LONDON (IT BOLTWISE) – Deutsche Käufer und Planer erleben den Immobilienkauf zunehmend als schwerer leistbar: In der Wunschregion gelten 46 Prozent der Befragten als „kaum leistbar“, während der Markt gleichzeitig als „überdreht“ wahrgenommen wird. Trotz höherer Budgets wächst die Unsicherheit durch Politik und Preisentwicklung. Die Studie zeigt zudem, dass viele Interessierte ihre tragbare monatliche Rate nicht sauber ausrechnen und beim Eigenkapital auf zu optimistische Zeithorizonte setzen. Für 2026 wird damit vor allem präzisere Finanzplanung und fundierte Beratung zum entscheidenden Hebel.
Wer in Deutschland eine Immobilie kaufen will, trifft 2026 nicht nur auf ein verändertes Zinsumfeld, sondern auch auf eine deutlich geänderte Erwartungslage. Die Ergebnisse einer repräsentativen Leistbarkeitsstudie zeigen: Der Wunsch nach Wohneigentum bleibt zwar hoch, die gefühlte Hürde für den Kauf in der eigenen Wunschregion steigt jedoch. Gleichzeitig nehmen viele Kaufinteressierte wahr, dass Preise weiter Druck ausüben und Verhandlungsspielräume schrumpfen. Branchenexperten ordnen das als psychologischen Wechsel vom „Warten auf bessere Bedingungen“ hin zu einer realistischeren Planung, die Unsicherheit aber weiterhin sichtbar macht.
Technisch betrachtet lässt sich die Situation als Problem unzureichender Parameter-Treue beschreiben: Finanzielle Entscheidungen beruhen bei vielen Interessierten noch stärker auf Annahmen als auf belastbaren Berechnungen. Laut Studie ist die Einschätzung der Leistbarkeit im Vergleich zum Vorjahr schlechter geworden; 46 Prozent bewerten Immobilien in ihrer Wunschregion als „kaum leistbar“. Besonders auffällig ist der Unterschied zwischen „Planern“ und „Käufern“: Während 52 Prozent der Planer eine schwere oder nicht leistbare Lage sehen, berichten aus der Gruppe derjenigen, die in den letzten fünf Jahren gekauft haben, nur 23 Prozent von „schwer oder kaum leistbar“. Das deutet darauf hin, dass Erfahrung die Modellierung der eigenen Zahlungsfähigkeit verbessert.
Der Markt selbst wirkt in der Wahrnehmung vieler Befragter zudem weniger entspannt. 39 Prozent beschreiben ihn als „überdreht“; Entlastung bei den Immobilienpreisen spüren nur noch 26 Prozent. Vor allem die Erwartungslage rund um Preisverhandlungen verschärft die Unsicherheit: 42 Prozent sehen heute größere Verhandlungsspielräume für Käufer im Vergleich zu vor einem Jahr als geringer an. Besonders deutlich wird dies bei Preisvorstellungen, denn 83 Prozent sind überzeugt, dass Verkäufer an überholten, zu hohen Preisen festhalten. In diesem Spannungsfeld gewinnen Käufer häufig alternative Hebel—etwa über Objektwahl, energetische Kriterien oder die Einpreisung künftiger Kosten.
Aus technischer und damit sehr praktischer Perspektive zeigt die Studie, wie stark Budgetplanung und Eigenkapitalaufbau die Entscheidungsqualität beeinflussen. Das durchschnittlich kalkulierte Budget steigt im Vergleich zum Vorjahr von rund 348.800 Euro auf nun 383.900 Euro—trotzdem bleibt die Belastung gefühlt hoch. Bei der Objektpräferenz zeichnen sich klare Muster ab: Mehr als die Hälfte lehnt unsanierte Bestandsimmobilien ab (52 Prozent), während sanierte Bestandsimmobilien (90 Prozent) und Neubauten (83 Prozent) deutlich stärker akzeptiert werden. Hier kommt jedoch ein differenzierter Blick hinzu: Bei Objekten mit niedriger Energieeffizienz kann sich laut Studienkommentar ein größerer Verhandlungsspielraum eröffnen, wenn Modernisierungskosten sauber durchgerechnet und in Angebote eingearbeitet werden.
