LONDON (IT BOLTWISE) – Brixmor und Everview Partners übernehmen gemeinsam den Slate Grocery REIT für 2,34 Milliarden US-Dollar. Dabei sichert sich Brixmor 23 Einkaufszentren direkt und erhält über ein Joint Venture weitere 92 Objekte. Im Fokus stehen Lebensmittel-anchored Retail-Konzepte mit Mietpotenzial sowie Möglichkeiten zur Neuausrichtung und Weiterentwicklung von Flächen. Der Abschluss soll im ersten Quartal 2027 erfolgen.
Die angekündigte Übernahme des Slate Grocery REIT durch Brixmor und Everview Partners ist vor allem deshalb bemerkenswert, weil sie den „Food-Anker“-Ansatz im US-Einkaufszentren-Markt konsequent ausbaut. Brixmor erweitert damit ein Portfolio, das bereits jetzt auf große Einkaufszentren in den Vereinigten Staaten setzt: Das Unternehmen verwaltet laut Quelle 346 Center mit mehr als 63 Millionen Quadratfuß Fläche und verfügt über ein Anlagevermögen von 9 Milliarden US-Dollar. Genau an dieser Größenordnung wird auch deutlich, warum die Transaktion strategisch wirkt: Für Brixmor ist es weniger ein reines Portfolio-Experiment, sondern eine Skalierung über eine vorhandene Plattform.
Die Kaufstruktur zeigt zudem, wie die Beteiligten das Risiko und die Kapitalbindung verteilen. Insgesamt umfasst der Slate Grocery REIT 115 offene, durch Lebensmittelgeschäfte verankerte Einzelhandelszentren mit einer Gesamtfläche von 15,7 Millionen Quadratfuß. Brixmor erwirbt davon 23 Einkaufszentren in Florida, Georgia sowie den beiden Carolinas direkt für 636 Millionen US-Dollar. Für die verbleibenden 92 Objekte wird ein institutionelles Joint Venture mit Everview Partners und der Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) gegründet, das diese Gebäude für 1,71 Milliarden US-Dollar übernimmt. Damit liegt das Schwergewicht der Transaktionssumme deutlich im gemeinsamen Vehikel, während Brixmor die direkte Kontrolle über einen Teil des Portfolios behält.
Operativ adressiert der Deal vor allem die Frage, wie stabil solche Standorte sind und wie sich Wert durch aktive Bewirtschaftung heben lässt. Laut Quelle sieht Brixmor als Asset Manager, Property Manager und Leasingvertreter die Verantwortung für das gesamte Portfolio. Ergänzend nennt der CEO Brian Finnegan als Kernargument den verstärkten Zustrom institutionellen Kapitals in das Segment der offen zugänglichen, durch Lebensmittelgeschäfte verankerten Retail-Objekte. Die 23 direkt erworbenen Zentren sollen dabei die bestehende Plattform von Brixmor nutzen, während die weiteren Standorte vor allem in Märkten liegen, die Brixmor bereits kennt. Konkret heißt das: Die neuen Standorte sollen Wachstumspotenzial besitzen, unter anderem über Möglichkeiten zur Neuentwicklung und über Anpassungen der Mieten.
Finnegan verweist zugleich auf den Bestand und die angestrebte Weiterentwicklung des Mieter-Mix. Das bestehende Mieterportfolio von Brixmor umfasst unter anderem Kroger, Publix, TJ Maxx, Burlington, Ross, Amazon und Whole Foods. Für den Slate-Grocery-Deal plant Brixmor, langjährige Beziehungen zu Lebensmittelhändlern auszubauen. In der Praxis bedeutet das meist: Neuverhandlung von Mietverträgen, Anpassungen der Ladenlayouts und eine gezielte Neuausrichtung des Merchandisings. Gleichzeitig spielt die Nutzung von Außenflächen eine Rolle, also Flächen, die sich für zusätzliche Angebote, Events oder weitere Vermietungseinheiten eignen können. Solche Hebel sind bei „grocery-anchored“ Centern häufig besonders relevant, weil Lebensmittelanker die Besucherfrequenz stabilisieren und damit Spielräume für Ergänzungsflächen schaffen.
Aus Marktsicht ordnet sich die Transaktion in die jüngsten Kaufaktivitäten von Brixmor ein. Laut Quelle erfolgten seit dem Börsengang im Jahr 2013 rund 850 Millionen US-Dollar an Akquisitionen in den letzten zwei Jahren; diese konzentrierten sich auf Objekte in Florida, Texas, Südcalifornien und Colorado. Das gemeinsame Muster sei die Ausrichtung auf bekannte Märkte mit Mietsteigerungspotenzial und Möglichkeiten zur Neuentwicklung, um Wert zu schöpfen. Die aktuelle Transaktion folgt diesem Prinzip, erweitert es jedoch über ein weiteres Vehikel für Wachstum: Während Brixmor 100 Prozent der 23 direkt erworbenen Zentren hält, hält es am größeren Joint Venture eine 20-prozentige Stammkapitalbeteiligung. Zusätzlich nennt die Quelle eine Marktüberschneidung von 70 Prozent zwischen dem neuen Portfolio und den bestehenden Brixmor-Assets, wobei neue Objekte in Texas und im Nordosten hinzukommen.
Für den Markt der Einkaufszentren ist der Abschlusszeitpunkt ein weiterer Taktgeber. Die Transaktion ist nach Angaben der Quelle bereits von den Vorständen von Brixmor und Slate genehmigt, der Abschluss wird jedoch erst für das erste Quartal 2027 erwartet. Bis dahin bleibt die Entwicklung vor allem von üblichen prozessualen Faktoren abhängig, etwa von Abschlussbedingungen und der finalen Strukturierung. Zugleich setzt der Deal ein klares Signal: Wer in offenen, durch Lebensmittelketten verankerten Retail-Formaten investiert, kombiniert (1) operative Expertise im Leasing und Management, (2) Kapitalpartnerschaften mit institutionellen Investoren und (3) einen klaren Fokus auf Standorte mit unter dem Marktwert liegenden Mieten. Genau dieses Aufwotspotenzial hebt auch Billy Rahm, Gründer und CEO von Everview, hervor, der das Portfolio als hochwertige Sammlung in attraktiven Märkten charakterisiert. Für Unternehmen im Immobilien- und Asset-Management-Umfeld dürfte damit vor allem ein Punkt interessanter bleiben: Solche Portfolios bieten häufig wiederkehrende Projekte rund um Mietanpassungen, Flächenumbauten und die Ergänzung von Betreiber- und Nutzungskonzepten – also Bereiche, in denen aktive Verwaltung messbare Ergebnisbeiträge leisten kann.
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