MANHATTAN / LONDON (IT BOLTWISE) – In Manhattan zeigt sich im Transaktionsgeschäft ein auffälliges Auseinanderdriften: Das Dollar-Volumen steigt, die Zahl der verkauften Immobilien dagegen bleibt verhalten. Laut BKREA summierten sich die Investmentverkäufe 2025 auf 19,914 Mrd. USD. Für das erste Halbjahr 2026 weist die Datengrundlage 10,173 Mrd. USD aus, wobei das Tempo im zweiten Quartal sogar etwas stärker ausfiel. Entscheidend ist dabei die Differenz zur Transaktionsanzahl: 2025 waren es 693 Objekte, und für 2026 werden nur etwa 682 erwartet.
Im Investmentmarkt von Manhattan wirkt das Transaktionsgeschehen derzeit weniger wie ein gleichmäßiger „Aufwärtslauf“ und eher wie eine Marktphase mit zwei Geschwindigkeiten. Viele Marktbeobachter greifen als schnellen Stimmungsindikator zum Dollar-Volumen, weil es abbildet, wie viel Kapital den Besitzer wechselt. Genau diese Kennzahl kann aber täuschen: Wenn größere Deals gebündelt werden, steigt das Volumen, obwohl insgesamt weniger Gebäude den Eigentümer wechseln. BKREA illustriert genau dieses Muster für 2026 – und macht damit deutlich, dass die eigentliche Marktdynamik nicht allein im Gesamtgeldfluss steckt.
Die historischen Dollar-Volumen-Daten von BKREA liefern dafür eine klare Zeitachse. 2025 wurden in Manhattan insgesamt 19,914 Mrd. USD an Investmentverkäufen verzeichnet. Im ersten Halbjahr 2026 erreichte das Volumen 10,173 Mrd. USD; davon entfielen 4,197 Mrd. USD auf das erste Quartal und 5,976 Mrd. USD auf das zweite Quartal. Bei Fortsetzung dieses Tempos würde 2026 mit rund 20,346 Mrd. USD abschließen – also leicht über dem Vorjahr. Gleichzeitig beschreibt die Analyse, dass die positive Entwicklung breit getragen wird: Büro, Einzelhandel, Grundstücke, Hotels sowie freifinanzierte Mietwohngebäude profitieren in unterschiedlichem Ausmaß.
Besonders auffällig ist der Bürobereich, weil er sowohl operativ als auch strategisch für Manhattan eine Schlüsselrolle spielt. BKREA nennt eine robuste Vermietungsaktivität und eine erneute Investorennachfrage. Dazu kommt die Einschätzung, dass der Höhepunkt der Büro-zu-Wohnraum-Umwandlungswelle bereits hinter dem Markt liegen könnte: Gebäude, die vor einigen Jahren als primäre Umwandlungskandidaten galten, werden wieder stärker als Büroimmobilien profitabel. Auch der Einzelhandel wird als stark beschrieben. Auf der Grundstücksseite sieht die Datenauswertung ebenfalls Stabilität, getragen von der Entwicklung von Eigentumswohnungen; dabei werden Eigenkapitalinvestoren aktiver, während Baudarlehensgeber zunehmend bereit sind, Kapital bereitzustellen.
In anderen Segmenten zeigt sich dagegen, dass „Erholung“ nicht gleich „Gleichgewicht“ bedeutet. Hotels sollen laut BKREA besonders profitieren, weil es nahezu kein neues Wettbewerbsangebot gibt. Freifinanzierte Mietwohngebäude entwickeln sich ebenso sehr positiv, gestützt durch starke Mietfundamentaldaten und einen begrenzten Neuzugang an Angebot. Der zentrale Ausreißer bleibt jedoch bei mietpreisregulierten Mehrfamilienhäusern. Dort liegen die Werte den Beobachtungen zufolge weiterhin etwa 80 Prozent unter ihrem Höchststand; die wirtschaftlichen Aussichten bleiben schwierig. Der Hintergrund: Das Rent Guidelines Board hat Mieterhöhungen für ein- und zweijährige stabilisierte Mietverlängerungen ab dem 1. Oktober eingefroren. Gleichzeitig steigen für Eigentümer die Kosten etwa für Versicherungen, Instandhaltung, Arbeit, Versorgungsunternehmen und weitere Betriebsausgaben. Bleiben die Einnahmen konstant, während Ausgaben wachsen, verschärft sich die Lage – ein Segment, das in Manhattan aufgrund der Gebäudestruktur besonders stark ins Gewicht fällt.
