LONDON (IT BOLTWISE) – Die Fertigstellungszahlen im Wohnungsbau sind 2025 auf den niedrigsten Stand seit 2012 gefallen, doch die Genehmigungen ziehen an. Aengevelt rechnet deshalb 2026/2027 mit einer ersten, moderaten Belebung des Wohnungsneubaus, getragen vom Bauüberhang. Gleichzeitig zeigen steigende Bauzeiten und eine sinkende Realisierungsquote, dass der Weg zur Angebotsausweitung weiterhin steinig bleibt. Für Unternehmen wird damit vor allem die Planbarkeit von Projekten in einer regulativ und kostengetriebenen Marktphase zum entscheidenden Faktor.
Die Lage am deutschen Wohnungsmarkt bleibt von einem klassischen, zeitversetzten Mechanismus geprägt: Was 2025 bei den Fertigstellungen fehlt, kündigt sich oft bereits in den Jahren zuvor über Baugenehmigungen an. Der neue Impuls wirkt daher nicht sofort, sondern kommt mit Verzögerung in der Bau- und Projektpipeline an. Laut den veröffentlichten Daten des Statistischen Bundesamts erreichte die Zahl neu geschaffener Wohnungen 2025 mit 206.600 Einheiten den niedrigsten Wert seit 2012 und fiel damit erneut. Aengevelt ordnet das als Einbruch einer ohnehin bereits rückläufigen Entwicklung ein und erwartet nach der Phase der Negativwerte eine erste Erholung in den Jahren 2026/2027.
Technisch betrachtet handelt es sich bei dieser Marktdynamik um ein Synchronisationsproblem zwischen Planung, Genehmigung, Bauausführung und Abnahme. Die Zahl der Baugenehmigungen stieg 2025 binnen Jahresfrist um 10,6 % auf 238.100 Wohneinheiten, womit die Genehmigungsleistung die Fertigstellungen übertraf. Im ersten Quartal 2026 legten die Genehmigungen nochmals um 14,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal zu. Damit entsteht ein „Lagging Effect“: Genehmigungen schlagen erst nach mehreren Projektphasen in realen Fertigstellungen durch. Im Kern heißt das, dass die Nachfrage nach Wohnraum kurzfristig weiter Druck erzeugt, während das Angebot zeitversetzt ausrollt.
Ein zentraler Hebel ist der Bauüberhang, also bereits genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen. Zum Jahresultimo 2025 lag dieser bei 760.700 Einheiten, davon befanden sich 307.200 bereits im Bau. Aengevelt geht dabei davon aus, dass 90 % der genehmigten Wohnungen tatsächlich realisiert werden. Diese Quote liegt niedriger als in den Vorjahren, was auf eine erhöhte Projektabbruch- oder Verschiebungswahrscheinlichkeit hindeutet. Hinzu kommt eine weitere strukturelle Bremse: Die Abwicklungsdauer von Genehmigung bis Fertigstellung verlängerte sich auf 27 Monate, nachdem sie 2020 noch bei 20 Monaten gelegen hatte. Für Bauherren bedeutet das mehr Kapitalbindung und geringere Planungsstabilität.
Für die Einordnung lohnt ein Blick auf die historische Entwicklung der vergangenen Jahre: Nach Jahren mit relativ stabilen Projektzyklen trafen jüngst mehrere Einflüsse aufeinander, darunter steigende Baukosten, Lieferkettenengpässe und ein verschärfter regulatorischer Rahmen. Typisch für solche Phasen ist, dass Genehmigungen zwar steigen können, aber die reale Ausführung durch Nachfinanzierungen, Ausschreibungsrisiken und zusätzliche Auflagen langsamer wird. Genau diese Verzögerung erwartet Aengevelt nun als zeitliche Übertragung. Ein Anstieg der Genehmigungszahlen schlägt demnach erst mit einer Zeitverzögerung von zwei bis drei Jahren in der Fertigstellungsleistung nieder. Im Vergleich dazu setzen andere Marktbeobachter wie Bulwiengesa oder ähnliche Research-Teams häufig stärker auf die Frage, wie schnell sich die Projektpipeline in tatsächliche Wohnungsübergaben übersetzen lässt.
