BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – In Berlin wird die Debatte um Ferienwohnungen zunehmend emotional geführt, obwohl belastbare Zahlen ein anderes Bild zeichnen. Die ApartmentAllianz Berlin räumt fünf verbreitete Irrtümer aus: von angeblich zehntausenden illegalen Unterkünften bis zur Behauptung, Ferienwohnungen entziehen den Kiezen jede Lebensgrundlage. Im Fokus stehen dabei Definitionen, Registrierungsquoten, Fragen der baurechtlichen Nutzbarkeit sowie steuerliche und wirtschaftliche Effekte für den Tourismusstandort. Am Ende bleibt vor allem eine Forderung: Differenzieren statt pauschal verurteilen – sonst drohen Fehlentscheidungen in Politik und Verwaltung.
Die Diskussion um Ferienwohnungen in Berlin wirkt derzeit wie eine Gemengelage aus Wohnungsknappheit, Tourismusfolgen und medialer Vereinfachung. Während die Stadt weiterhin mit einem engen Markt für bezahlbaren Mietwohnraum kämpft, treffen die Debatten über Freizeitlärm und Nutzungsintensitäten auf die konkrete Praxis einzelner Plattformen und Vermieter. Branchenvertreter warnen dabei vor einer Struktur, die sich selbst verstärkt: Wenn sich Fehlannahmen durchsetzen, sinkt die Bereitschaft, Daten sauber gegenzuprüfen oder baurechtliche Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. Genau an diesem Punkt setzt die ApartmentAllianz Berlin an und nimmt fünf besonders langlebige Irrtümer aufs Korn.
Aus technischer und rechtlicher Perspektive beginnt die Auseinandersetzung mit einem scheinbar banalen Problem: dem Begriff. Eine Ferienwohnung wird in der Darstellung klar abgegrenzt als abgeschlossene Einheit, die weniger als 90 Tage am Stück vermietet wird. Einzelzimmer innerhalb einer Wohnung oder die temporäre Vermietung der Hauptwohnung während eines Urlaubs fallen damit nicht automatisch in dieselbe Kategorie, weil kein vergleichbarer Wohnraum dauerhaft dem Mietmarkt entzogen würde. Ebenso wird betont, dass Angebote in Gewerbeflächen nicht einfach in eine einzige öffentliche Debattenform gegossen werden dürfen. Für Berlin lautet eine zentrale Konsequenz: Ohne saubere Definitionen lassen sich weder Marktgrößen noch Auswirkungen belastbar vergleichen.
Bei der Frage nach der Größenordnung und dem vermeintlichen Umfang illegaler Angebote wird die Diskussion besonders konkret. Wie Branchenquellen berichten, lassen sich anhand von Stichtagsdaten von Inside Airbnb in Berlin 6.089 feststellbare Ferienwohnungen erfassen, ergänzt durch ähnliche Analysen etwa der Plattform AirDNA mit 5.043 ganzen Wohnungen sowie durch Zahlen des Deutschen Ferienhausverbands, der private Ferienunterkünfte auf 6.356 beziffert. Entscheidend sei dabei, dass es laut den Angaben nur einen sehr kleinen Anteil ohne Lizenzangaben gebe: etwa 0,5 Prozent. Daraus folgt rechnerisch, dass rund 99,5 Prozent registriert und damit nicht pauschal „illegal“ sind. Wer Tausende illegaler Einheiten behaupte, müsse hierfür überprüfbare Belege liefern.
Ein weiterer Irrtum betrifft die vermeintlich einfache Umwandlung von Ferienwohnungen in normale Mietwohnungen. Diese These übersieht nach Ansicht der ApartmentAllianz Berlin die baurechtliche Realität der Gebäude und Nutzungsarten. Ein signifikanter Teil der in Berlin identifizierten Ferienwohnungen befinde sich demnach in Gebäudeteilen, die gewerberechtlich eingeordnet sind. Das bedeutet nicht nur, dass es sich nicht automatisch um „klassischen Wohnraum“ handelt, sondern dass teilweise auch Anforderungen etwa an den Schallschutz nicht erfüllt seien. Der Hebel „kurz umwidmen“ ist also weniger trivial als in politischen Schlagworten suggeriert. In der Folge braucht die Debatte mehr als Symbolpolitik: Sie braucht Erfassungskriterien, Eigentümer- und Standortdifferenzierung sowie klare Prüfung im Einzelfall.
