LONDON (IT BOLTWISE) – Toll Brothers hat in West Chelsea in Manhattan ein Entwicklungsareal für 45 Millionen US-Dollar erworben. Das Areal erstreckt sich über die 126-128 10th Avenue sowie den Bereich 456 West 18th Street und kommt von der Familie Nanis. Mit dem Zukauf will der Konzern die Bauflächen deutlich erweitern und in unmittelbarer Nachbarschaft zum bereits gekauften Grundstück 118 10th Avenue ein weiteres Eigentumswohnprojekt entwickeln. Erste Einreichungen bei der New Yorker Baubehörde deuten bereits auf einen ambitionierten Projektumfang hin.
Der nächste Schritt in Richtung mehr Eigentumswohnungen in Manhattans West Chelsea kommt ausgerechnet dann, wenn Flächen dort besonders knapp werden. Toll Brothers, genauer die Wohnungsbausparte Toll Brothers City Living, hat ein Grundstücksensemble in der Gegend um die 10th Avenue und die 18th Street übernommen. Wie der Makler Adirondack Capital Partners mitteilte, liegt der Gesamtkaufpreis bei 45 Millionen US-Dollar und damit auf einem Niveau, das vor allem die Erwartungen an Lage, Entwicklungsspielräume und Zeitplan widerspiegelt.
Konkret betrifft die Akquisition die Liegenschaften 126-128 10th Avenue sowie 456 West 18th Street, die zuvor über lange Zeit im Besitz der Familie Nanis waren. Zusammengefasst bringen die nun hinzugekauften Flächen 8.738 Quadratfuß Land mit. Entscheidend für die Entwicklungslogik ist dabei weniger die einzelne Parzelle, sondern ihre unmittelbare Nachbarschaft: Die Areale grenzen direkt an 118 10th Avenue, ein unbebautes Grundstück, das Toll Brothers bereits im Februar für 53 Millionen US-Dollar erworben hatte. Aus investorensicht ist das ein klassischer Hebel: Wer zwei Entwicklungsflächen zu einem größeren Baukörper zusammenführen kann, erhöht häufig die Wirtschaftlichkeit pro Quadratfuß und reduziert gleichzeitig interne Projektkomplexität, die sonst durch getrennte Genehmigungs- oder Erschließungslogiken entstehen würde.
Der Konzern setzt den nächsten Baustein der Planung offenbar bereits in der Verwaltung um. Für das Grundstück an der 118 10th Avenue hat Toll Brothers am 5. Oktober Pläne bei der New Yorker Baubehörde, dem New York City Department of Buildings, eingereicht. Dort ist die Errichtung einer Immobilie mit rund 240.000 Quadratfuß Gesamtfläche vorgesehen. Das Projekt soll aus 105 Wohneinheiten bestehen und zusätzlich etwa 20.000 Quadratfuß Gewerbefläche umfassen. Dazu kommen laut Beschreibung die von CookFox entworfenen Annehmlichkeiten: vorgesehen sind unter anderem ein Pool, eine Sauna, ein Kaltwasserbecken sowie ein Spielzimmer. In solchen Bausteinen zeigt sich, wie Entwickler in New York Wettbewerbsvorteile schaffen – nicht allein über Grundrissgrößen, sondern auch über Facility-Setups, die den Betrieb im Alltag erleichtern und die Attraktivität gegenüber anderen Neubauten steigern sollen.
Gleichzeitig bleibt der praktische Zuschnitt der neu erworbenen Teilflächen zunächst ein Detail mit offenem Ausgang. Die genauen Pläne für die Grundstücke 126-128 10th Avenue und 456 West 18th Street waren zum Zeitpunkt der Berichterstattung noch unklar. Auf den Standorten stehen aktuell noch niedriggeschossige Gebäude; darunter ist auch das inzwischen geschlossene Star on 18 Diner, dessen Abriss bevorsteht. Genau hier entsteht in der Projektpraxis ein Zeit- und Risikohebel: Abriss, Kampf um Terminschienen, Vorbereitung der Baustelleneinrichtung und das Zusammenspiel mit Nachbarstrukturen entscheiden oft darüber, ob ein ambitionierter Zeitplan im Genehmigungs- und Bauprozess realistisch bleibt. Mit dem Zukauf vergrößert Toll Brothers jedenfalls die Bauflächen in einem der als Wohnstandort besonders nachgefragten Segmente Manhattans, wodurch sich Spielräume für die spätere Gesamtplanung eröffnen können – etwa für eine bessere Ausnutzung der Grundstückstiefe oder für flexiblere Gebäude- und Erschließungsvarianten.
Dass der Deal in einen größeren Entwicklungskontext passt, unterstreicht auch die Kommunikation der Beteiligten. Michael Hunter Coghill, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter von Adirondack Capital Partners, stellte den Abschluss in Verbindung mit dem vorangegangenen Verkauf der 118 10th Avenue. Er betonte dabei eine Entwicklungszusammenführung in einem der markantesten Wohnviertel Manhattans. Die Aussage zielt weniger auf eine einzelne Transaktion als auf die Fähigkeit, knappe Entwicklungsmöglichkeiten zu bündeln und ein komplexes Portfolio zu einem Abschluss zu bringen – ein Punkt, der in New York regelmäßig darüber entscheidet, wie schnell Entwickler von der Flächenebene zur Baukonsolidierung gelangen.
Auch die Struktur des Verkaufsprozesses spielt für die Bewertung eine Rolle. Chad Sinsheimer, ebenfalls bei Adirondack Capital Partners, verwies auf einen wettbewerbsintensiven Verkaufsprozess, der zu einem „hervorragenden Ergebnis“ für die Kunden geführt habe, unter anderem weil die Objekte einen Aufpreis erzielten. Für Toll Brothers bedeutet das im Kern: Das Unternehmen zahlt nicht nur für Fläche, sondern für eine Art „Entwicklungsfertigkeit“, also dafür, dass mehrere Grundstücke in kurzer Folge zusammengeführt werden können, statt Jahre in Verhandlungen mit einzelnen Eigentümern zu investieren. Das ist ein typischer Marktvorteil großer Entwickler, weil sie über finanzielle Ressourcen und Projektmanagement-Disziplin verfügen, die bei komplexen Mehrparzellen-Vorhaben in der Praxis den Unterschied machen.
Für die Industrie und potenzielle Folgeinvestoren ist die Meldung vor allem wegen der Kombination aus konkreter Einreichung und noch laufender Detailklärung interessant. Die bereits eingereichten Pläne zur 118 10th Avenue liefern einen belastbaren Ausgangspunkt für Architektur- und Flächenrechnungen, während die Einbindung der neu erworbenen Parzellen die nächste Projektphase bestimmt. In der Summe zeichnet sich damit ein realistischer Trend ab, der in begehrten Innenstadtlagen häufig zu beobachten ist: Entwickler sichern frühzeitig Randflächen, bringen sie in den gleichen Planungsrahmen und reduzieren so die Wahrscheinlichkeit, dass einzelne Parzellen später als Engpass die Wirtschaftlichkeit drücken. Für Käuferinnen und Käufer bedeutet das perspektivisch vor allem eins – dass im West-Chelsea-Umfeld weitere Neubauoptionen entstehen könnten, deren finaler Umfang jedoch von der späteren Konsolidierung der Grundstücke und der damit verbundenen Genehmigungs- und Ausführungsplanung abhängt.
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