BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) kommen Vermieter in Deutschland auf eine durchschnittliche Rendite von neun Prozent, während Selbstnutzer bei nur sechs Prozent landen. Die Differenz wirkt sich über Jahrzehnte massiv aus: Bei 300.000 Euro Kaufpreis können sich Selbstnutzer im Ballungsraum über 15 Jahre bis zu 87.000 Euro schlechter stellen. Gleichzeitig setzt die Politik mit degressiver AfA und KfW-Programmen neue Impulse, während Verbände beim Neubau Einbrüche erwarten. Für Eigentümer bedeutet das: steuerliche Gestaltung wird zum operativen Erfolgsfaktor statt nur zur Theorie.
Deutschland erlebt gerade eine doppelte Dynamik im Immobiliensektor: Auf der einen Seite zeigen neue Zahlen zur steuerlichen Belastung, dass Vermieter finanziell strukturell besser gestellt sind als Eigentümer, die die Immobilie selbst bewohnen. Auf der anderen Seite reagiert der Gesetzgeber mit Maßnahmen, die unter anderem die degressive Abschreibung (AfA) und zusätzliche Förderlogiken für energetische Sanierungen und Umnutzungen wieder in den Vordergrund rücken. Das Zusammenspiel beider Ebenen entscheidet darüber, ob Wohneigentum eher zum kostenarmen Lebensmodell oder zum steuerlich optimierten Investment wird.
Konkret verweist die IW-Studie auf eine Renditelücke von 9 Prozent für Vermieter gegenüber 6 Prozent für Selbstnutzer. Ein wesentlicher Punkt dahinter ist die ungleiche steuerliche Behandlung im Ergebnis: Wer die Immobilie vermietet, kann laufende steuerliche Effekte stärker in die Rendite einpreisen, während Selbstnutzer keine vergleichbare Einnahmeseite erzeugen, die sich über Abschreibungen spiegeln lässt. Das wird besonders schmerzhaft, wenn man die Opportunitätskosten betrachtet: Bei 300.000 Euro Kaufpreis verlieren Selbstnutzer in Metropolen über 15 Jahre bis zu 87.000 Euro, außerhalb der Ballungsräume bleiben es immer noch etwa 40.000 bis 50.000 Euro.
Die politische Debatte entzündet sich damit vor allem an der Frage, ob die Grunderwerbsteuer beim Erwerb nicht zu stark zulasten von Eigennutzern wirkt. In diesem Kontext fordert der IW-Experte Michael Voigtländer einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer, weil er die Einstiegshürde als systematisch betrachtet. Historisch ist das Thema allerdings älter: Deutschland hat Abschreibungsregeln wiederholt angepasst, um Investitionsbereitschaft auszulösen, und dabei zugleich immer wieder Zielkonflikte zwischen Einnahmesicherung, sozialer Wohnpolitik und Klimazielen erzeugt. Mit anderen Worten: Steuerrecht und Wohnungsmarkt sind hier eng gekoppelt.
Technisch und rechtlich wird diese Kopplung derzeit über die degressive AfA konkretisiert. Die Bundesregierung führt die degressive Absetzung für Abnutzung wieder ein: Für Anschaffungen zwischen dem 1. Juli 2025 und dem 31. Dezember 2027 sind bis zu 30 Prozent jährliche Abschreibung möglich. Für Eigentümer ist das mehr als ein Rechenspiel, denn die Höhe und der zeitliche Verlauf der steuerlichen Entlastung beeinflussen Kapitalbindung und Liquidität. Im Vergleich zur linearen AfA verlagert die degressive Form einen größeren Teil der Steuerwirkung in die frühen Jahre. Genau dort treffen Investitionsentscheidungen typischerweise auf Zins- und Baukostenrealitäten.
Zusätzlich werden weitere fiskalische Stellschrauben genannt: eine gesenkte Körperschaftsteuer, Sonderabschreibungen etwa für Elektrofahrzeuge sowie eine ausgeweitete Forschungszulage, um Investitionen branchenübergreifend zu stabilisieren. Der Markt schaut dabei jedoch nicht nur auf den Gesetzestext, sondern auch auf den Timing-Effekt. Wer neu kauft oder umstrukturiert, muss die Abschreibungs- und Förderlogik in einer stimmigen Gesamtarchitektur abbilden. Besonders relevant wird das bei gleichzeitigen Förderbedingungen, weil energetische Standards als harte Voraussetzungen in die Förderung eingezogen sind. Aus Expertensicht dürfte die Wirkung vor allem dort spürbar sein, wo Projekte ohnehin auf einen schnellen Investitionszyklus ausgerichtet sind.
