BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Der deutsche Immobilienmarkt steht vor einer Herausforderung: Die Preisschere zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien wächst weiter. Während die Preise für Neubauten ungebremst steigen, stagnieren oder sinken die Preise für Bestandsimmobilien. Eine geplante Mietrechtsreform könnte die Situation für Investoren zusätzlich erschweren.
Der deutsche Immobilienmarkt erlebt derzeit eine deutliche Diskrepanz zwischen den Preisen für Neubauten und Bestandsimmobilien. Während die Preise für Neubauten kontinuierlich steigen, stagnieren oder sinken die Preise für Bestandsimmobilien in vielen Regionen. Diese Entwicklung wird durch die jüngsten Daten des Immobilienpreisindex EPX für April 2026 bestätigt, die einen Anstieg des Gesamtindex um 0,42 Prozent auf 221,58 Punkte zeigen, was einem Plus von 1,91 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht.
Besonders auffällig ist der Preisanstieg bei neuen Ein- und Zweifamilienhäusern, die um 0,99 Prozent zulegten. Im Gegensatz dazu verzeichneten Bestandsimmobilien einen leichten Rückgang von 0,15 Prozent. Diese Preisdynamik wird durch gestiegene Bauleistungspreise angetrieben, die im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,3 Prozent gestiegen sind, wie Stefan Münter, Co-CEO von Europace, erklärt.
In den Metropolen wird die Kluft zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien noch deutlicher. In München beispielsweise liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubauten bei 11.748 Euro, während er in Berlin bei 8.587 Euro liegt. Bestandsimmobilien in Berlin kosten hingegen durchschnittlich nur 5.535 Euro pro Quadratmeter, was eine Differenz von über 3.000 Euro bedeutet.
Die geplante Mietrechtsreform sorgt zusätzlich für Unruhe auf dem Markt. Ein Gesetzentwurf von Bundesjustizministerin Stefanie Hubig zielt darauf ab, Umgehungsmöglichkeiten der Mietpreisbremse zu schließen. Zu den Kernpunkten der Reform gehören die Deckelung des Möblierungszuschlags und die Begrenzung von Indexmieten in angespannten Märkten. Diese Maßnahmen werden von Vermieterverbänden kritisiert, während der Mieterbund sie als notwendigen Schutz begrüßt.
Die steigenden Baukosten, die durch die Umsetzung moderner Energiestandards verursacht werden, tragen ebenfalls zur Verteuerung von Neubauten bei. Ein Beispiel hierfür ist der neue Schulcampus in Ahrensburg, der mit 96 Erdwärmesonden ausgestattet ist, um langfristig die Betriebskosten zu senken, jedoch die initialen Baukosten erheblich erhöht.
Die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt trifft besonders vulnerable Gruppen, wie das Jahresgutachten des Sachverständigenrats für Integration und Migration zeigt. Menschen mit Migrationshintergrund leben häufiger in überbelegten Wohnungen und zahlen einen höheren Anteil ihres Einkommens für Miete. Experten fordern daher mehr bezahlbaren Wohnraum und verstärkte Maßnahmen gegen Diskriminierung.
Insgesamt durchläuft der deutsche Immobilienmarkt eine Preiskorrektur, die den Neubau weitgehend ausspart. Die Schere zwischen fallenden Preisen für unsanierte Bestandsbauten und steigenden Kosten für hocheffiziente Neubauten markiert eine qualitative Wende. Die Mietrechtsreform 2026 könnte als politisches Korrektiv wirken, birgt jedoch das Risiko, die Neubautätigkeit durch sinkende Renditeerwartungen weiter zu bremsen.
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