FRANKFURT / LONDON (IT BOLTWISE) – Eine aktuelle Highrise-Studie analysiert die Nutzung des Frankfurter Bürohochhausmarkts und zeigt eine klare Präferenz für hochwertige Immobilien. Die Nachfrage wandert dabei besonders in Neubauten und modernisierte Bestandsflächen, während ältere Hochhäuser überdurchschnittlich viele Mieter verlieren. Bis 2030 konzentrieren sich Anmietungen stark auf Gebäude, die seit 2021 fertiggestellt wurden oder bis 2030 hinzukommen. Parallel dazu sinkt der Leerstand ab 2028 wieder spürbar, sobald neue Flächen absorbiert werden.
Der Frankfurter Hochhausmarkt entwickelt sich derzeit weniger als „Breitenmarkt“, sondern als Qualitätssegment mit klarer Standortlogik. Eine Highrise-Studie von Cushman & Wakefield nimmt dafür 59 Hochhäuser mit insgesamt rund zwei Millionen Quadratmetern Bürofläche in den Blick. Im Zentrum steht der von der Immobilienbranche oft verwendete Begriff „Flight to Quality“: Mieter bevorzugen demnach qualitativ hochwertige Objekte und bündeln ihre Entscheidungen immer häufiger auf Neubauten sowie auf umfassend modernisierte Bestände. Das ist mehr als ein Schlagwort, weil die Studie die Dynamik direkt über Mieterbewegungen, Baualtersklassen und die Entwicklung der Leerstände bis 2030 verknüpft.
Besonders deutlich wird die Verschiebung beim Blick auf die Zeitachse der Anmietungen: Die Auswertungen der bis 2030 bekannten Mieterbewegungen zeigen eine starke Konzentration auf zeitgemäße Gebäude. Fast zwei Drittel aller bis zu diesem Zeitpunkt erfassten Anmietungen entfallen auf Hochhäuser, die seit 2021 fertiggestellt wurden oder bis 2030 hinzukommen. Innerhalb dieser Gruppe stechen Gebäude der Baujahre 2021 bis 2025 hervor: Auf sie entfallen 45 Prozent der erwarteten Anmietungen bis 2030. Weitere 19 Prozent entfallen auf Neubauten, die ab 2026 realisiert werden. Demgegenüber fallen ältere Hochhäuser, insbesondere aus dem Zeitraum 1991 bis 2010, deutlich zurück: Auf sie entfallen 61 Prozent aller bis 2030 dokumentierten Auszüge. In der Logik der Studie heißt das letztlich: Unternehmen wollen moderne, ESG-konforme und qualitativ hochwertige Flächen, selbst wenn das einen Wechsel in neuere Bestände oder in die nächsten Projektphasen bedeutet.
Auch die Mieterbindung folgt dieser Sortierung. Aus über 500 erfassten Mieterbewegungen lassen sich zahlreiche innerstädtische Umzüge ableiten, bei denen Unternehmen innerhalb des Hochhaussegments bleiben. Das betrifft vor allem Branchen wie Banken, Finanzdienstleister, internationale Kanzleien sowie Beratungsgesellschaften. Bei Flächenoptimierungen oder Standortwechseln tendieren diese Nutzer laut Studie überwiegend zu modernen Hochhausflächen, statt aus dem Segment herauszugehen. Als Beispiele werden unter anderem ING DiBa, Allen & Overy und Lincoln International genannt. Die Branchenverteilung zeichnet dabei ein klares Bild: Banken und Finanzdienstleister dominieren mit 47 Prozent der vermieteten Bürofläche, gefolgt von Anwaltskanzleien mit 13 Prozent und Beratungsgesellschaften mit 12 Prozent. Unter den großen Nutzern werden unter anderem die Europäische Zentralbank, die Deutsche Bundesbank, Deutsche Bank, Commerzbank und PwC genannt.
Dass Qualität im Markt nicht nur theoretisch nachgefragt wird, unterstreichen auch die Vorvermietungsquoten in kommenden Projekten. Zahlreiche Flächen in Projektentwicklungen wie CENTRAL PARX, Central Business Tower oder Fifty Five Westend wurden bereits vor ihrer Fertigstellung an namhafte Unternehmen vermietet. Solche frühen Mietzusagen wirken in der Praxis wie ein Signal an den gesamten Markt: Sie zeigen, dass hochwertige Hochhausflächen in Frankfurt zu den gefragtesten Büroprodukten zählen und dass Mieter bereit sind, sich diese oft langfristig zu sichern. Die Studie ordnet künftige Anmietungen ebenfalls vor allem Finanzinstituten, Beratungsfirmen und Professional-Service-Unternehmen zu; genannt werden unter anderem Bloomberg, ING, KPMG, Commerzbank, Lincoln International, Franklin Templeton, Nomura sowie Bank of New York Mellon.
Operativ wird die Marktlage über Leerstand und Absorption greifbar. Der aktuelle Leerstand in Frankfurter Hochhäusern liegt bei 214.770 Quadratmetern, entsprechend 11,8 Prozent der Gesamtfläche. Mit der Fertigstellung neuer Hochhäuser und unter Berücksichtigung bekannter Anmietungen sowie Auszüge erwartet die Analyse zunächst einen Anstieg der Leerstandsquote auf 14,8 Prozent im Jahr 2026 und 15,4 Prozent im Jahr 2027. Entscheidend ist aber der zweite Teil der Gleichung: Sobald die neu geschaffenen Flächen zunehmend absorbiert werden, soll sich die Situation verbessern. Für 2028 prognostiziert die Studie bereits einen Rückgang auf 11,4 Prozent. Gleichzeitig weist Frankfurt ein erhebliches Entwicklungspotenzial aus: Bis 2030 kommen rund 143.800 Quadratmeter zusätzliche Hochhausfläche hinzu, und im Zeitraum von 2031 bis 2040 werden weitere potenzielle 489.400 Quadratmeter verortet. Für Betreiber und Entwickler bedeutet das, dass die nächste Marktphase stark davon abhängt, wie konsequent neue Flächen marktfähig gemacht werden – etwa über technische Standards, Energieeffizienz und Grundrissqualität, die zu den Anforderungen der dominierenden Nutzergruppen passen.
Für Unternehmen und Entscheidungsträger in der Immobilien- und Technologieumgebung liegt in der Studie vor allem eine planbare Entscheidungslogik: Wenn sich Mieten in Richtung „neuer“ Baualtersklassen verschieben, verschiebt sich auch der Return auf Modernisierung. Ältere Hochhäuser tragen demnach ein strukturelles Risiko, weil Auszüge bis 2030 überproportional aus diesem Segment kommen. Zugleich zeigt die Vorvermietungsdynamik, dass die Nachfrage nach hochwertigen Flächen vorhanden ist, sobald Projekte als nutzerfähig gelten. Wer Flächenscouting betreibt, sollte daher weniger mit einem linearen Marktmodell rechnen, sondern mit Segmentierung nach Qualitäts- und ESG-Kriterien. Für Entwickler wiederum wird der Wettbewerb um Kapital und Baukapazitäten weniger über reine Quadratmeter geführt, sondern über die Fähigkeit, Mieterbedarfe zeitlich exakt zu treffen – und damit Leerstandsphasen abzufedern, bevor sie sich in längere Vermarktungszyklen verwandeln.
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