Ein weiterer Marktanker sind Annahmen zum Eigenkapital und zur Zeitachse. 2026 wird die Frage „Wie baue ich meine liquide Reserve auf?“ offenbar noch zentraler: Für die Mehrheit bildet regelmäßiges Ansparen aus dem Einkommen die Grundlage. Auffällig ist der Unterschied zwischen „Planern“ und „Käufern“: Planer setzen deutlich häufiger auf Geldanlagen wie ETFs oder Aktien als Käufer. Zudem berichtet ein erheblicher Teil der Planer von einem stärkeren Verzicht im Alltag. Gleichzeitig zeigen die Daten eine Ziel-Zeit-Lücke: 54 Prozent der Planer glauben, ihr Ansparziel in unter fünf Jahren zu erreichen, doch tatsächlich benötigen zwei von drei Käufern länger als fünf Jahre, jeder Dritte sogar über zehn Jahre—ein Hinweis auf überschätzte Rendite- oder Sparpfade.
Eng damit verknüpft ist die Erkenntnis, dass die monatliche Rate für viele zu lange eine „Blackbox“ bleibt. Nur rund 34 Prozent der Planer haben ihre tragbare Rate im Detail konkret ausgerechnet. Genau hier liegt nach Ansicht der Studienauswertung der Kernfehler: Leistbarkeit sei eine höchst individuelle Rechnung, und wer zwei Drittel ohne Kenntnis der konkreten finanziellen Möglichkeiten suche, laufe häufig in Enttäuschungen bei der Objektauswahl. Für die Praxis bedeutet das: Selbst bei steigenden Budgets entscheidet der Abgleich aus Einkommen, Zinsannahmen, Tilgung, Nebenkosten und Förderlogik über die Realisierbarkeit. In der Unternehmenswelt wird das zunehmend als Chance für datenbasierte Beratungs-Workflows gesehen—vergleichbar mit dem Ansatz von Finanzplanungssoftware, die Parameter transparent macht statt nur grobe Faustformeln zu verwenden.
Auch der Kontext aus Politik und Wirtschaft wirkt als zusätzlicher Unsicherheitsfaktor in der Entscheidungskette. 70 Prozent der Befragten geben an, dass die aktuelle politische und wirtschaftliche Lage den Immobilienkauf erschwert. Das führt zu einer abwartenden Haltung: Jeder dritte Planer (34 Prozent) ist unsicher, ob er im aktuellen Umfeld aktiv werden soll. In einem solchen Umfeld gewinnt die Rolle von Finanzierungspartnern und Maklerstrukturen gegenüber „reinen“ Angebotsportalen an Bedeutung, weil sie Risiko- und Förderpfade schneller strukturieren können. Wettbewerbsseitig stehen sich dabei typischerweise klassische Vermittler, spezialisierte Finanzierungsberater und digitale Vergleichs- bzw. Lead-Modelle gegenüber—mit dem Unterschied, dass Käuferwissen hier zunehmend als datengetriebener Prozess verstanden wird.
Für die weitere Entwicklung spricht die Studie eine klare Richtung aus: In einer Phase höherer Finanzierungskosten wird die Qualität der Vorbereitung zum Wettbewerbsvorteil. Der Studienkommentar fordert, dass Politik einen Rahmen schafft, der Wohneigentum wieder breiter ermöglicht—etwa durch weniger Bürokratie, verlässliche Förderangebote und gezielte Entlastungen, darunter Grunderwerbsteuer und Maßnahmen beim Eigenkapitalaufbau. Für junge Familien sind solche Stellschrauben besonders relevant, weil sich dort Einkommenshöhe und Zeithorizont oft anders strukturieren als bei späteren Lebensphasen. Der Ausblick für 2026 lautet deshalb: Wer seine finanziellen Möglichkeiten im Detail kennt, Angebote systematisch vergleicht und Förderlogik sowie Tilgungsstrategien konsequent einpreist, kann auch unter Drucklagen handlungsfähig bleiben.
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