KOPENHAGEN / LONDON (IT BOLTWISE) – Savills Investment Management (Savills IM) hat zwei voll vermietete Immobilien in Dänemark und den Niederlanden veräußert. In Kopenhagen wechselte die Mixed-Use-Immobilie „Absalons Gaard“ den Eigentümer an PensionDanmark. In Tilburg wurde das Fachmarktzentrum „AaBe Fabriek“ an Braintown Development B.V. verkauft. Beide Verkäufe erfolgten nach mehr als zehn Jahren Haltedauer und sollen eine stabile Ertragsbasis bei gleichzeitigem Wertzuwachs belegen.
Der Verkauf zweier voll vermieteter Immobilien durch Savills Investment Management (Savills IM) zeigt, wie stark sich der europäische Immobilienmarkt aktuell auf planbare Cashflows und klare Lagenprofile fokussiert. Im Mittelpunkt stehen dabei nicht Neubauten oder Projektentwicklungen, sondern Bestandsobjekte mit etablierten Mietern: eine Mixed-Use-Immobilie in Kopenhagen und ein Fachmarktzentrum in Tilburg. Genau diese Mischung aus Nutzungsbreite und Vermietungsstabilität macht den Handel für Fonds- und Mandatsstrukturen attraktiv, weil die Risiken typischerweise stärker über die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverhältnisse abgefedert werden als bei kurzzyklischen Einzelhandelsflächen.
In Dänemark betrifft das die Immobilie „Absalons Gaard“ in Kopenhagen, die an PensionDanmark verkauft wurde. Das denkmalgeschützte Gebäude liegt direkt am Rathausplatz und am Beginn der Fußgängerzone Strøget und nutzt eine Mietfläche von rund 7.500 Quadratmetern auf vier Etagen. Laut vorliegenden Angaben werden Büro-, Einzelhandels- und Gastronomieflächen kombiniert, wodurch sich die Einnahmen über mehrere Nutzersegmente stützen lassen. Die Lage an Strøget ist dabei nicht nur ein Prestigefaktor: Fußgängerzonen mit hoher Passantenfrequenz wirken in der Praxis häufig als „Nachfrageanker“, weil sie die Mieterbindung auch dann stabilisieren können, wenn sich Konsumtrends kurzfristig verschieben.
Für die Transaktion in Kopenhagen wurden mehrere Berater eingebunden, darunter Cushman & Wakefield RED, Bruun & Hjejle und KPMG. Dass gleich mehrere Rollen abgedeckt wurden, ist bei Immobilientransaktionen üblich, insbesondere wenn es um die Kombination aus Standortrisiko, Denkmalschutz-Themen und einer gemischten Nutzungsstruktur geht. Interessant ist zudem: Über die Verkaufspreise wurde Stillschweigen vereinbart. Diese Zurückhaltung ist für viele institutionelle Marktteilnehmer ein Standardmechanismus, weil Transparenz über Preisanker den Verhandlungshebel in künftigen Deals reduzieren kann, während gleichzeitig die strategische Logik der Portfolioumschichtung im Vordergrund bleibt.
Der zweite Verkauf betrifft die Niederlande und erfolgt nach Angaben aus dem Markt im April: Das Fachmarktzentrum „AaBe Fabriek“ in Tilburg ging an Braintown Development B.V. Das innerstädtische Redevelopment integriert eine ehemalige Fabrikhalle und richtet das Nutzungskonzept auf Nahversorgung sowie Angebote für Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs aus. Ergänzend werden Home-&-Lifestyle-Segmente und Gastronomie adressiert; als Ankermieter werden ein Lebensmitteldiscounter und ein Lebensmittelvollsortimenter genannt. Mit einer Gesamtmietfläche von über 30.000 Quadratmetern, aufgeteilt auf 32 Mietflächen, entsteht damit ein Mietermix, der nicht nur auf „reinen“ Retail setzt, sondern auch den Alltagseinkauf und Verweildauer-Impulse zusammenführt.
Auch hier begleitete ein Beratungskonzept den Deal: Cushman & Wakefield, Brikks und Dentons waren laut den vorliegenden Informationen in die Transaktion eingebunden. Für Investoren sind solche Projekte häufig besonders relevant, weil Redevelopments regelmäßig mehrere technische und operative Fragen bündeln, etwa bei der Ertüchtigung von Bestandsstrukturen, der Umgestaltung von Grundrissen für moderne Ladenkonzepte und der Anpassung an Energiestandards. Zwar nennt der Text keine konkreten technischen Kennzahlen, aber gerade bei integrierten Industriegebäuden zeigt sich typischerweise der Reifegrad daran, dass Vermietung und Betriebslogik bereits funktionieren, statt dass sie erst aus einer Entwicklungsphase heraus entstehen.
Beide Veräußerungen erfolgten planmäßig im Rahmen der jeweiligen Businesspläne nach einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren. Dieser Zeithorizont ist für die Bewertung entscheidend: Über rund ein Jahrzehnt können sich Mietstrukturen, Nebenkostenprofile und Nachfragemuster an ihren Standorten deutlich verändern. Gleichzeitig reduziert eine lange Haltedauer den Anteil „Zeitwert-Rauschen“ bei der Renditebetrachtung, weil der Investor stärker von wiederkehrenden Erträgen und einem durchlaufenden Mietermanagement profitieren kann. Savills IM betont in den vorliegenden Angaben zudem, dass die Deals die anhaltende Nachfrage nach strategisch gut positionierten Handelsimmobilien unterstreichen. Portfolio Manager Helmut Jahn verweist dabei auf eine Landmark-Immobilie in prominenter Lage in Kopenhagen sowie auf eine positive Entwicklung des Fachmarktzentrums in Tilburg während der Haltedauer, kombiniert zu dem Anspruch, stabile Erträge und nachhaltigen Wertzuwachs zu liefern.
Parallel zu den Verkäufen bleibt Savills IM laut Aussage weiterhin akquisitorisch tätig. Für den europäischen Food Retail Fund sucht das Unternehmen gezielt nach hochwertigen Nahversorgungsimmobilien. Zusätzlich investiert es für verschiedene Fonds und Mandate in die Sektoren Living, Logistik sowie ausgewählte Core-Büroimmobilien, mit einem Fokus auf Märkte in Deutschland und Europa. Bemerkenswert ist, dass damit eine Linie erkennbar wird: Der Markt handelt nicht nur „Einzelimmobilien“, sondern ganze Portfoliologiken. In der Praxis bedeutet das, dass nach dem Abbau einzelner Bestandsrisiken die Kapitalallokation wieder in Segmente fließt, die nach Erwartung des Managers sowohl durch demografische Nachfrage als auch durch ein positives wirtschaftliches Umfeld gestützt werden – ergänzt um einen Anspruch an moderne Objekte und hohe Nachhaltigkeitsstandards.
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