MADRID / LONDON (IT BOLTWISE) – Das spanische Provinzgericht Audiencia Provincial de Madrid hat Coliving in Mehrparteienhäusern unter klaren Bedingungen ausdrücklich zugelassen. Entscheidend ist eine Mindestmietdauer von einem Monat pro Zimmer und eine ordnungsgemäße behördliche Anmeldung der Bewohner. Damit grenzen die Richter Coliving rechtlich von touristischer Kurzzeitvermietung ab. Für Eigentümergemeinschaften bleibt ein Verbot nur bei einer einstimmigen Satzungsänderung möglich.
Coliving ist in vielen Städten längst mehr als ein Trendwort. In Madrid bekommt das Konzept jetzt aber eine rechtliche Kante: Das spanische Provinzgericht Audiencia Provincial de Madrid hat die Vermietung von Zimmern im Rahmen gemeinschaftlicher Wohnformen erlaubt, solange die Betreiber bestimmte Mindestanforderungen erfüllen. Damit verschiebt sich die Debatte weg von der pauschalen Frage „Wohnraum oder Beherbergung?“ hin zu konkreten Kriterien, die für Mieter, Verwaltung und Eigentümergemeinschaften gleichermaßen messbar sein müssen. In der Praxis betrifft das vor allem Betreiber, die Coliving in bestehenden Mehrparteienhäusern organisieren und dafür nicht erst jede einzelne Eigentümerposition neu verhandeln wollen.
Technisch-juristisch liegt der Schwerpunkt weniger auf der „Idee“ des Zusammenlebens, sondern auf der Vertrags- und Meldekonstruktion. Das Gericht stellt klar, dass Coliving nicht automatisch mit touristischer Kurzzeitvermietung gleichgesetzt werden darf. Entscheidend sei vielmehr, dass die einzelnen Zimmer mit einer vertraglichen Mindestmietdauer von mindestens einem Monat angeboten werden und die Bewohner sich für die Dauer ihres Aufenthalts vor Ort ordnungsgemäß behördlich anmelden. Genau an dieser Stelle ziehen Gerichte eine Grenze: Wer wie bei Ferienunterkünften dauerhaft wechselnde Gäste ohne Mietbezug beherbergt, landet rechtlich eher im Beherbergungsumfeld – während regulärer Wohnraum über fortlaufende Mietverhältnisse definiert wird.
In den zugrunde liegenden Verfahren ging es zudem um die Abgrenzung zu bestehenden Beschränkungen für Ferienwohnungen in der Gemeinde. Zwar existiere in der Gemeinde ein Verbot von Ferienwohnungen, doch dieses Sperrkriterium schließe nach Auffassung der Audiencia Provincial de Madrid die Vermietung einzelner Zimmer im Coliving-Konzept nicht per se aus. Das gilt allerdings nicht grenzenlos, sondern an eine Reihe von Bedingungen geknüpft. Die Richter stützten ihre Rechtsauffassung auf zwei rechtskräftige Urteile aus Mai 2026 und September 2026, die den konkreten Betrieb in einem Wohngebäude mit weniger als 15 Wohnungen betrafen.
Für Eigentümergemeinschaften wird damit ein zentraler Punkt greifbar: Ein Verbot des Coliving-Betriebs ist nicht automatisch „aus dem Bauch heraus“ möglich, sondern hängt an formalen Mehrheiten und am Inhalt der Satzung. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass ein generelles Verbot eine einstimmige Änderung der bestehenden Satzung erfordert hätte. Diese Satzung stammt aus dem Jahr 1970 – und genau daran knüpft die Logik an: Solange ein einstimmiger Beschluss nicht zustande kam, bleibt die Nutzung im Rahmen der gerichtlichen Leitplanken gestattet. Das ist vor allem deshalb relevant, weil Eigentümergemeinschaften häufig auf Konfliktlagen reagieren, bevor die rechtlich korrekte Mechanik der internen Satzungsänderung sauber durchlaufen ist.
Auch das Thema Nachbarschaftsbelastung spielte eine Rolle, wurde aber rechtlich klar eingeordnet. Das Gericht wies Befürchtungen zurück, Coliving-Nutzer könnten die Nachbarschaft übermäßig belasten, weil im Verfahren keine belastbaren Nachweise oder Belege für Lärm- oder sonstige Störungen vorgelegen hätten. Zur Einordnung der Intensität verglich das Gericht die Nutzung der entsprechenden Flächen mit dem gewöhnlichen Zusammenleben einer Großfamilie mit sechs oder mehr Mitgliedern. Diese Vergleichslogik ist zwar anschaulich, aber in der Sache entscheidend: Nicht das Etikett „Coliving“ ist das maßgebliche Kriterium, sondern die tatsächlich nachweisbare Nutzungsintensität und das Verhalten der Bewohner im Alltag.
Für den Markt bedeutet das Urteil vor allem Planbarkeit. Betreiber erhalten einen Leitfaden, der ihnen erlaubt, ihre Angebote an Vertragsdauer und Meldeprozesse auszurichten, statt nur mit „guten Absichten“ zu argumentieren. Gleichzeitig entsteht für Immobilieninvestoren und Verwaltung ein klarerer Prüfpfad: Welche Mietdauer ist vorgesehen, wie läuft die Anmeldung, und wie lässt sich die Nutzung gegenüber Einwänden der Eigentümergemeinschaft konkret belegen oder widerlegen? In der Folge kann das auch die interne Ausgestaltung von Coliving-Verträgen beeinflussen, etwa durch standardisierte Mietkonditionen für Zimmer und klare Prozesse für die lokale Registrierung der Bewohner.
Damit ist die juristische Klarstellung zwar erfolgt, aber die praktische Umsetzung bleibt eine Managementaufgabe. Aus dem berichteten Verfahrensstand geht hervor, dass gegen die Entscheidungen der Audiencia Provincial de Madrid keine Revision beim Tribunal Supremo eingelegt wurde, sodass die Urteile rechtskräftig sind. Für die nächsten Monate liegt der Fokus daher weniger auf weiteren Instanzfragen, sondern auf Umsetzung und Dokumentation: wer Coliving in ähnlichen Gebäudetypen anbietet, sollte die Voraussetzungen konsequent nachweisbar erfüllen und die Kommunikation mit Hausverwaltungen sachlich an den gerichtlichen Kriterien ausrichten. Gerade dort, wo Mietrecht auf Gemeinschaftsrecht trifft, entscheidet die saubere Ausgestaltung oft darüber, ob aus Konflikt eine Regel wird.
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