LOS ANGELES (IT BOLTWISE) – Die Bürovermietungsaktivität im Los Angeles County hat im dritten Quartal den höchsten Stand seit 2019 erreicht. Mieter schlossen von Juli bis September Verträge über rund 4 Millionen Quadratfuß Bürofläche ab, 15 Prozent mehr als im Vorjahr. Der Anstieg wurde vor allem durch Vertragsverlängerungen getragen, während zugleich die Gesamtverfügbarkeit auf 26,5 Prozent sank. Savills erwartet, dass Eigentümer in erstklassigen Teilmärkten ihre Preissetzungsmacht behalten.
Im Los Angeles County verdichten sich derzeit die Signale für eine Rückkehr zu mehr Stabilität am Büroflächenmarkt: Im dritten Quartal stieg die Bürovermietungsaktivität auf den höchsten Stand seit 2019. Das ist nicht nur ein statistischer Rekordpunkt, sondern spiegelt vor allem eine veränderte Entscheidungslage bei Mietern wider. Von Juli bis September wurden rund 4 Millionen Quadratfuß Bürofläche vertraglich gebunden, mit 15 Prozent mehr Volumen als im Vorjahr und zusätzlich +0,7 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal.
Der wichtigste Treiber dieser Entwicklung sind nicht primär groß angekündigte Neuanmietungen, sondern Vertragsverlängerungen. Laut den vorliegenden Savills-Daten entfielen sechs der zehn größten Transaktionen im Quartal auf Erneuerungen bestehender Mietverhältnisse. Diese Zusammensetzung ist marktlogisch: Wenn Unternehmen früher geparkte Optionen nutzen, um Planungssicherheit zu gewinnen, stabilisiert das die Aktivitätskennzahl oft schneller als ein reiner Re-Start großer Expansionen.
Einzeltransaktionen zeigen dabei, wie sich die Nachfrage räumlich konzentriert. Die größte Einzelbuchung war die Verlängerung von Raytheon über 144.709 Quadratfuß in El Segundo. Danach folgten die Neuansiedlung von PwC mit 138.000 Quadratfuß in Century City sowie die Verlängerung der Pepperdine University über 117.495 Quadratfuß in der Nähe von Marina del Rey und Playa Vista. Auch Innocean USA sicherte sich in El Segundo 101.000 Quadratfuß, was die Rolle einiger Teilmärkte für den Erhalt und die Ergänzung von Flotten unterstreicht.
Während die Aktivität zunimmt, kippt gleichzeitig ein zweites Marktbild: die Verfügbarkeit. Die Gesamtverfügbarkeit sank auf 26,5 Prozent, ein Rückgang um 110 Basispunkte seit dem zweiten Quartal und um 170 Basispunkte im Vergleich zum Vorjahr. Auch das verfügbare Untermietangebot setzt die Unterkante: Es fiel zum achten Quartal in Folge von 8,7 Millionen Quadratfuß im Vorjahr auf 6,3 Millionen Quadratfuß. Für Mieter bedeutet das in der Praxis, dass die bisher oft genutzte „Auffangschiene“ über Subleases weniger stark zur Verfügung steht.
Diese Verknappung ist jedoch nicht überall gleich ausgeprägt. Verbesserungen wurden vor allem in Century City, Beverly Hills und El Segundo sichtbar, während andere Gebiete in Los Angeles weiterhin Verfügbarkeitsraten von über 30 Prozent aufweisen. Miracle Mile lag mit 39,2 Prozent vorn, gefolgt von Burbank mit 37,1 Prozent und Culver City mit 37 Prozent. Genau an solchen Differenzen entscheidet sich, ob eine Preiskorrektur für alle Teilmärkte gleichermaßen durchschlägt oder ob es zu einer „wachsenden Zweiteilung“ kommt: teure, knappe Lagen versus günstigere, reichlich verfügbare Segmente.
Bei den Preisen zeigt sich ebenfalls ein gemischtes Bild. Die durchschnittlichen Angebotsmieten sanken zwar um 0,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal, lagen aber seit dem Vorjahr um 0,6 Prozent höher. Für Class-A-Büroflächen stiegen die Mieten um jährlich 0,8 Prozent, also spürbar stärker als der Quartalsvergleich vermuten lässt. Century City und Beverly Hills bleiben die teuersten Teilmärkte: durchschnittliche Angebotsmieten von 7,61 US-Dollar beziehungsweise 6,71 US-Dollar pro Quadratfuß und Monat. Das spricht dafür, dass Investoren und Vermieter vor allem dort ihre Erwartungen stabil halten, wo die Konkurrenz um hochwertige Flächen anzieht.
Für die weitere Entwicklung leiten sich daraus klare Handlungspunkte ab. Savills prognostiziert, dass Eigentümer in erstklassigen Teilmärkten ihre Preissetzungsmacht beibehalten, weil hochwertige Flächen knapper werden. Zugleich sollen Zugeständnisse an Mieter weiterhin nahe ihren historischen Höchstständen bleiben. Für Unternehmen heißt das: Verhandlungen werden voraussichtlich zweigeteilt verlaufen – einerseits bessere Chancen auf Konditionen und Flexibilität, andererseits aber weniger Spielraum, wenn es um Premiumlagen, kurze Take-up-Zyklen und schnell verfügbare, voll funktionsfähige Flächen geht.
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