Auch die These „Ferienwohnungen schaden den Kiezen“ wird als pauschal zurückgewiesen. Zur Begründung wird auf die Boomjahre des Berliner Tourismus vor 2019 verwiesen, in denen bestimmte Nutzungsformen auffälliger sichtbar waren und sich damit eine Art Erinnerungsnarrativ etablierte. Kritische Stimmen richten sich zudem auf Boarding Houses oder Ballungen von Hotels, die zu konformistischen Angeboten in Handel und Gastronomie beitragen könnten. Der Großteil der Ferienwohnungen richte sich jedoch laut den Angaben an Individualreisende mit einem expliziten Interesse an Kultur und Gastronomie. Gerade hier werde aktuell auch der Rückgang des Tourismus spürbar: Bars, Kneipen und Restaurants würden weniger Kundschaft erhalten, Spezialgeschäfte klagten über sinkende Frequenz, und selbst die Clubszene gerate ins Straucheln. Der Marktmechanismus wirkt also in beide Richtungen.
Besonders auf wirtschaftlicher Ebene werden Vermieter häufig pauschal in eine moralische Ecke gedrängt – etwa mit dem Vorwurf, sie zahlten keine Steuern. Dem wird entgegengesetzt, dass Ferienwohnungen in Berlin ein relevanter Wirtschaftsfaktor sind und Arbeitsplätze schaffen. Für 2025 wird von einem Umsatz der Anbieter in Höhe von 141 Millionen Euro gesprochen, während die direkte und indirekte Wertschöpfung auf 438 Millionen Euro beziffert wird. Beschäftigungsseitig wird die Zahl der direkt und indirekt Tätigen mit 6.373 angegeben. Ergänzend nennt die Darstellung Steuerbeiträge: 51 Millionen Euro Lohnsteuer und ein Mehrwertsteueraufkommen von 72 Millionen Euro, dazu die Berliner City Tax von 7,5 Prozent auf den Übernachtungspreis. Gerade diese Verknüpfung aus Regulierung und fiskalischer Wirkung fehlt in vielen Schlagzeilen.
In der Markt- und Wettbewerbsdynamik ist der Punkt „Plattform-Sichtbarkeit“ ebenfalls zentral. Wenn die Öffentlichkeit vor allem das sieht, was prominent in großen Marktplätzen erscheint, entsteht schnell der Eindruck, das Angebot wachse grenzenlos – unabhängig davon, wie viel davon tatsächlich registriert ist oder in welchem Gebäudetyp sich die Einheit befindet. Die Plattformökonomie wirkt dabei ähnlich wie in anderen datengetriebenen Märkten: Sichtbarkeit ist nicht gleich Relevanz, und Reichweite ist nicht gleich Nutzungsumfang. Der Vergleich mit früheren Debatten zeigt zudem, dass Urteile häufig zu spät korrigiert werden. Wer etwa nur auf aggregierte Zahlen aus einer einzelnen Quelle schaut, kann sich leicht irren – deshalb wird auf Vergleichswerte mehrerer Analyseanbieter verwiesen.
Für die Zukunft bleibt die zentrale Frage, wie Berlin Regulierung so gestaltet, dass sie Mietwohnungsziele unterstützt, ohne die Tourismusökonomie und die tatsächlichen rechtlichen Rahmenbedingungen zu beschädigen. Wenn es um Ferienlärm geht, sind Prävention und Durchsetzung wichtig – aber ebenfalls differenziert, etwa über Nachbarschaftsregeln, Nutzungszeiten und eine saubere Zuordnung zu Lärmquellen. Auf Verwaltungsebene führt das zu einem Bedarf an verlässlichen Datenflüssen, sauberer Klassifikation und einer verständlichen Kommunikation der Registrierungslogik, damit Betroffene nicht gegeneinander ausgespielt werden. Der nächste Schritt sollte daher weniger im pauschalen „Verbot statt Prüfung“ liegen, sondern in einer überprüfbaren Systematik, die baurechtliche Kategorien, Steuerwirkungen und lokale Verdrängungseffekte gemeinsam abbildet. Genau daran wird sich künftig entscheiden, ob Politik und Verwaltung den Kiezen helfen – oder ob sie Fehlsteuerungen verstärken.
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