LONDON (IT BOLTWISE) – Die „Maturity Wall“ erreicht am deutschen Immobilienmarkt ihren Höhepunkt: Laut einer EY-Parthenon-Erhebung sind in den nächsten zwei Jahren rund ein Viertel der Finanzierungen fällig. Mehrere Kreditinstitute berichten zudem von deutlich höheren Anteilen. Die erwartete Bodenbildung wirkt laut Finanzierungsexperten nur kurzfristig, weil sinkende Bewertungen, hohe Zinsen und eine schwache Transaktionslage sich gegenseitig verstärken.
Am deutschen Immobilienmarkt verdichtet sich gerade ein Risiko, das weniger mit dem täglichen Marktgefühl zu tun hat als mit dem Kalender: Die Refinanzierungswelle, oft auch „Maturity Wall“ genannt, erreicht ihren Höhepunkt. Laut einer Erhebung von EY-Parthenon, die zwischen August und September 2026 unter 90 immobilienfinanzierenden Kreditinstituten sowie 70 Kanzleien mit Schwerpunkt Restrukturierungen durchgeführt wurde, sind in den kommenden zwei Jahren rund ein Viertel der Finanzierungen fällig. Für einzelne Institute liegt dieser Anteil noch deutlich höher. Damit rückt ein Problem ins Zentrum, das in vielen Kreditbüchern lange als „später“ behandelt wurde: Wenn Fälligkeiten in eine Phase rückläufiger Bewertungen und schwacher Transaktionsmärkte fallen, wird aus Refinanzierungsplanung ein Liquiditäts- und Strukturthema.
Der zentrale Treiber ist dabei nicht nur die schiere Menge an Restlaufzeiten, sondern die Qualität der Umfelder, in die sie hineinläuft. Jean-Pierre Rudel, Partner bei EY Real Estate und Co-Autor der Studie, beschreibt die Situation als kritisch, weil die Refinanzierungswelle zu einem ungünstigen Zeitpunkt kulminiert: Rückläufige Preise, sinkende Bewertungen, hohe Zinsen und anhaltende Transaktionsschwäche wirken zusammen. Genau an dieser Wechselwirkung entscheidet sich, ob „verlängern und hoffen“ funktioniert oder ob die Finanzierungslücke dauerhaft größer wird. Korbinian Gennies, ebenfalls Partner bei EY-Parthenon und Co-Autor, ergänzt, dass das Ausbleiben notwendiger Wertkorrekturen die Gefahr einer strukturellen Verschärfung bestehender Finanzierungslücken birgt.
Die Belastung zeigt sich parallel in den Kennzahlen, die Kreditinstitute intern schon länger beobachten. Laut der Studie weist knapp ein Drittel der befragten Institute einen Non-Performing-Loan-Anteil (NPL) zwischen vier und sechs Prozent auf; bei einem Viertel der Institute liegt dieser Wert sogar noch höher. Nahezu die Hälfte der Finanzierer meldet eine Verschlechterung dieser Quote. Besonders konkret wird der Befund im gewerblichen Immobilienkreditsegment: Im ersten Quartal 2026 wurden rund 6,8 Prozent der gewerblichen Immobilienkredite als notleidend eingestuft, entsprechend einem Volumen von circa 18 Milliarden Euro. Solche Zahlen sind für den Markt wichtig, weil sie den Unterschied zwischen einer „Korrekturphase“ und einer bereits eingetretenen Kreditqualitätswende markieren.
Auch die klassischen Handgriffe stoßen zunehmend an Grenzen. Die bisher dominierende Strategie „Amend & Extend“ basiert auf bilateralen Anpassungen wie Laufzeitverlängerungen, Covenant-Anpassungen oder Vertragsänderungen, ergänzt um Eigenkapitalzuführung oder Gesellschafterdarlehen. Mehr als 40 Prozent der Kreditinstitute gaben laut Studie an, in Einzelfällen keine tragfähige Lösung gefunden zu haben. Das ist technisch plausibel, denn Covenant-Anpassungen funktionieren nur, solange die zugrunde liegenden Bewertungsparameter noch „tragbar“ bleiben. Wenn aber sinkende Immobilienwerte, steigende Finanzierungskosten und verschärfte Kreditanforderungen die Bewertungslogik erodieren, wird aus dem Überbrückungsmechanismus ein Belastungsfaktor. Die Folge: Es braucht häufig umfassendere und nachhaltigere Restrukturierungsinstrumente statt punktueller Modifikationen.