Auch im Förderbereich wird die Förderung für Eigentümer und Investoren klar operationalisiert. Seit dem 1. Juli 2026 läuft das KfW-Programm „Gewerbe zu Wohnen“: Investoren erhalten bis zu 30.000 Euro Zuschuss pro Wohneinheit bei der Umwandlung gewerblicher Flächen in Wohnraum; maximal 100.000 Euro pro Vorhaben, wenn Effizienzhaus 85 EE erreicht wird. Wer auf Bestandsanpassungen setzt, kann zudem von verlängerten Konditionen für Effizienzhaus 55-Plus profitieren: Zinsverbilligte Kredite bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit mit effektivem Jahreszins von 1, 0 Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung. Bedingung: ausschließlich erneuerbare Energien zur Wärmeerzeugung. Damit zeigt sich ein klarer Vergleich zu anderen EU-Märkten: Während dort häufig breiter an Energie- oder Wohnförderungen angeknüpft wird, koppelt Deutschland die Förderung besonders stark an konkrete technische Standards.
Ein weiterer Bereich, der in der Praxis oft unterschätzt wird, ist die Nachfolgeplanung. Bei hohen Immobilienwerten werden steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten im Familienverbund relevanter, und Experten empfehlen aktuell die Überkreuzschenkung zwischen Ehegatten. Dabei gilt: Die Schenkung einer selbst genutzten Immobilie unter Ehepartnern ist grundsätzlich steuerfrei; beim Erbfall dagegen greift eine verpflichtende zehnjährige Selbstnutzung durch den Erben. Durch eine Überkreuzschenkung mit vereinbarten Widerrufsrechten kann die Steuerfreiheit erhalten bleiben, selbst wenn ein Partner vorzeitig auszieht. Gleichzeitig sind vertragliche Klauseln entscheidend, damit Finanzbehörden das Modell anerkennen, und der allgemeine Freibetrag für Schenkungen unter Eheleuten liegt bei 500.000 Euro alle zehn Jahre. Das ist rechtlich und prozessual anspruchsvoll, weshalb eine belastbare Dokumentation auch für mögliche spätere Prüfungen wichtig wird.
Warum das für den Markt dennoch nicht abstrakt bleibt, zeigen die Warnsignale aus der Bau- und Wohnungswirtschaft. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen rechnet für 2026 mit einem Einbruch der Neubauinvestitionen um fast 26 Prozent auf rund 6 Milliarden Euro. 2025 lagen die Werte noch bei 8, 1 Milliarden Euro im Neubau und 12, 7 Milliarden Euro im Bestand. Auch die erwarteten Fertigstellungen deuten auf Druck hin: Der GdW-Präsident Axel Gedaschko rechnet für 2026 mit nur 200.000 fertiggestellten Wohnungen bei einem jährlichen Bedarf von 320.000. Die Gründe sind nicht überraschend, aber zahlenkräftig: Baupreise sind seit Ende 2019 um 51 Prozent gestiegen, die Zinsen seit 2021 vervierfacht. In der Konsequenz verschiebt sich die Risikowahrnehmung: Förderungen wirken zwar, aber sie fangen Kosten- und Nachfragebrüche nicht automatisch auf.
Ausblickend werden Immobilienbesitzer und Investoren daher ihre Abschreibungs- und Förderstrategie stärker als bisher als integriertes Projekt behandeln müssen. In der Praxis heißt das: Steuerliche Modelle wie die degressive AfA sollten nicht isoliert betrachtet werden, sondern zusammen mit KfW-Voraussetzungen, Umnutzungszeiträumen und der Frage, welche Risiken im Projektverlauf auftreten können. Dazu zählt auch die organisatorische Seite: Förderanträge, Nachweise und Vertragsunterlagen müssen konsistent sein, damit sie bei einer Betriebs- oder Steuerprüfung standhalten. Zudem werden im Unternehmen häufig personenbezogene Daten in der Verwaltung von Verträgen, Zahlungsflüssen und Nachfolgeprozessen verarbeitet; wer interne Prozesse automatisiert, sollte datenschutzrechtliche Anforderungen sauber mitdenken. Für die nächsten Monate ist wahrscheinlich, dass sich der Vorteil für Vermieter weiter auswirkt, während Selbstnutzer nur dann spürbar aufholen, wenn politisch gezielt in Einstiegskosten wie der Grunderwerbsteuer nachjustiert wird oder sich Förderlogiken stärker auf Eigennutzungsmodelle übertragen lassen.
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