Doch selbst wenn Sektoren sich insgesamt positiv entwickeln, beantwortet das Dollar-Volumen allein nicht die Frage, wie „lebendig“ der Markt wirklich ist. Dafür braucht es die Transaktionsanzahl: die Zahl der Immobilien, die tatsächlich den Besitzer wechseln. BKREA stellt dafür Daten bis zurück ins Jahr 1984 bereit. 2025 wurden in Manhattan 693 Investmentimmobilien verkauft. Für das erste Halbjahr 2026 werden 341 Verkäufe genannt; daraus leitet sich für 2026 ein erwartetes Tempo von etwa 682 Verkäufen ab. Genau an dieser Stelle wird die Diskrepanz greifbar: Manhattan könnte 2026 ein höheres Dollar-Volumen als 2025 generieren, obwohl weniger Immobilien verkauft werden. Das Dollar-Volumen zeigt damit primär, wie viel Geld bewegt wird – die Anzahl der verkauften Objekte dagegen, wie stark sich der Markt tatsächlich bewegt.
Die historische Perspektive verstärkt den Befund. Von 1984 bis 2025 wurden im Durchschnitt rund 704 Immobilien pro Jahr verkauft. Letztmals übertraf dieser Durchschnitt 2018 das Niveau mit 811 gehandelten Objekten. Mit dem New Yorker Housing Stability and Tenant Protection Act von 2019, das den Markt für regulierte Mietwohnungen stark beeinträchtigte, kam es nach der Datensicht zu großen Auswirkungen, nicht zuletzt weil New York mehr Wohngebäude als jede andere Gebäudeart besitzt. Sollte 2026 bei den prognostizierten 682 Verkäufen landen, wäre das das achte Jahr in Folge auf oder unter dem langfristigen Durchschnitt. Zum Vergleich: 2012 wurden 1.197 Immobilien verkauft, und 2015 erreichte das Dollar-Volumen 57,507 Mrd. USD. Die erwarteten Immobilienverkäufe lägen für 2026 damit etwa 43 Prozent unter dem damaligen Hoch, während das prognostizierte Dollar-Volumen rund 65 Prozent unter dem zyklischen Spitzenwert liegen würde.
Auch der Sprung zurück auf den Pandemiehöhepunkt zeigt, warum Timing und Transaktionsgeschwindigkeit auseinanderlaufen können: 2020 wurden nur 385 Immobilien verkauft, das Dollar-Volumen sank auf 11,151 Mrd. USD. Seitdem habe sich der Markt laut Darstellung spürbar erholt: Kapital kehrt zurück, die Finanzierung wird zugänglicher, Investoren werden zuversichtlicher. Was sich dagegen noch nicht erholt habe, ist die Geschwindigkeit der Transaktionen. Eigentümer verkaufen demnach weiterhin nicht in historisch normalen Zahlen. Für die nächste Phase des Zyklus bedeutet das: Es braucht nicht nur mehr Kapital, sondern auch mehr Verkäufer. Erst wenn die Zahl der den Besitzer wechselnden Immobilien deutlich über den langfristigen Durchschnitt steigt, dürfte die Erholung in eine andere, breitere Phase übergehen. Bis dahin bleibt die Kernbotschaft bestehen: Das Dollar-Volumen ist ein Maß für Geldbewegung, die Transaktionsanzahl dagegen ein Maß für Marktdynamik – und aktuell bewegt sich das Geld schneller als der Markt.
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