FRANKFURT AM MAIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Der deutsche Hotelinvestmentmarkt startet 2026 mit rund 741 Millionen Euro Transaktionsvolumen ins Jahr, liegt aber wegen eines schwankenden Vorjahresvergleichs 18 Prozent unter dem ersten Halbjahr 2025. Treiber bleibt die Portfolio-Schlagzeile rund um das Penta-Portfolio mit etwa 275 Millionen Euro Umsatz. In der Finanzierung zeigt sich zugleich eine spürbare Stabilisierung: Senior-Finanzierungen werden wieder in einem Loan-to-Value-Rahmen von 55 bis 65 Prozent möglich, während Banken und Debt Funds aktiver auftreten.
Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat im ersten Halbjahr 2026 ein Transaktionsvolumen von rund 741 Millionen Euro erreicht. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2025 (rund 901 Millionen Euro) entspricht das zwar etwa 18 Prozent weniger Umsatz, doch die Einordnung ist entscheidend: 2025 war ungewöhnlich stark, unter anderem wegen mehrerer großer Einzelverkäufe. Damit bleibt die strukturelle Nachfrage nach Hotels als Anlageklasse erhalten, auch weil solide Fundamentaldaten und die Erwartung stabiler Renditepfade die Risikowahrnehmung stützen. Für den Markt heißt das: weniger „Zündfunken“ durch Einmal-Deals, dafür eine breitere, wieder planbarere Aktivität.
Im abgelaufenen Halbjahr kamen insgesamt 28 Abschlüsse zusammen, darunter fünf Portfoliodeals. Besonders geprägt wurde die Entwicklung durch den Verkauf des Penta-Hotelportfolios mit rund 275 Millionen Euro – damit zählt diese Transaktion zu den volumenstärksten Portfoliobetäubungen des bisherigen Jahres. Auffällig ist außerdem die durchschnittliche Transaktionsgröße von etwa 27 Millionen Euro: Sie bleibt zwar auf niedrigem Niveau, signalisiert aber, dass Käufer und Verkäufer zunehmend im „mittleren“ Größenband agieren statt ausschließlich auf sehr große Einzeldurationen zu setzen. Diese Verschiebung kann den Deal-Flow verstetigen, weil mehr Marktteilnehmer im gleichen Größenkorridor planen.
Technisch betrachtet wirkt diese Dynamik wie ein Wechsel des „Betriebsmodus“ im Asset-Management: Value-add- und opportunistische Strategien werden offenbar wieder als skalierbares Prozessmodell verstanden, nicht nur als Sonderfall. Laut Marktbericht erreichten wertschöpfungsorientierte Transaktionen zusammen rund 433 Millionen Euro (etwa 60 Prozent des Gesamtvolumens), während Core-Investitionen rund 259 Millionen Euro ausmachten und Core-plus den Rest trägt. Der Anteil zeigt, dass Investoren gezielt Repositionierungspotenziale suchen – etwa über Betreiber-Optimierung, Capex-Programme oder eine schärfere Aussteuerung des Zimmer- und F&B-Geschäfts. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Core-Produkten stabil, was für die Verlässlichkeit der Cashflow-Erwartungen spricht.
Auch das Finanzierungsumfeld liefert einen wichtigen Hebel für die zweite Jahreshälfte. Die Liquidität im deutschen Hotelfinanzierungsmarkt hat sich nach Angaben aus dem Marktumfeld in den vergangenen 18 Monaten deutlich verbessert. Senior-Banken sowie Debt Funds seien aktiv am Markt, und die operative Erholung nach der Pandemie habe das Vertrauen der Kreditgeber nachhaltig gestärkt. Für die Praxis bedeutet das: Senior-Finanzierungen sind typischerweise bei Loan-to-Value-Verhältnissen (LTV) von 55 bis 65 Prozent verfügbar – abhängig von Standort und Objektqualität. Die Finanzierungskonditionen gelten dabei als stabil, wobei Margen im Vergleich zu 2024 und 2025 leicht gesunken seien. Das reduziert Hürden für Abschlüsse und macht die Renditekalkulation robuster.
