LONDON (IT BOLTWISE) – Das BF.Quartalsbarometer zeigt für das zweite Quartal 2026 einen massiven Stimmungsrutsch bei gewerblichen Immobilienfinanzierern. Der Barometerwert fällt von -9, 74 auf -25, 97 Punkte und signalisiert deutlich weniger Bereitschaft zur Kreditvergabe. Gleichzeitig verschlechtern sich Neugeschäft und Kreditvolumina, während der Anteil potenzieller Problemkredite (NPLs) steigt. Vor dem Hintergrund von Energiepreisschocks und der Sorge vor weiter steigenden Zinsen rücken auch die Kreditentscheidungsprozesse stärker in den Fokus.
Die Stimmung unter gewerblichen Immobilienfinanzierern ist im zweiten Quartal 2026 spürbar gekippt. Das BF.Quartalsbarometer, erstellt von der BF.direkt AG in Kooperation mit dem Handelsblatt Research Institute, weist dafür einen klaren Kennwert aus: Der Barometerwert sank von -9, 74 auf -25, 97 Punkte. Solche negativen Werte stehen in der Logik des Instruments für eine stark eingeschränkte Finanzierungsbereitschaft. Befragt wurden Institute im Zeitraum vom 8. Bis 16. Juni 2026, wodurch sich die Entwicklung zeitlich relativ nah an die Marktreaktionen während der zweiten Quartalshälfte anlehnt.
Für das dramatische Ergebnis sprechen mehrere parallel verlaufende Verschlechterungen. Nahezu die Hälfte der Befragten (46, 15 %) gab an, dass sich die Finanzierungsbedingungen im Vergleich zum Vorquartal verschlechtert hätten. Im ersten Quartal lag dieser Anteil noch bei 27, 27 %. Auch beim Neugeschäft zeigt sich ein Wendepunkt: 23, 08 % berichten im Q2 von abnehmendem Neugeschäft, während im Q1 noch 0, 0 % von dieser Entwicklung betroffen waren. Verschieben sich Kreditvolumina: Über alle Institutsgrößen wächst der Anteil kleinerer Kredite unter 10 Mio. Euro, während größere Finanzierungen in den Spannen 50 bis 100 Mio. Euro sowie über 100 Mio. Euro zurückgehen.
Besonders relevant für Unternehmen ist, wie stark sich die Kreditentscheidungen selbst verändern. Laut Befragung wurden Kreditentscheidungen in 26, 92 % der Fälle (plus 17, 82 Prozentpunkte) größtenteils von der Risikoabteilung beeinflusst. Gleichzeitig heißt es, dass der Neugeschäftsbereich keinerlei Einfluss mehr auf Kreditentscheidungen habe; der Wert liegt bei -7, 69 Prozentpunkten. Das Muster beschreibt weniger „Marktstimmung“ als vielmehr eine interne Steuerungslogik: Wo früher die Vertriebsseite dominierte oder zumindest stark mitsprach, setzen sich heute Risikofilter und Bestandssteuerung stärker durch. In der Praxis betrifft das vor allem Projekte mit längeren Laufzeiten und komplexeren Annahmen.
Als Ursachen werden vor allem makroökonomische Schocks genannt. Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des Barometers, führt die Ergebnisse auf den Irankrieg und seine Folgen zurück: Der Energiepreisschock wirke inflationserhöhend, was wiederum die Angst vor steigenden Zinsen auslöse. Diese Logik trifft auf eine Branche, die sich seit dem starken Zinsanstieg 2022 ohnehin in einer fragilen Lage befinde. Ergänzend betont Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, dass die letzte Umfrage noch am Anfang des Konflikts stattfand und die anfängliche Gelassenheit im Verlauf des Q2 deutlich abnahm.
Der Markt verändert sich damit nicht nur über Zinsniveaus, sondern auch über Wettbewerb und Portfolioqualität. Dr. Sven Jung, Director Economic Analysis & Financial Planning beim Handelsblatt Research Institute, hebt hervor, dass der Wettbewerb um gute Finanzierungen eher abnimmt: 26, 92 % berichten hierzu, gegenüber 5, 88 % im ersten Quartal. Gleichzeitig steigt die Quote der NPLs deutlich. Der Anteil der Befragten, der einen Anstieg von NPLs meldet, wächst von 18, 18 auf 30, 77 %. Analytisch passt das zusammen: Wenn Neugeschäft schrumpft und Risikoabteilungen stärker entscheiden, verschiebt sich Kapital schneller in Bestandsabsicherung, während Neuprojekte schwerer durch die Kreditgremien kommen.
Für die Wettbewerbslandschaft ist das ein wichtiger Hinweis. Neben klassischen Kreditinstituten wie großen Universalbanken und öffentlich-rechtlichen Häusern (oft mit ausgeprägten internen Kompetenzzentren für Risiko und Strukturierung) drängen aktuell verstärkt Debt-Fonds in die Finanzierungskette. Fabio Carrozza, Chief Sales Officer der BF.direkt AG, beschreibt den praktischen Hintergrund so, dass Banken Neugeschäft selektiver steuerten und parallel stärker mit Problemkrediten im Bestand beschäftigt seien. Beide Effekte binden Ressourcen und senken die Bereitschaft, neue Finanzierungen einzugehen. Daraus entstünden Möglichkeiten für Debt-Fonds, Projekte zu finanzieren, die grundsätzlich tragfähig seien, aber nicht in jedes Bankenraster passten. Technisch bedeutet das oft: andere Covenants, andere Bewertungsmodelle und mehr Strukturierungsfreiheit.
Andere Parameter zeigen hingegen weniger dramatische Änderungen. Weniger Bewegung gab es laut Bericht bei Loan-to-values (LTVs) beziehungsweise Loan-to-costs (LTCs) und bei Margen. Die Margen entwickeln sich je nach Nutzungsart uneinheitlich: Im Bestand reichen sie von 135, 0 Basispunkten (Wohnen) bis 184, 3 Basispunkten (Logistik). Bei Projektentwicklungen liegen die Spannen höher: 252, 7 Basispunkte (Wohnen) bis 301, 1 Basispunkte (Büro). Die LTVs (Bestand) liegen im Schnitt über alle Nutzungsarten bei 64, 2 %, während die LTCs (Projektentwicklung) bei 66, 3 % liegen. Vergleichend lässt sich daraus ableiten, dass die „Härte“ der Finanzierung nicht nur über den Preis, sondern stark über den Entscheidungsprozess kommt.
Aus Unternehmenssicht verschiebt sich damit der Fokus auf die Kreditfähigkeit von Projekten entlang geprüfter Annahmen. Wer in der Bau- oder Immobilienprojektentwicklung unterwegs ist, sollte insbesondere die Projektkalkulation, Betreiberannahmen und Sensitivitäten so aufbereiten, dass sie zu risikoorientierten Prüfpfaden passen. Gleichzeitig werden alternative Finanzierungsmuster wahrscheinlicher: Debt-Fonds und strukturierte Finanzierungen können kurzfristig Kapitallücken schließen, müssen aber im Gegenzug oft umfangreichere Transparenz und engere Laufzeit- und Monitoring-Mechaniken akzeptieren. Regulierung bleibt dabei ein stiller Treiber, denn steigende Kapital- und Risikoanforderungen erhöhen die Hürde für Volumenwachstum im Kreditgeschäft. Für die nächste Phase ist deshalb zu erwarten, dass Banken weiterhin stärker in Bestandssteuerung investieren, während Projektfinanzierung nur noch selektiv fließt.
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