DÜSSELDORF / LONDON (IT BOLTWISE) – DWS warnt bei offenen Immobilienfonds vor anhaltenden Abflüssen, die weitere Verkäufe auslösen könnten. Laut Clemens Schäfer bleibt der Mietmarkt zwar überraschend robust, während der Investmentmarkt deutlich unter Druck steht. Der Büromarkt spalte sich dadurch in zwei sehr unterschiedliche Preis- und Nachfragewelten. Für Anleger und Vertriebspartner wird damit vor allem die Frage nach Liquidität und Haltedauer noch dringlicher.
Offene Immobilienfonds geraten in eine Phase, in der sich Liquidität und Bewertung deutlich stärker entkoppeln als viele Anleger es aus früheren Marktzyklen gewohnt waren. In der Kommunikation eines DWS-Immobilienmanagers steht dabei eine sehr konkrete Ursache im Mittelpunkt: Bei mehreren großen Fonds müssen demnach weitere Rückgaben durch Verkäufe flankiert werden, weil Anleger Mittel abziehen. Das ist weniger ein einmaliges „Stressthema“ als vielmehr ein Mechanismus, der in offenen Vehikeln schneller sichtbar wird, sobald eine Rückgabewelle mit illiquiden Immobilienbeständen zusammentrifft.
Die zentrale Botschaft aus dem Gespräch mit DWS-Immobilienchef Clemens Schäfer lautet dabei nicht, dass „alles“ gleichzeitig kippt. Stattdessen fordert er eine saubere Trennung zwischen Mietmärkten und Investmentmarkt. Während auf der Vermietungsseite laut seiner Einschätzung die Lage gegenüber dem Vorjahr nicht schlechter geworden sei, betont er eine weiterhin robuste Nachfrage bei gleichzeitig zu wenig Neubau: „Wer heute in zentraler Lage in den europäischen Metropolen mit einer guten Fläche an den Markt geht, findet sofort Mieter – unabhängig von der Nutzungsart. Das heißt: Die Vermietung der Immobilien funktioniert.“ Genau diese Gegenläufigkeit erklärt, warum man im Büromarkt gegenläufige Signale sieht: Mieten steigen, aber am Investmentmarkt wird Kauf- und Preisbereitschaft sichtbar vorsichtiger.
Technisch betrachtet entsteht in solchen Konstellationen ein Bewertungs- und Liquiditätsdilemma: Immobilienwerte werden für Fonds zwar über Gutachten und Bewertungsmodelle regelmäßig fortgeschrieben, die konkrete Handlungsfähigkeit hängt jedoch an der Fähigkeit, Assets ohne großen Preisabschlag zu veräußern. Wenn Rückgaben eintreffen, muss ein Teil der Mittel aus dem Bestand mobilisiert werden. Das kann – je nach Marktlage – zwangsläufig zu Transaktionen zu Preisen führen, die nicht dem langfristigen Ertragspotenzial entsprechen, sondern eher die aktuelle Marktstimmung widerspiegeln. Schäfer bringt das pointiert auf den Punkt: „Der Büromarkt bricht in zwei Welten.“ Die eine Welt steht für funktionierende Vermietung und begrenztes Angebot, die andere für zähe oder verteuerte Transaktionen.
Für den Markt ist diese Zweiteilung besonders relevant, weil der Büromarkt nicht nur nach Quadratmetern reagiert, sondern nach Standortqualität, Flächenangebot und Nutzerpräferenzen. In Phasen mit steigender Unsicherheit wird Investorenkapital selektiv: Core-Objekte mit stabilen Mietern finden schneller Käufer, während Sekundärlagen oder Objekte mit höheren Umwandlungsrisiken unter Rendite- und Liquiditätsdruck geraten. Dass Schäfer den Investmentmarkt von den Mietmärkten trennt, signalisiert damit auch, dass sich die Preisdynamik im Bestand nicht linear fortschreibt. Selbst wenn Mieter kurzfristig verfügbar sind, können Käufer am Kapitalmarkt andere Preisannahmen verlangen, zum Beispiel bei Finanzierungskosten oder bei der Frage, wie schnell sich veränderte Flächennachfrage tatsächlich in Verträgen stabilisiert.
Historisch ist das kein völlig neues Muster, aber die Intensität spiegelt den aktuellen Anpassungsdruck wider. Offene Immobilienfonds haben in früheren Stressphasen bereits erlebt, wie Rückgabemechanismen Marktliquidität herausfordern, weil Immobilien im Vergleich zu Wertpapieren langsamer handelbar sind. Der Unterschied liegt heute häufig in der Geschwindigkeit, mit der sich Erwartungen zu Finanzierung, Risikoaufschlägen und Refinanzierungspfaden ändern. Für Anleger bedeutet das: Die Frage „Wie stark ist der Mietmarkt?“ beantwortet zwar einen Teil der fundamentalen Risiken, sie löst aber nicht automatisch das Liquiditäts- und Bewertungsproblem, das bei Mittelabflüssen kurzfristig entsteht.
Damit rückt die praktische Konsequenz in den Fokus: Fondsmanager müssen nicht nur die Asset-Strategie steuern, sondern auch die Timing-Frage von Verkäufen unter realistischen Marktbedingungen. Wenn Rückgaben anhalten, wird die laufende Liquiditätsplanung zum zentralen Steuerungsinstrument – mit direkten Auswirkungen auf Kosten, potenzielle Verkaufserlöse und die Wahrnehmung bei Vertriebspartnern. Für Unternehmen und institutionelle Stakeholder, die offene Immobilienfonds für Portfolien nutzen, heißt das: Sie sollten Haltedauer, Rückgaberegeln und die erwartete Marktreaktion deutlich stärker in Szenarien einpreisen. Gleichzeitig bleibt die Vermietung als Stabilitätsanker wichtig, weil sie über Zeit die Ertragskraft stützt – nur eben nicht im selben Takt wie die Transaktionsmärkte.
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