MAINZ / LONDON (IT BOLTWISE) – UBM Development Deutschland sondiert für das neue Holz-Hybrid-Hochhaus Timber Peak im Mainzer Zollhafen einen Fitnessstudio-Betrieb. Das Projekt ist mit 8.750 Quadratmetern Mietfläche bereits bezugsfertig und zieht mit Dexcom einen ersten Mieter ein. Im Fokus steht ein Freizeit- und Gesundheitsangebot, das nicht nur Beschäftigte und Gebäude-Mieter, sondern auch das wachsende Quartier adressieren soll. Damit verbindet der Entwickler Arbeitswelten mit einer Nutzung, die sich stärker am Alltag der umliegenden Nachbarschaft orientiert.
Wer heute im Mainzer Zollhafen in Richtung Timber Peak blickt, sieht zunächst ein klares Architekturstatement: ein rund 40 Meter hohes Holz-Hybrid-Hochhaus als Schlussstein eines neuen Stadtteils. Doch die eigentliche Frage für Quartier und Arbeitgeber ist eine andere: Wie füllt sich das Gebäude zwischen den Mieterverkehren, nach Feierabend und an den Wochenenden? UBM Development Deutschland lässt dafür nicht nur Flächen vermarkten, sondern prüft konkret einen Betreiber für ein Fitnessstudio. Christian Berger, Vorsitzender der Geschäftsführung, beschreibt den Ansatz als Ergänzung zu Bürofläche, Aufenthaltsqualität und Urbanität – also als Umnutzung von Zeit: von der Arbeitszeit hin zu einer dauerhaft nutzbaren Lebensqualität im Quartier.
Technisch betrachtet ist Timber Peak bereits auf eine moderne Alltagsnutzung ausgelegt. Das Gebäude verfügt über insgesamt 8.750 Quadratmeter Mietfläche, verteilt auf zwölf Stockwerke, und ist laut Angaben gerade bezugsfertig. Für die Betreiberlogik ist entscheidend, dass die Flächen ab etwa 300 Quadratmetern teilbar sind und damit unterschiedliche Grundrisse und Anforderungen zulassen – vom Headquarter bis zu spezialisierteren Nutzungsformen. Rund 1.050 Kubikmeter Holz sind verbaut. Hinzu kommt ein Energiesystem, das aus Photovoltaik, Geothermie und adiabater Kühlung besteht und damit sowohl die Betriebskosten als auch die Klimabilanz adressieren soll. Der Einzug von Dexcom auf zunächst etwa 2.000 Quadratmetern liefert dabei den frühen Nachweis, dass die Standortqualitäten für technologieorientierte Mieter funktionieren.
Der Vorschlag, ein Fitnessstudio einzubauen, folgt damit einer Entwicklung, die in der Immobilienbranche seit einigen Jahren an Fahrt gewinnt: weg vom Büro als alleiniger Zweckträger, hin zum Mixed-Use-Ansatz innerhalb eines einzelnen Gebäudekomplexes. Gerade in Neubauquartieren steigen die Erwartungen an „Third Places“ – also Orte, die nicht nur Arbeit oder Wohnen sind, sondern soziale und gesundheitliche Routine ermöglichen. In diesem Kontext wird häufig der Vergleich mit anderen Projektentwicklern gezogen, etwa mit Instone Real Estate, die regelmäßig auf lebensnahe Angebote in Quartieren setzt, um die Vermietung zu stabilisieren. Für UBM bedeutet das: Ein Studio kann als Arbeitgebervorteil funktionieren, aber auch als Service für Bewohner, die fußläufig ein hochwertiges Sport- und Freizeitangebot erwarten. Aus Wettbewerbssicht ist das kein reines Zusatzmodul, sondern ein Hebel gegen Fluktuation und für eine starke Quartiersidentität.
Marktseitig ist der Zeitpunkt bemerkenswert: Während Dexcom bereits eingezogen ist, wird parallel ein Betreiber für die passende Nutzung gesucht. Das ist strategisch, denn die Betreiberfrage beeinflusst die technische und organisatorische Auslegung: Anlieferung, Fahrrad- und Umkleidekonzept, Schallschutz zu Bürobereichen, Laufwege, Sicherheitszonen sowie der Betrieb zu Randzeiten. Berger betont, dass nicht „Studio von der Stange“ gesucht sei, sondern ein Betreiber, der zum Anspruch des Standorts passt. Damit schiebt der Entwickler die typischen Kosten- und Planungsrisiken früher in die Verhandlungskurve, als es bei klassischen Büroprojekten oft der Fall ist. Für die Branche liefert das einen Hinweis darauf, wie schnell Flächen zunehmend als „Produkt“ mit Betriebsmodell verstanden werden: nicht nur Mietvertrag, sondern Betriebskette.
Ein weiterer Blick zurück zeigt, warum diese Entscheidung nicht trivial ist. Holz-Hybrid-Bauten gelten zwar als nachhaltiger und ressourcenschonender im Vergleich zu reinen Massenbauweisen, aber sie stehen auch in einem Spannungsfeld aus Brandschutzanforderungen, bauphysikalischer Auslegung und Planungssicherheit. Dass Timber Peak in dieser Kategorie als Akzentbau im Quartier positioniert wird, passt zu einem Lernprozess der letzten Jahre: Von frühen Pilotprojekten hin zu inzwischen häufiger realisierten Bauweisen, bei denen Holzanteile, Schallschutzschichten und technische Gebäudeausrüstung deutlich standardisiert wurden. Für ein Fitnessstudio kommt zusätzlich hinzu, dass der Betreiber oft besondere Anforderungen an Lüftung, Klimatisierung, Luftqualität und Geräuschentwicklung stellt – Bereiche, die wiederum mit dem Gebäudekonzept harmonieren müssen. Gerade die Kombination aus Photovoltaik, Geothermie und adiabater Kühlung kann im Praxisbetrieb besonders dann punkten, wenn Lastspitzen während Trainingszeiten sauber abgefangen werden.
Auch Regulierung und Datenschutz rücken bei solchen Nutzungen zunehmend in den Fokus. Ein Fitnessstudio bringt fast immer digitale Zugänge mit: von Tür- und Schranksystemen bis zu Apps für Buchungen, Mitgliederverwaltung oder Kamera-gestützte Sicherheitskonzepte. Damit steigt die Relevanz von IT- und Betreiber-Schnittstellen, etwa bei der Frage, wie Zutrittsdaten gespeichert, wer Zugriff erhält und wie lange Logs vorgehalten werden. Für ein gemischt genutztes Gebäude ist zudem entscheidend, dass Sicherheits- und Datenschutzkonzepte mit den Betreiberprozessen abgestimmt werden, statt isoliert zu laufen. Der Holz-Hybrid-Ansatz wiederum muss den bauordnungsrechtlichen Brandschutzanforderungen entsprechen; hier ist vor allem die Dokumentation der verwendeten Systeme und der Nachweisführung relevant. In Summe zeigt der Fall Timber Peak, wie sich nachhaltige Architektur, betriebliche Nutzung und Compliance gegenseitig beeinflussen – und damit auch, wie viel Potenzial für einen strukturierten Ausbau der digitalen Gebäudetechnik in der Zukunft entsteht.
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