DÜSSELDORF / LONDON (IT BOLTWISE) – Die HanseMerkur Grundvermögen AG legt mit dem „Private Real Estate Debt Fund VI“ einen weiteren Kreditfonds für Immobilieninvestoren auf. Der Fonds stellt erstrangig besicherte Darlehen bereit – als Whole Loans oder als Senior Loans – und richtet sich auf Cashflow-starke Bestandsobjekte. Als erste Transaktion wird ein Green Loan über 40 Millionen Euro zur Refinanzierung eines Holiday Inn Express Düsseldorf Airport eingesetzt. Damit reagiert das Unternehmen auf Finanzierungslücken, die aus Zinswende, gestiegenen Baukosten und selektiver Kreditvergabe entstehen.
Mit dem „Private Real Estate Debt Fund VI“ erweitert die HanseMerkur Grundvermögen AG ihr Angebot im Bereich Private Real Estate Debt um einen weiteren Baustein für Immobilieninvestoren. Entscheidend ist dabei die Produktlogik: Der neue Fonds soll erstrangig besicherte Darlehen vergeben – wahlweise als Whole Loans oder als Senior Loans. In der Praxis heißt das, dass Investoren nicht nur indirekt über Anteile an einem Fonds beteiligt sind, sondern dass das Kreditprofil auf die robuste Besicherungsebene ausgerichtet wird. Der erste Fall zeigt zudem die gewünschte Kopplung aus Finanzierung und konkretem Objekt: Ein neuwertiges Hotel in Düsseldorf wird über die Refinanzierung eines Green Loans finanziert, der direkt mit der bestehenden Betreiberstruktur verknüpft ist.
Technisch betrachtet ist die Unterscheidung zwischen Whole Loans und Senior Loans mehr als ein juristisches Label. Whole Loans stehen in der Regel dafür, dass das gesamte Kreditexposure in einem Vehikel gebündelt wird, während Senior Loans typischerweise einen definierten Rang innerhalb einer Kapitalstruktur einnehmen. Für Kreditnehmer kann das attraktiv sein, weil der Fonds damit je nach Transaktionssetup die passende Einbettung in die Gesamtfinanzierung leisten kann. Für institutionelle Investoren wiederum reduziert die erstrangige Besicherung das Risiko einer späteren Auseinandersetzung im Fall von Umschuldungen oder temporären Ertragsproblemen. Der Fonds zielt auf hochwertige, Cashflow-generierende Immobilien in Deutschland, Österreich und der Schweiz, also auf Märkte, in denen der Kapitaldienst traditionell stark an die laufenden Mieterträge gekoppelt ist.
Der operative Auftakt untermauert diese Ausrichtung. Laut den Angaben des Unternehmens umfasst die erste Transaktion ein Green Loan in Höhe von 40 Millionen Euro an ein Unternehmen der Dr. Peters Gruppe. Zweck ist die Refinanzierung des Holiday Inn Express Düsseldorf Airport, einem im Dezember 2022 eröffneten Hotel mit 324 Zimmern, das zum Bestandsportfolio der Dr. Peters Group gehört. Der laufende Betrieb liegt bei der tristar Hotelgruppe, wodurch die Kreditlogik mit einem etablierten Service- und Managementansatz verzahnt wird. Als Partner fungiert die Hauck Aufhäuser Fund Services Group, die sowohl die AIFM- als auch die Administrationsfunktion für beide Teilfonds übernimmt – ein Setup, das in solchen Fondsstrukturen oft genutzt wird, um Standardprozesse wie Reporting und administrative Workflows konsistent zu halten.
Dass gerade jetzt ein neuer Debt-Fonds aufgelegt wird, hängt eng mit dem Marktumfeld zusammen. Der Immobilienfinanzierungsmarkt wird in den Angaben mit den Auswirkungen der Zinswende, gestiegenen Baukosten und einer selektiveren Kreditvergabe der Banken beschrieben. Malte Andes, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der HanseMerkur Grundvermögen AG, macht dabei einen Punkt, der in vielen Transaktionen auftaucht: Nicht die Immobilienqualität oder der Standort scheitern in erster Linie, sondern bestehende Finanzierungsstrukturen passen nicht mehr zu den veränderten Marktbedingungen. Zusätzlich erhöhen regulatorische Anforderungen den Eigenkapitalbedarf der Kreditinstitute, was Finanzierungslücken entstehen lässt. Genau diese Lücke sollen kooperative Modelle zwischen Banken und privaten Finanzierungsfonds schließen.
Inhaltlich stellt der neue Fonds dabei auch eine Fortsetzung dar: Der „Private Real Estate Debt Fund VI“ ergänzt den zuvor aufgelegten Teilfonds „Private Real Estate Debt Fund V“, der sich auf Nachrang- und Konsortialfinanzierungen konzentriert. Der VI fokussiert hingegen ausschließlich erstrangig besicherte Darlehen, während der Schwerpunkt auf Objekten mit solider Kapitaldienstfähigkeit liegt. Genannt werden neuwertige Büro- und Wohnimmobilien, Nahversorgungscenter, Logistikobjekte, gemischt genutzte Immobilien sowie Hotels in etablierten Lagen oder an Standorten mit erkennbarem Entwicklungspotenzial. Beide Debt-Fonds richten sich an deutsche und internationale institutionelle Investoren, und die HanseMerkur Versicherungsgruppe will dauerhaft mit 20 bis 30 Prozent am Portfolio beteiligt sein. Das Fondsvolumen beider Teilfonds soll jeweils bis zu 500 Millionen Euro betragen.
Für die Kapitalallokation ist außerdem die Einstufung als Artikel-8-Fonds gemäß EU-Offenlegungsverordnung relevant. Damit ist der Fonds verpflichtet, ESG-Kriterien in die Investitionsentscheidungen einzubeziehen. Genau hier setzt auch die erste Transaktion an: Der Green Loan-Charakter wird nicht nur als Label betrachtet, sondern soll zur Finanzierung einer etablierten Hotelimmobilie mit stabilen Cashflows passen. Antje Gause, Leiterin Finanzierung und Beteiligungsmanagement bei der HanseMerkur Grundvermögen, ordnet die Finanzierung als passgenaue Lösung für eine solche Immobilie ein und betont, dass die Strategie auf qualitativ hochwertige Immobilien mit nachhaltigen Ertragsprofilen ausgerichtet ist. In der Umsetzung bedeutet das für Investoren vor allem mehr Transparenzbedarf und eine klarere Dokumentation darüber, wie Umwelt- und Nachhaltigkeitskriterien in den Kreditprozess einfließen.
Für den Markt ist ein weiterer Fonds dieser Art vor allem ein Signal: Private Debt wird nicht nur als Nischenalternative wahrgenommen, sondern als funktionaler Gegenpart zur selektiveren Banksteuerung in der aktuellen Zinsphase. Gleichzeitig steigt damit der Bedarf an sauberer Strukturierung, belastbaren Cashflow-Annahmen und robusten Verwaltungs- sowie Reportingprozessen. Wer als Unternehmen oder Projektentwickler eine Finanzierung plant, sollte daher früh prüfen, wie gut das eigene Objektprofil zu Whole-Loan- bzw. Senior-Loan-Setups passt und welche ESG-Anforderungen sich aus der Fondslogik ergeben. Der VI-Fonds liefert dafür bereits ein konkretes Beispiel – und zeigt, dass sich das „Debt aus einer Hand“-Modell zunehmend auch auf etablierte Hotelimmobilien mit betrieblich abgesicherten Erträgen anwenden lässt.
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