Auf der Marktebene verschiebt sich damit auch die Wettbewerbslogik in der Projektentwicklung. Wer Bauleistungen effizienter bündelt, Risiken in der Bauausführung reduziert und Genehmigungs- sowie Nachtragsprozesse enger steuert, verbessert seine Chancen auf eine frühe Realisierung. Aengevelt erwartet für 2026 eine Steigerung der Baufertigstellungen auf 250.000 bis 280.000 Wohneinheiten. Für 2027 und 2028 rechnet das Unternehmen mit weiter steigenden Neubauleistungen, wobei sogar die Marke von 300.000 Wohneinheiten überschritten werden könnte, sofern die Pipeline stabil bleibt. Entscheidend ist dabei, ob die höhere Genehmigungsdynamik auch bei Realisierungsquote und Bauzeiten durchgehend „durchkommt“. Andernfalls droht eine zweite Runde von Rückgängen, nur zeitlich versetzt.
Der Expertenkommentar von Dr. Wulff Aengevelt bringt die Spannung zwischen erwarteter Belebung und den harten Rahmenbedingungen klar auf den Punkt: Die offiziellen Fertigstellungszahlen 2025 seien keineswegs beruhigend, aber die Genehmigungsentwicklung lasse auf eine Aufwärtsbewegung in den kommenden Quartalen hoffen. Gleichzeitig zeigen die Rekordwerte bei Bauzeit und nicht realisierten Projekten, dass der Bau neuer Wohnungen weiterhin schwer planbar bleibt. Als Ursachen nennt Aengevelt ideologisch beeinflusste Rahmenbedingungen, eine aus seiner Sicht unzureichende Ausweisung bedarfsgerechten Baulands sowie kostentreibende regulative Auflagen. Für die Branche bedeutet das: Nicht nur der Markt, auch die Prozesskette von der Fläche bis zur Abnahme ist der Engpass.
Aus Regulierungs- und Security-Sicht zeigt sich zudem, dass „Bau“ heute auch ein Daten- und Compliance-Thema ist. Digitale Bauanträge, automatisierte Plausibilitätschecks und Building-Information-Modeling (BIM) können die Genehmigungs- und Abstimmungszeiten senken, sofern Schnittstellen sauber integriert sind. Gleichzeitig müssen Unternehmen sicherstellen, dass Projektdaten, etwa aus Planungs- und Leistungsverzeichnissen, geschützt bleiben und Zugriffskontrollen sowie Protokollierung eingehalten werden. Auch wenn Datenschutz in der Wohnungsbaupolitik nicht im Zentrum der öffentlichen Debatte steht, wird er bei der Digitalisierung von Workflows für Bauherren, Planer und Generalunternehmer zunehmend relevant. Wer hier Prozesse nachweisbar absichert, kann Rückfragen reduzieren und damit indirekt Bauzeiten verkürzen.
Mit Blick auf die nächsten Schritte dürfte sich 2026/2027 vor allem für Projektentwickler und ausführende Unternehmen die Frage zuspitzen, wie sie den Bauüberhang in stabile Ausführungspläne überführen. Die erwartete Erholung ist kein Selbstläufer: Wenn die Realisierungsquote weiter sinkt oder sich Bauzeiten trotz steigender Genehmigungen nicht zurückbilden, bleibt der Effekt auf Fertigstellungen begrenzt. Gleichzeitig eröffnet das Fenster der moderaten Belebung Chancen für gut aufgestellte Teams, etwa für strategisches Portfolio-Management, präzisere Ausschreibungsmodelle und eine engere Taktung zwischen Planung, Einkauf und Ausführung. Insgesamt zeichnet sich ab, dass der Wohnungsneubau zwar anläuft, aber nur dann Richtung 300.000 Einheiten oder mehr geht, wenn Genehmigungsdynamik, Flächenverfügbarkeit und Prozessgeschwindigkeit gemeinsam mitziehen.
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