BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – In Berlin wächst der Druck auf die Wohnungswirtschaft: Die Linke koppelt eine Regierungskoalition an die Vergesellschaftung großer privater Anbieter. Matthias Günther vom Pestel-Institut schlägt als unkonventionelles Gegenmodell vor, der Staat solle Vonovia direkt über die Börse erwerben, um Zugriff auf rund 470.000 Wohnungen zu erhalten. Ökonomen warnen jedoch vor Verunsicherung bei Bau- und Investitionsentscheidungen, während Finanzakteure Risiken für Immobilienfinanzierungen sehen. Die Debatte trifft zudem auf erhebliche rechtliche und haushalterische Hürden, da die Entschädigungssummen stark auseinandergehen.
Die Debatte um die Vergesellschaftung großer Wohnungsgesellschaften rückt erneut in den Mittelpunkt – und sie trifft dabei nicht nur den Wohnungsmarkt, sondern auch Kapitalmarkt und Finanzierung. Ausgangspunkt ist Berlin: Nach der Abgeordnetenhauswahl, bei der Die Linke mit 25,7 Prozent der Stimmen stärkste Kraft wurde, steht die Forderung im Raum, große private Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen zu vergesellschaften. Besonders häufig fällt dabei der Name Vonovia, weil auf die Vonovia-Tochter Deutsche Wohnen in der Bundeshauptstadt rund 100.000 Wohnungen entfallen.
Matthias Günther vom Pestel-Institut für Wohnungsmarktforschung verschiebt die Diskussion allerdings weg von einer klassischen Enteignungslogik hin zu einem börsenbasierten Modell. Sein Vorschlag: Der Staat solle Vonovia „schlicht über die Börse“ erwerben. Damit würde die öffentliche Hand – nach seiner Argumentation – Zugriff auf rund 470.000 Wohnungen erhalten, um diese sozialverträglich zu bewirtschaften. Gleichzeitig äußerte er Zweifel, ob die Bundesregierung ein solches Vorgehen tatsächlich erwägen würde, was bereits zeigt, wie politisch und verfahrensseitig kompliziert der Weg von der Idee zur Umsetzung sein dürfte.
Ökonomisch entzündet sich die Kritik an der Frage, welche Signale solche Eingriffe im Markt setzen. Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft, warnt vor Übertragungseffekten auf andere Regionen, sobald politische Eingriffe als planbarer Bestandteil von Investitionsentscheidungen wahrgenommen würden. In der Logik der Warnung können Investitions- und Bauentscheidungen in Ballungsräumen wie Köln oder Düsseldorf ins Stocken geraten, weil Risiken schwerer kalkulierbar werden. Voigtländer plädiert deshalb für einen anderen Hebel: spürbare Senkung der Baukosten durch beschleunigte Genehmigungsverfahren und industrielle Vorfertigung – Maßnahmen, die nicht primär das Eigentums- und Finanzierungsrisiko verändern, sondern die Herstellkosten und Time-to-Market adressieren.
Auch Marcel Fratzscher, Präsident des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung, stellt staatliche Zwangsmaßnahmen in Frage. Seine Position zielt darauf, dass eine Überführung von Beständen in die öffentliche Hand vor allem einzelnen Bewohnern der jeweiligen Einheiten nützt, aber kaum automatisch breitere Mietentlastung erzeugt. Für rund 90 Prozent der übrigen Haushalte könnten die Mieten demnach vielmehr weiter anziehen, weil die Entkopplung vom Marktpreisniveau nicht „gesamtwirtschaftlich“ durchgreift. Vonovia wiederum weist den Ansatz deutlich zurück: Enteignungen schafften keine neue Wohnung, und das Unternehmen verweist stattdessen auf eigene Neubauaktivitäten. In dieser Gegenüberstellung prallen damit zwei Zielkonflikte aufeinander – schneller Bestandszugriff versus Neubau als mengenwirksamer Engpassabbau.
Besonders scharf fällt die finanzwirtschaftliche Perspektive aus, weil sich Immobilienfinanzierungen stark über Sicherheiten und Kapitaldienstlogiken abbilden lassen. Aus dem Bankensektor wird dabei auf Risiken für bestehende Kredite verwiesen: Wenn Eingriffe ins Eigentum die wirtschaftliche Grundlage von Grundschulden berühren, könnten Kredite destabilisiert werden. Das hätte potenziell Folgen für die laufende Finanzierung und – noch wichtiger – auch für neue Finanzierungszusagen, wodurch der Wohnungsbau perspektivisch teurer werden könnte. Hinzu kommt, dass das Umfeld ohnehin durch die Zinslage herausfordernd bleibt: Zehnjährige Bundesanleihen rentieren bei 3,47 Prozent, was festverzinsliche Anlagen im Vergleich zu Immobilienaktien für viele Investoren zumindest relativ attraktiv erscheinen lässt.
Die Börsenkomponente liefert zudem eine Momentaufnahme der Marktreaktion. Die Vonovia-Aktie beendete den Handel an der Frankfurter Börse bei 17,65 Euro, wodurch sich der Börsenwert des Konzerns auf 15,02 Milliarden Euro beläuft. Solche Kursniveaus sind zwar keine direkte Messgröße für politische Umsetzungswahrscheinlichkeiten, aber sie machen sichtbar, wie stark das Thema Erwartungsmanagement betrifft: Bereits die Diskussion um Vergesellschaftung kann Bewertungsannahmen bei Rendite, Risikoaufschlag und Refinanzierung verändern. Parallel bleiben die zentralen Hürden rechtlich und haushalterisch erheblich: Die Initiatoren beziffern eine Entschädigungssumme auf 8 bis 18 Milliarden Euro, während die amtliche Schätzung des Landes Berlin auf 30 bis 38 Milliarden Euro kommt. Ein Betrag in dieser Größenordnung würde den Landeshaushalt sprengen und dürfte langwierige juristische Auseinandersetzungen nach sich ziehen.
Für Unternehmen, Banken und Entwickler liegt der eigentliche Kern der Debatte daher weniger in der Frage „Bestand ja oder nein“, sondern in der Planbarkeit. Wenn Eigentum, Finanzierungssicherheit und Genehmigungsrealitäten in kurzer Zeit politisch neu justiert werden, verschiebt sich der Entscheidungsmodus von kalkulierbaren Investitionsprogrammen hin zu Szenarioplanung unter hoher Unsicherheit. Gleichzeitig zeigen die Gegenargumente konkrete Alternativen auf: weniger Eingriff in Sicherheiten, dafür schnellere Verfahren und industrialisierte Bauprozesse. Für die Praxis heißt das: Wer in Regionen wie Berlin oder Nordrhein-Westfalen Projekte startet, muss künftig stärker abwägen, wie sich politische Rahmenbedingungen in Risiko- und Kostenparameter übersetzen – selbst dann, wenn konkrete Umsetzungsschritte noch unklar sind.
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