Auf der Marktseite ist zudem klar, dass internationale Player weiterhin mit hoher Schlagzahl investieren. Ausländische Investoren kamen im ersten Halbjahr 2026 auf mehr als die Hälfte des Volumens, konkret rund 410 Millionen Euro. Käuferseitig dominieren sehr vermögende Privatpersonen (HNWI) und Family-Offices mit etwa 37 Prozent (rund 272 Millionen Euro), gefolgt von institutionellen Investoren mit 35 Prozent (rund 262 Millionen Euro). Hotelbetreiber steuern rund zwölf Prozent (rund 94 Millionen Euro) bei, Private Equity etwa zehn Prozent (rund 75 Millionen Euro). Im Wettbewerb um Assets mit deutschem Schwerpunkt wirken dabei große Käufer und strukturierte Portfoliostrategien wie ein „Konsolidierungshebel“: So steht etwa Aroundtowns Beteiligung am Portfolio-Umfeld neben großen Namen wie BlackRock, etwa beim Excelsior Hotel München.
Konkrete Einzeltransaktionen illustrieren den Mix aus Risikoappetit und Qualitätsfokus. Zu den bedeutenden Deals zählen die Akquisition des Luxusresorts „Der Öschberghof“ im Schwarzwald durch die Zech Group, bei der JLL als exklusiver Vermittler tätig war. Ebenfalls im Blick: der Verkauf des Excelsior Hotel München an BlackRock für rund 60 Millionen Euro sowie der Erwerb des Excelsior Hotel Berlin durch Brown Hotels (rund 50 Millionen Euro). In derselben Logik lässt sich auch die Portfolioebene als Wettbewerb zwischen strukturierenden Investoren und selektiven Betreibern lesen. Direkt konkurrierend wirken hier Portfoliostrategien (z. B. Über Ogilvy Capital im Penta-Umfeld) gegen selektive Einzelasset-Setups, die schneller umzusetzen sind.
Operativ und regulatorisch verschiebt sich parallel das Betreiberbild, was wiederum Transaktionspreise und Vertragsstrukturen beeinflusst. Im ersten Halbjahr 2026 war der Betreiber-Markt stark durch die Insolvenz der Revo Hospitality Group geprägt, einer der größeren Multibrand-Gesellschaften in Europa. Die Folge: Die Gruppe sei aufgespaltet worden, dabei seien bereits etablierte und neue Betreibergesellschaften in den deutschen Hotelmarkt eingetreten. Für Investoren bedeutet das weniger „Brand-Risiko durch Schließung“ – aber mehr Komplexität in Übergangs- und Mietverhältnissen. Gleichzeitig gewinnt die Frage an Bedeutung, wie schnell neue Betriebspartner Performance-Programme umsetzen können, etwa über Revenue-Management-Teams, Umbau- und Renovierungszyklen sowie Compliance- und Datenschutzanforderungen im Tagesgeschäft.
Für die Renditeperspektive bleibt der Zinsausblick zentral. Die Spitzenrenditen bewegen sich stabil seitwärts, weil der EZB-Zinsschritt vom Juni bereits in den Erwartungen eingepreist war. Damit wirkt die Zinsseite weniger als Bremse, sondern eher als Rahmenbedingung. Stefan Giesemann, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group, ordnet den Start in den Markt als dynamisch ein und verweist darauf, dass der Iran-Konflikt sowie zeitweilige Unsicherheit auf Betreiberseite im zweiten Quartal zwar spürbar gebremst hätten. Die Grundtendenz sei aber ungebrochen. Branchenintern gilt zudem: Für die zweite Jahreshälfte wird eine robuste Aktivität erwartet, mit dem Ziel, das Gesamtjahresvolumen auf dem Niveau von 2025 zu halten – also in der Größenordnung von rund zwei Milliarden Euro. Entwicklersichtbar wäre das vor allem über mehr Projekte in den Value-add-Segmenten, die Daten- und Prozesskompetenz in Betrieb und Instandhaltung stärker mitdenken.
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