ZÜRICH / LONDON (IT BOLTWISE) – Der UBS Global Real Estate Bubble Index 2026 stuft Zürich und Tokio als Märkte mit dem höchsten Blasenrisiko ein. Grundlage sind Marktungleichgewichte in 23 Metropolen, die vor allem durch Finanzierungskosten und Preisentwicklungen geprägt sind. Miami rutscht dagegen vom Spitzenniveau in eine Kategorie mit erhöhtem Risiko ab. Gleichzeitig zeigen sich deutliche Unterschiede bei realen Preisen und der Erschwinglichkeit entlang der Städte.
Der UBS Global Real Estate Bubble Index 2026 setzt diesmal den Fokus klar auf Wohnimmobilien: In 23 internationalen Metropolen werden Marktungleichgewichte quantifiziert, um das Risiko einer Immobilienblase einzuordnen. Besonders auffällig ist die Kombination aus einem hohen Indexniveau in Zürich und Tokio und der Aussage, dass Miami im Vergleich zu den Vorjahren nicht mehr ganz an der Spitze steht. Damit verschiebt sich das Risikobild weg von einer einzelnen Hot-Spot-Metropole hin zu zwei klar benannten Knotenpunkten, die aus unterschiedlichen Gründen unter Druck stehen können.
Für die Dynamik liefert der Index selbst einen wichtigen Interpretationsrahmen: niedrige Finanzierungskosten können Ungleichgewichte in einzelnen Märkten verstärken, während hohe Finanzierungskosten die Erschwinglichkeit bremsen. Laut der Studie haben sich die Ungleichgewichte in der Schweiz in Zürich und Genf durch niedrige Finanzierungskosten verstärkt. Gleichzeitig reduzierten sich die Ungleichgewichte in Tokio und Sydney, während Singapur relativ stabil blieb. In Nordamerika ist das Bild ebenfalls konsistent: Ein Rückgang des Blasenrisikos wird mit hohen Finanzierungskosten erklärt, die die Wohnungsnachfrage dämpfen.
Auch in Europa lassen sich die Veränderungen nicht als einheitliches Muster lesen. Die Indexwerte sinken in Frankfurt und Amsterdam besonders deutlich, wobei der Kern der Erklärung in der Bremswirkung längerfristig hoher Zinsen liegt. Gleichzeitig werden andere europäische Städte als „erhöht“ eingestuft: Neben Dubai, Seoul, Genf und Lissabon nennen die Daten Zürich und Tokio zwar in der höchsten Kategorie, aber auch Amsterdam, Madrid, Frankfurt, München und Mailand fallen in das erhöhte Risiko-Segment. Paris und London landen dagegen bei niedrigem Blasenrisiko. Diese Streuung ist für Unternehmen und Investoren relevant, weil sie zeigt, dass Zinsniveau und Kaufkraft nicht überall gleich durchschlagen.
Spannend sind dabei die parallel betrachteten realen Entwicklungen: Die inflationsbereinigten Kaufpreise für Wohneigentum sowie Mieten und Einkommen stagnierten im vergangenen Jahr weitgehend, doch innerhalb der Städte gab es erhebliche Abweichungen. So legten die realen Wohnungspreise in Seoul, Lissabon, Madrid und Hongkong jeweils um etwa 10 % zu. In Vancouver und Toronto gingen sie dagegen um rund 10 % zurück. Frankfurt und München meldeten ebenfalls Preisrückgänge, jedoch in geringerem Umfang. Für das Risikoverständnis heißt das: Selbst wenn das Gesamtniveau „seitwärts“ wirkt, kann die Mikro-Dynamik zwischen Nachfrage, Angebot und Finanzierung ganz unterschiedlich ausfallen.
Die Studie macht den Mechanismus zur Erschwinglichkeit besonders konkret. Matthias Holzhey, Hauptautor und Ökonom bei UBS Global Wealth Management, verweist darauf, dass erhöhte und teils wieder steigende Finanzierungskosten das Potenzial für Preisanstiege zumindest kurzfristig begrenzen können. Ein zusätzlicher Belastungspunkt: Die jährlichen Nutzungskosten einer 60-Quadratmeter-Wohnung, inklusive Hypothekarzinsen und Unterhalt, übersteigen in den meisten untersuchten Städten 40 % des Bruttoeinkommens einer hochqualifizierten Fachkraft. Außerdem liegen die Nutzungskosten für Wohneigentum derzeit erheblich über den Mietkosten vergleichbarer Wohnungen, was laut Studie besonders in München, Hongkong und Sydney sichtbar ist. Diese Gegenüberstellung übersetzt den Zins in eine alltagsnahe Kennzahl und erklärt, warum Nachfrage sich verschieben kann, selbst wenn nominale Preiswerte nicht stark fallen.
Unternehmensseitig lohnt sich zudem der Blick darauf, wie dauerhaft ein Inflationsschutz tatsächlich sein kann. In mehr als der Hälfte der untersuchten Städte bot Wohneigentum in den vergangenen fünf Jahren keinen wirksamen Inflationsschutz. Märkte, die 2021 zur höchsten Risikokategorie gehörten, verzeichneten seither im Durchschnitt die stärksten realen Preisrückgänge von rund 15 %. In Städten mit überdurchschnittlicher Inflation sanken die realen Wohnungspreise im Mittel um etwa 5 %, während Städte mit unterdurchschnittlicher Inflation im gleichen Zeitraum eine reale Preissteigerung von rund 10 % erzielten. Maciej Skoczek, ebenfalls Autor und Ökonom bei UBS Global Wealth Management, leitet daraus ab, dass Wohnimmobilien in den meisten Städten mittelfristig weiterhin einen Inflationsschutz bieten könnten, unter anderem weil die Nachfrage nach städtischem Wohnraum hoch bleibt und Mietwachstum das Einkommenswachstum häufig übertrifft.
Für die Zukunftsperspektive liefern die regionalen Fallstudien zusätzliche Hinweise, ohne sich auf eine einzige Ursache zu stützen. Zürich verzeichnete demnach den stärksten Anstieg der Wohnungspreise der untersuchten Städte in den letzten 20 Jahren; hohe Standortattraktivität, Zuzug internationaler Fachkräfte sowie niedrige Zinsen und Angebotsengpässe verschärfen den Preisdruck, und das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Mieten hängt stark an günstigen Finanzierungskonditionen. Tokio befindet sich nach einer Phase, in der Preissteigerungen das Einkommenswachstum übertrafen, in der höchsten Risikokategorie; die Erschwinglichkeit verschlechtert sich, Wohnkosten verschieben die Nachfrage in Vororte und den Mietmarkt, und weitere Finanzierungskostensteigerungen könnten das Blasenrisiko erhöhen. Lissabon wiederum sieht die Studie als Beispiel dafür, dass Maßnahmen zur Anziehung ausländischen Kapitals und neuer Einwohner die Marktungleichgewichte stark prägen können.
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