiedlich REIT-Modelle und Kredit-Investmentgesellschaften auf Zinsen, Ausfallrisiken und Währungsbewegungen reagieren. Für Privatanleger sind außerdem US-Quellensteuer sowie das W-8BEN-Formular und das EUR/USD-Risiko entscheidend.
Wer auf planbare Cashflows aus ist, findet bei zwei US-Werten mit Monatsdividenden seit Jahren wiederkehrende Muster. Realty Income kündigte für September die 674. monatliche Ausschüttung in Folge an; Aktionäre sollen 0,2710 US-Dollar je Aktie erhalten. Hochgerechnet entspricht das 3,252 US-Dollar pro Jahr, und das Unternehmen setzte damit seine bereits im Juni vorgenommene Anhebung von 0,2705 US-Dollar fort. Gleichzeitig bleibt die Grundidee sichtbar: Realty Income vermarktet sich als „The Monthly Dividend Company“ und versucht, die Ausschüttungen über ein breit gestreutes Immobilienportfolio zu stabilisieren.
Technisch betrachtet entscheidet bei einem Real Estate Investment Trust nicht nur die Höhe der Mieteinnahmen, sondern auch, wie gut das Portfolio Neuvermietungen in Wert umsetzt und wie stark Ausfälle durchschlagen können. Für das zweite Quartal nennt Realty Income eine Auslastung von 98,8 Prozent und beschreibt eine „Rent Recapture Rate“ von 102,7 Prozent. Diese Kennzahl setzt die neue Miete ins Verhältnis zur zuvor erzielten Miete und deutet darauf hin, dass Abschlüsse nach Auszug teilweise nicht nur kompensieren, sondern sogar über dem vorherigen Niveau liegen. Ergänzend berichtet der Konzern über einen AFFO (Adjusted Funds from Operations) von 1,09 US-Dollar je Aktie, der 3,8 Prozent über dem Vorjahreswert liegt; für das Gesamtjahr erwartet Realty Income einen AFFO von 4,44 bis 4,45 US-Dollar je Aktie.
Der Blick auf die Risiken macht jedoch deutlich, warum aus Monatszahlungen keine automatische Kursgarantie ableitbar ist. Realty Income nennt ausdrücklich mögliche Zahlungsausfälle, Insolvenzen von Mietern sowie Vertragsverletzungen als Faktoren, die das Geschäft belasten können. Daneben spielen Finanzierung und Kapitalmarktzugang eine zentrale Rolle, weil REITs Immobilieninvestitionen und Refinanzierungen über Fremdkapital und Eigenkapital finanzieren müssen. Wenn Zinsen steigen oder Renditen am Anleihemarkt attraktiver werden, verschiebt sich die relative Bewertung von Dividendenstrategien; umgekehrt können fallende Renditen den Kapitalbedarf leichter steuerbar machen. Für Privatanleger heißt das: Selbst wenn ein Unternehmen die Ausschüttungsgeschichte fortschreibt, hängt die Nachhaltigkeit weiterhin an Kreditbedingungen, Auslastung und Mietentwicklung.
Main Street Capital adressiert dasselbe „monatlich“-Prinzip, aber über ein ganz anderes Geschäftsmodell. Das Unternehmen ist keine REIT-Struktur, sondern eine Investmentgesellschaft, die Fremd- und Eigenkapital für Unternehmen im unteren Mittelstand bereitstellt und darüber hinaus auch Kredite für private Equity finanzierte Aktivitäten strukturiert. Für das vierte Quartal beschloss der Verwaltungsrat reguläre Monatsdividenden von 0,265 US-Dollar je Aktie für Oktober, November und Dezember, insgesamt also 0,795 US-Dollar. Diese reguläre Ausschüttung liegt 3,9 Prozent über dem Vorjahresquartal, und Main Street Capital betont, dass die monatliche Dividende seit dem Börsengang im Oktober 2007 nicht gesenkt worden sei. Zusätzlich kommt am 28. September eine Zusatzdividende von 0,30 US-Dollar je Aktie hinzu, finanziert aus zum 30. Juni vorhandenem, noch nicht ausgeschütteten steuerpflichtigem Einkommen.
Bei der Ergebnisqualität unterscheiden sich die Haupttreiber spürbar. Main Street Capital verknüpft Erträge stärker mit der Entwicklung der finanzierten Unternehmen und mit dem Kreditmarkt selbst: Zum Ende des zweiten Quartals befanden sich rund 1,1 Prozent des Investmentportfolios (gemessen am beizulegenden Zeitwert) im Non-Accrual-Status, bei dem vereinbarte Zinserträge nicht mehr regulär erfasst werden; gemessen an den ursprünglichen Anschaffungskosten seien es rund 4 Prozent gewesen. Dazu passt auch die Einordnung, dass niedrigere Referenzzinssätze variable verzinste Kredite belasten können, während ein höheres Volumen ertragbringender Fremdkapitalinvestitionen das teilweise abfedern kann. Genau hier wird der Vergleich zu Realty Income schärfer: Während der REIT stärker von Refinanzierung, Mietportfolio-Performance und Neubewertungen des Immobiliengeschäfts getrieben wird, hängt Main Street Capital stärker an Kreditrisiken und Zinskopplungen der einzelnen Kredite.
Für deutsche Privatanleger kommen neben dem Investmentmodell noch zwei praktische Themen hinzu: die US-Quellensteuer und das Währungsrisiko. Das W-8BEN-Formular dient natürlichen Personen dazu, ihren Status als ausländischer wirtschaftlich Berechtigter gegenüber der zuständigen US-Zahlungsstelle zu dokumentieren und damit Vorteile aus dem Doppelbesteuerungsabkommen geltend zu machen. Laut Angaben der Industrie- und Handelskammer Rhein-Neckar ist das W-8BEN grundsätzlich vorgesehen; ein ausgefülltes Formular gilt typischerweise vom Tag der Unterzeichnung bis zum Ende des darauffolgenden dritten Kalenderjahres, sofern keine relevante Änderung eintritt. Zusätzlich reduziert oder erhöht ein schwankender EUR/USD-Kurs den in Euro umgerechneten Dividendenbetrag, weil beide Unternehmen ihre Ausschüttungen in US-Dollar auszahlen. Gerade bei monatlichen Zahlungen wird diese Währungsbewegung nicht geglättet, sondern wirkt sich je Auszahlung unmittelbar auf die realen Erträge aus.
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