UPPER BERN / LONDON (IT BOLTWISE) – Die Trump-Administration vermarktet sieben Industriestandorte, die ursprünglich für Einwanderungshaftzentren vorgesehen waren. Cushman & Wakefield unterstützt dabei gemeinsam mit der US General Services Administration (GSA) die Suche nach Käufern für leerstehende Lagerhallen. Ziel ist es, einen Teil der 706,8 Millionen $ zurückzuerhalten, die Anfang des Jahres für das Portfolio gezahlt wurden. Die Angebote starten laut Angabe teils bei 114 $ pro Quadratfuß.
Die Veräußerung der sieben Industriestandorte zeigt, wie eng Immobilienstrategie, staatliche Beschaffung und Sicherheitsanforderungen in den USA zusammenhängen. Nach den vorliegenden Angaben arbeitet die Trump-Administration dafür mit Cushman & Wakefield (C&W) und der U.S. General Services Administration (GSA) an der Suche nach Käufern. Im Kern geht es um Lagerhallen, die als Umnutzung in Einwanderungshaftzentren gedacht waren, heute jedoch leer stehen. Für Verantwortliche im öffentlichen Sektor ist das ein klassischer Spagat: Man muss einerseits Kosten aus früheren Entscheidungen reduzieren, andererseits dürfen Standort- und Sicherheitsparameter beim Verkauf nicht zu großen Zusatzrisiken in der Übergabe führen.
Finanziell wird der Ansatz über die Preisgestaltung greifbar. Für das Portfolio mit insgesamt 5,3 Millionen Quadratfuß zahlte die Bundesregierung anfangs durchschnittlich 134 $ pro Quadratfuß. Aktuell werden laut Bericht Gebote ab 114 $ pro Quadratfuß entgegengenommen; für die sieben Standorte entspricht das einem Angebotspaket von 600 Millionen $. Das bedeutet rechnerisch einen Abschlag von etwa 15 Prozent gegenüber dem zuvor genannten Durchschnittspreis. Dass der Verkaufspreis unter dem wahrgenommenen Marktwert liegen könnte, wird zusätzlich dadurch gestützt, dass im September ein nationaler Durchschnitt von 138 $ pro Quadratfuß für Industrieflächen genannt wurde. Damit verschiebt sich für Käufer der Fokus: Nicht nur der Preis zählt, sondern vor allem die Frage, welche technischen und infrastrukturellen Voraussetzungen die Objekte mitbringen.
Ein konkretes Beispiel ist das Ritner Logistics Center an der 3501 Mountain Road in Upper Bern, Pennsylvania. Dort hatte U.S. Immigration and Customs Enforcement (ICE) im Februar 87,4 Millionen $ gezahlt, entsprechend 169 $ pro Quadratfuß. Zu diesem Zeitpunkt plante das Department of Homeland Security (DHS), dort 1.500 Personen unterzubringen. Der Standort wird damit zur Fallstudie dafür, wie sich Nutzungsannahmen in der Praxis ändern können: Aus einem geplanten Haftzentrum wird ein Vermarktungsobjekt. Für die operative Bewertung bei potenziellen Käufern ist besonders relevant, ob die vorhandene Infrastruktur weiterhin ohne hohe Umbaukosten in den eigenen Betrieb überführbar ist.
Technisch betrachtet waren die ursprünglichen Umnutzungen nicht nur „Immobilien“, sondern an Sicherheits- und Betriebslogik gekoppelte Projekte. Die Vorgaben umfassten unter anderem sichere Eingangssysteme und ineinandergreifende Türelemente. Zudem sollten die Einrichtungen nicht weiter als 10 Meilen von der nächstgelegenen Enforcement and Removal Operations (ERO)-Einrichtung entfernt sein. Auch wenn diese Anforderungen heute nicht mehr im geplanten Umfang gelten müssen, beeinflussen sie häufig die bauliche Struktur, die Zutrittsarchitektur und damit auch die Kosten für spätere Anpassungen. Wer solche Objekte bewertet, braucht daher eine belastbare Datenbasis: Grundrisse, Nachweise zur Gebäudetechnik, Informationen zu Umbauten und zur tatsächlichen Umsetzbarkeit im laufenden Betrieb.
Hintergrund der Verkäufe ist die schnelle Kaufphase im Januar und Februar. ICE erwarb insgesamt elf Lagerhallen für rund 1 Milliarde $. Viele Pläne für Haftzentren wurden anschließend jedoch wieder verworfen, nachdem lokal politischer Widerstand aufkam. Die GSA hatte dabei die Akquisitionen organisiert, während ICE die oben genannten Rahmenbedingungen für die Standorte spezifizierte. Für das Marktumfeld bedeutet das: Kurzfristig wurden Kapazitäten aufgebaut, die dann nicht wie geplant genutzt wurden. Solche „Mismatch“-Szenarien erzeugen Druck auf Preisbildung und Vermarktungsstrategie, weil Verkäufer nicht nur die Immobilie, sondern auch die indirekten Folgen früherer Planungen adressieren müssen.
Zum ausgewählten Portfolio gehören weitere Standorte in mehreren Bundesstaaten: 6020 West 300 South in Salt Lake City, Utah; 1365 East Hightower Trail in Social Circle, Georgia; das Eastwind Logistics Center in Socorro, Texas; 50 Rausch Creek Road in Tremont, Pennsylvania; 6505 Atlanta Highway in Flowery Branch, Georgia; sowie 7525 Cogswell Street in Romulus, Michigan. In der Vermarktung wirkt diese Streuung oft wie ein Qualitätsargument, weil sie Käufer geografisch auf mehrere Optionen verteilt. Gleichzeitig erhöht sie den Aufwand in der Due-Diligence-Kette, denn unterschiedliche Bundesstaaten bringen unterschiedliche Anforderungen in Genehmigungen, Infrastruktur und Vollzug mit. Auch deshalb ist die Rolle eines Vermarktungspartners wie C&W nicht nur „Verhandlung“, sondern häufig auch Koordination von Exposé-Daten, Besichtigungslogistik und kaufmännischer Vergleichbarkeit.
Für Unternehmen, die solche Ausschreibungen beobachten oder selbst erwerben, ist vor allem die technische Folgerung entscheidend: Selbst wenn ein Objekt heute als „normales“ Industrieareal verkauft wird, spiegeln die früheren Sicherheits- und Betriebsanforderungen oft Bestandteile wider, die man in einer Kostenplanung nicht unterschätzen sollte. Das kann von Zutrittsinfrastruktur bis zu baulichen Verkehrs- und Bewegungsabläufen reichen. Der Preisabschlag von etwa 15 Prozent gegenüber dem genannten Durchschnittspreis deutet darauf hin, dass der Markt bereits eine solche Anpassungsrechnung einpreist. Kurzfristig profitieren Käufer, die schnell entscheiden und sauber migrieren können; längerfristig entscheidet sich die Wirtschaftlichkeit daran, wie gut sich die vorhandene Substanz in moderne Logistik- und Betriebsmodelle integrieren lässt.
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