DEUTSCHLAND / LONDON (IT BOLTWISE) – Eine neue IW-Studie beziffert den Steuernachteil für Selbstnutzer: Am Beispiel einer 300.000-Euro-Eigentumswohnung summiert sich das über 15 Jahre auf rund 87.000 Euro gegenüber Vermietern. Hintergrund ist die steuerliche Behandlung von Abschreibungen und Finanzierungszinsen, die Selbstnutzer zwar real zahlen, aber nicht in gleicher Form geltend machen können. Die Analyse zeigt zudem regionale Unterschiede und ordnet Deutschland als Ausnahme in Europa ein. Gleichzeitig verschärfen hohe Eigenkapitalanforderungen und der Sanierungsdruck durch den Ausstieg aus Gas den Kaufkrafthebel weiter.
Wer in Deutschland ein Eigenheim bewohnt statt es zu vermieten, startet steuerlich häufig im Nachteil. Das macht eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) vom 4. Juli 2026 deutlich: Die Forscher vergleichen die laufende steuerliche Wirkung bei Selbstnutzung und Vermietung über einen langen Zeitraum. Konkret rechnen sie am Beispiel einer Eigentumswohnung für 300.000 Euro in einer deutschen Metropole vor, dass sich über 15 Jahre ein finanzieller Nachteil von rund 87.000 Euro ergeben kann. Während Vermieter durch Abschreibungen und Zinsabzug eine höhere steuerliche Entlastung erzielen, landen Selbstnutzer laut Szenario deutlich niedriger bei der Rendite.
Im Kern geht es um die Logik des deutschen Einkommensteuerrechts: Vermietung erzeugt steuerlich relevante Werbungskosten, Selbstnutzung nicht in gleicher Weise. Vermieter können etwa die Abschreibung für Abnutzung (AfA), laufende Instandhaltungskosten und Finanzierungszinsen geltend machen. Selbstnutzer tragen zwar denselben Ressourceneinsatz real, aber sie erhalten dafür keine vergleichbare steuerliche Gegenleistung. Damit verschiebt sich die Rendite nicht nur einmalig, sondern über Jahre hinweg durch den Zinseffekt und die kumulierte Steuerwirkung. Das IW-Szenario zeigt: In der beschriebenen Modellrechnung liegen Vermieter bei etwa 9 Prozent Rendite, Selbstnutzer nur bei rund 6 Prozent.
Dass der Effekt nicht auf die großen Ballungsräume beschränkt ist, macht die Studie ebenfalls sichtbar. Auch außerhalb der Top-Regionen bleibt die Lücke signifikant: Je nach Ausgangslage bewegen sich die Unterschiede laut IW zwischen 40.000 und 50.000 Euro. Besonders interessant ist der regionale Befund aus der Auswertung von 400 Kreisen: Nur in elf Regionen kann sich Selbstnutzung finanziell stärker lohnen als Vermietung. In diesen Fällen soll der Kipppunkt meist erst bei einer Mietrendite von über 6,78 Prozent erreicht werden. Damit wird ein weiterer Mechanismus sichtbar: Selbstnutzung wird steuerlich vor allem dann attraktiver, wenn die Alternativrendite aus Vermietung relativ hoch ausfällt.
In Europa sticht Deutschland laut Studie als Sonderfall hervor. Während in Ländern wie den Niederlanden, Frankreich oder Österreich Selbstnutzung steuerlich anders behandelt wird oder zumindest weniger benachteiligt ist, folgt die deutsche Struktur einem Modell, das Vermietung systematisch begünstigt. Besonders plakativ ist der Vergleich zu den Niederlanden: Dort soll die Rendite für Selbstnutzer sogar etwa fünfmal so hoch ausfallen wie für Vermieter. Solche Systemunterschiede haben in der Praxis weitreichende Effekte auf das Verhalten von Haushalten, weil sie die steuerliche „Untergrenze“ für Kaufentscheidungen verschieben. Für Unternehmen im Umfeld der Immobilien- und Finanzierungsberatung ist das relevant, weil sie ihre Wirtschaftlichkeitsrechnungen zunehmend stärker zwischen Nutzungsarten, Zinsannahmen und steuerlicher Bemessung aufspalten müssen.