Der Markt erwartet zudem weitreichende Preisrückgänge über alle Nutzungsarten hinweg – und genau diese Erwartung wirkt als Bremsklotz für Refinanzierungs- und Transaktionsentscheidungen. Innerhalb eines halben Jahres ist der Anteil der Befragten, die mit steigenden Immobilienpreisen rechnen, von 30 auf zwei Prozent eingebrochen. Selbst das Wohnsegment, das in vielen Zyklen als vergleichsweise stabil gilt, bleibt nicht ausgenommen: Rund zehn Prozent der Akteure erwarten dort sowohl im institutionellen als auch im privaten Bereich Preisrückgänge. Aus Sicht der befragten Finanzierer gelten Finanzierungskosten als die größte Herausforderung; Baukosten haben dagegen an Gewicht verloren. Büroimmobilien werden mit rund 70 Prozent erwarteter Preisrückgänge am kritischsten beurteilt, und niemand antizipiert hier steigende Preise.
Gerade im Bürobereich verdichten sich die Faktoren, die eine „Maturity“-Lücke schnell eskalieren lassen: Laut Studie sind 74 Prozent der Befragten von struktureller Nachfrageschwäche betroffen, 62 Prozent erwarten rückläufige Werte, 57 Prozent nennen hohe Finanzierungskosten und 48 Prozent sehen einen wachsenden Eigenkapitalbedarf. Andere Nutzungsarten zeigen sich ebenfalls anfällig, weil sie stärker von der gesamtwirtschaftlichen Lage und vom Finanzierungsumfeld abhängen: Einzelhandels-, Hotel- und Logistikimmobilien werden zunehmend negativ beeinflusst. Wenn Kapitalmarktlogik und Objektlogik auseinanderlaufen, verschiebt sich zudem die Zeitachse für Sanierungs- und Vermarktungsstrategien, wodurch sich die Refinanzierungsfrage von „wann wird verlängert?“ zu „wie wird neu strukturiert?“ verlagert.
Der Blick in die nächsten Monate bleibt dabei widersprüchlich: Ein möglicher Marktaufschwung wird nach hinten geschoben. Rund 80 Prozent der Befragten rechnen in den kommenden zwölf Monaten mit steigenden Zinsen; im Vergleich dazu lag dieser Anteil vor einem Jahr noch bei 16 Prozent. Fallende Zinsen erwartet indes niemand mehr. Das bedeutet praktisch: Für viele Objekte müssen Anpassungen an Bewertungen, Finanzierungskonditionen und Markterwartungen jetzt „durchgerechnet“ werden, nicht erst nach einer hoffentlich besseren Makrolage. Die Studie formuliert hierzu die Notwendigkeit, Marktbereinigungen und Wertkorrekturen zu akzeptieren und umzusetzen, damit Bewertungen, Kreditkonditionen und Erwartungen wieder zueinander passen. Für Kreditinstitute und Immobilienunternehmen ist das ein operatives Signal: Wer Restrukturierung nur als Notfallprozess begreift, läuft in der Refinanzierungsphase häufig zu spät; wer Wertkorrekturen vorwegnimmt, kann eher verhandeln statt nur reagieren.
Für die Branche folgt daraus ein konkreter Umsetzungsdruck in den Bereichen Risikomanagement, Kreditbearbeitung und Rechts-/Restrukturierungsfähigkeit. Wenn „Amend & Extend“ über alle Fälle hinweg weniger trägt, steigt die Bedeutung strukturierter Lösungen wie abgestimmten Debt-Restrukturierungen, Kapitalmaßnahmen und Fallsteuerung über verschiedene Stakeholder hinweg. Zugleich wird klar, dass NPL-Entwicklung nicht isoliert entsteht, sondern aus der Kombination von Fälligkeitstermin, Bewertungsniveau und Konditionen resultiert. In einem Markt, in dem niemand mehr mit fallenden Zinsen rechnet, werden schnelle Wert- und Cashflow-Transparenz zu zentralen Wettbewerbsfaktoren. Genau dort liegt die nächste Welle: weniger als einzelne Schlagzeile, sondern als Prozessauslastung für Teams, die Refinanzierungs- und Restrukturierungsfälle zusammenführen müssen.
Unterm Strich zeigt die „Maturity Wall“ in dieser Erhebung nicht nur, dass Geld zeitlich knapp wird, sondern dass die Risikowahrnehmung in ein neues Gleichgewicht kippt. Der Markt akzeptiert zwar punktuelle Korrekturen, aber die Studie beschreibt die Bodenbildung als temporär: Sie hält nur, solange Bewertungsannahmen und Finanzierungskosten noch nicht dauerhaft gegeneinander laufen. Wenn Zinsumfeld und Transaktionsschwäche weiter bestehen, wird die Bereinigung voraussichtlich intensiver ausfallen als viele noch in der Planungsphase erwartet haben. Für Unternehmen und Finanzierer heißt das: Wer jetzt in Szenarien, Verhandlungspfade und belastbare Restrukturierungspläne investiert, kann die Wahrscheinlichkeit senken, dass aus kurzfristigen Fälligkeiten langfristige Strukturprobleme werden.
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