Technisch betrachtet ist die steuerliche Vergleichbarkeit bei Immobilien weniger trivial, als viele denken, und sie hängt stark von der Datenqualität in den Finanzmodellen ab. Wer Vermietung rechnet, muss AfA-Verläufe, geplante Instandhaltung sowie Zinskomponenten über die Laufzeit sauber modellieren. Dabei spielen nicht nur Steuersätze eine Rolle, sondern auch Timing-Effekte: Steuerentlastungen wirken oft als Liquiditätsvorteil, weil sie die Steuerzahlung in früheren Jahren reduzieren. Genau hier entsteht die „langfristige“ Komponente des IW-Vorwurfs: Selbstnutzer verlieren nicht nur potenzielle Steuerersparnis, sondern auch den Zins- und Liquiditätshebel. Hinzu kommt, dass Sanierungskosten und Energieumstellung die Cashflows verändern können, was die Sensitivität der Renditeberechnungen weiter erhöht.
Die Marktwirkung bleibt daher nicht allein beim Steuerrecht. Der Text weist zudem auf einen steigenden Sanierungsdruck hin: Der Umstieg von Gas auf Wärmepumpen kostet derzeit grob zwischen 27.000 und 50.000 Euro. Zwar gibt es Förderungen von bis zu 70 Prozent, doch sie laufen Ende 2026 aus. Politisch ist zeitgleich ein Reformpaket der Bundesregierung vom 3. Juli 2026 in der Diskussion, das Steuerentlastungen vorsieht, aber laut führenden Ökonomen als nicht weitreichend genug gilt, um die strukturellen Probleme nachhaltig zu lösen. In den Aussagen werden unter anderem DIW-Präsident Marcel Fratzscher und Ifo-Präsident Clemens Fuest genannt. Entscheidend ist: Steuerliche Einzelmaßnahmen wirken nur dann nachhaltig, wenn sie zusammen mit Finanzierungsspielräumen und Energiekosten die Hürde für Käufer real senken.
Der Blick auf die Kaufkraft zeigt, warum die Diskussion so scharf geführt wird. Laut Studie bringen Käufer 2026 im Schnitt etwa 147.000 Euro Eigenkapital mit; in Städten wie Berlin oder München wird ein Kauf ohne Erbschaft oder Schenkung häufig kaum darstellbar. Praktisch heißt das: Die monatliche Mehrbelastung gegenüber der Miete liegt oft zwischen 800 und 1.200 Euro. In diese reale Belastung fällt gleichzeitig das technische Tempo der Energiebranche: Im ersten Quartal 2026 wurden rund 83.500 Wärmepumpen installiert, ein Plus von 34 Prozent zum Vorjahr; mit knapp 49 Prozent Marktanteil sind Wärmepumpen erstmals das meistverkaufte Heizsystem. Für den Markt bedeutet das: Selbst wenn steuerliche Regelungen kurzfristig angepasst würden, müssen Finanzierung und Sanierungsplanung schneller, transparenter und stärker standardisiert werden.
Der Hoffnungsschimmer liegt weniger im laufenden Betrieb, sondern an anderer Stelle im Steuerrecht. So präzisiert der Bundesfinanzhof (BFH) am 18. Juni 2026 die Zehn-Jahres-Regel für die Spekulationssteuer: Demnach beginnt die Frist mit dem notariellen Kaufvertrag. Zudem kann eine steuerfreie Veräußerung bei Selbstnutzung möglich sein, wenn der Steuerpflichtige im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren davor dort gewohnt hat. Auch beim Erben gibt es Erleichterungen: Kinder können Familienheime bis 200 Quadratmeter steuerfrei erben, wenn sie sie zehn Jahre selbst nutzen. Für die Zukunft ist die Implikation klar: Wer Eigentum erwirbt, muss die steuerlichen Vorteile entlang des Lebenszyklus (Kauf, Nutzung, Verkauf, Übergabe) strategisch planen und dafür verlässliche Modelle nutzen, statt sich auf eine einzelne Kennzahl zu verlassen.
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