DÜSSELDORF / LONDON (IT BOLTWISE) – Büro- und Geschäftshäuser außerhalb der sieben großen Investmentzentren bekommen laut Marktbeobachtern wieder Rückenwind. Im ersten Halbjahr stieg das Transaktionsvolumen auf 1,2 Milliarden Euro, obwohl das zweite Quartal durch den Iran-Krieg spürbar gebremst wurde. Besonders auffällig: Die durchschnittliche Dealgröße hat sich von 13 auf 27 Millionen Euro mehr als verdoppelt. Damit verschiebt sich der Fokus stärker hin zu Objekten mit stabilen Cashflows und niedrigem Investitionsrisiko.
Abseits der klassischen Top-7-Investmentzentren verändert sich der Büromarkt gerade spürbar: Investoren bewerten Büro- und Geschäftshäuser in B&C-Städten neu. Im ersten Halbjahr summierte sich das Transaktionsvolumen auf 1,2 Milliarden Euro und lag damit 32 Prozent über dem Vorjahresniveau. Das wirkt umso bemerkenswerter, weil das zweite Quartal infolge der Iran-Krise deutliche Zurückhaltung auslöste. In den Top 7 stieg das Volumen dagegen nur um 28 Prozent. Auch wenn die Marktberuhigung noch nicht überall eingesetzt hat, deutet der Trend auf eine breitere Standortstreuung hin, die sich in den nächsten Quartalen fortsetzen kann.
Technisch betrachtet spielt dabei die Qualität der Nutzungsprofile eine zunehmend große Rolle. Während der gesamte Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt im Jahresvergleich nahezu stagnierte, entwickelte sich die Hauptnutzungsart Büro deutlich besser. Gleichzeitig zeigen Mixed-Use-Deals ein differenziertes Bild: Außerhalb der A-Städte gingen die Anzahl der Büro-Mixed-Use-Transaktionen um 39 Prozent zurück, während sie in den Top 7 um 21 Prozent zulegten. Marktmechanisch bedeutet das: Weniger, aber größere Abschlüsse ziehen Liquidität an. Die durchschnittliche Dealgröße stieg von 13 auf 27 Millionen Euro, womit sie nur noch leicht unter dem Niveau der Top-7-Märkte mit 32 Millionen Euro liegt.
Dass sich Anleger stärker auf Größe und Cashflow-Stabilität fokussieren, lässt sich auch an konkreten Deals festmachen. In Deutschland war demnach die größte Einzeltransaktion des ersten Halbjahres ein Kauf in Nordrhein-Westfalen: Das Land erwarb für 320 Millionen Euro ein Bürogebäude in Kaarst, das mit Rechenzentrum und Druckerei zur Eigennutzung ausgestattet ist. Solche Konstellationen sind für Investoren attraktiv, weil sie technologische Betriebsanforderungen und Nutzungsdauer zusammenführen. Ebenfalls prägend war der Erwerb eines Ensembles aus drei Life-Science-Immobilien in Heidelberg durch den österreichischen Fondsmanager GalCap für 100 Millionen Euro. Solche Beispiele zeigen, wie sich „Büro“ in der Praxis mit Infrastruktur- und Branchenlogik verschränkt.
Im Marktvergleich wird klar: Große Tickets sind selten, aber wenn sie auftreten, setzen sie oft einen Bewertungsmechanismus in Gang, der auch kleinere B&C-Standorte mitzieht. Laut Colliers sind Core-Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich weiterhin außergewöhnlich; von den wenigen Abschlüssen seien in den vergangenen Monaten jedoch auch einige außerhalb großer Metropolen zu sehen gewesen. Dieser Effekt passt zu einem historischen Muster: Nach Zinswenden und geopolitischen Schocks verschiebt sich Kapital häufig zunächst in liquidere, aber auch in weniger volatile Segmente. Firmen wie JLL oder CBRE beobachten in ähnlichen Marktphasen zudem, dass Käufer zunehmend über die Objektqualität statt über Standort-Rhetorik entscheiden. Entscheidend ist dabei, dass nicht nur die Makrolage zählt, sondern das Risiko im Betriebs- und Übergabeprozess.
Genau hier greift der Perspektivwechsel, den Backfisch, Head of Capital Markets B&C Cities Germany bei Colliers, skizziert: Liquidität eines Makrostandorts ist nicht mehr das alleinige Kaufargument. Stattdessen rücken Kriterien in den Vordergrund, die ein möglichst geringes Investitionsrisiko und stabile Cashflows versprechen. Besonders gefragt sind langfristig orientierte Nutzer, etwa öffentliche Hand oder Unternehmen aus zukunftsstarken Branchen, die ihre Entscheidungen entlang spezifischer Objekt- und Standortanforderungen treffen. Gerade bei großvolumigen Objekten reduziert das Leerstandsrisiko deutlich. Aus Investorensicht heißt das: weniger „Repositionierungswettlauf“, mehr planbare Renditepfade.
Auch die Finanzierungsdynamik begünstigt diese Entwicklung. Die ansonsten oft kleinteiligere Objektstruktur in B&C-Städten kann dem aktuellen Anlegerfokus sogar entgegenkommen, weil kleinere Losgrößen leichter mit Eigenkapital finanziert werden können. Bei Fremdfinanzierungen fallen Risikoaufschläge häufig geringer aus, und Kreditzusagen lassen sich schneller strukturieren. Regionale Privatinvestoren bleiben der aktivste Player gemessen an der Anzahl der Käufe und investieren durchschnittlich 12 Millionen Euro pro Transaktion. Asset- und Fondsmanager dagegen bewegen sich mit durchschnittlich 50 Millionen Euro pro Ticket deutlich darüber und stehen hinter rund einem Drittel des investierten Kapitals. Für den Markt bedeutet das: Lokale Verkäufer finden schneller Käufer, während Fonds eher Opportunitäten bei Größe und Qualität aufgreifen.
Der Ausblick hängt nun stark von Makrovariablen ab. Backfisch rechnet vorsichtig optimistisch für den weiteren Jahresverlauf: Sollte sich die geopolitische Lage zeitnah stabilisieren, könnte die Marktaktivität außerhalb der Top 7 schneller anziehen als in den großen Investmentzentren. Ein Treiber wären höhere Risikoprämien, die kleinere Märkte in einem Umfeld höherer Anleiherenditen wieder attraktiver machen und eine Umschichtung von Kapital begünstigen. Zusätzlich wirken Preiskorrekturen bereits fortgeschritten: Käufer und Verkäufer liegen oft näher beieinander, was Verkaufsprozesse beschleunigen kann. Damit wären im zweiten Halbjahr mehr Abschlusszyklen in B&C-Städten möglich.
Für Unternehmen, Entwickler und Finanzierer ergeben sich daraus konkrete Implikationen. Wer Büroflächen vermietet oder modernisiert, sollte verstärkt auf langfristige Mietprofile, belastbare Betriebsmodelle und technische Resilienz setzen—gerade bei Objekten mit Schnittstellen zu Rechenzentren oder produktionsnahen Nutzungen. Zugleich rückt bei solchen Nutzungsarten die regulatorische Seite stärker in den Fokus: Datenschutzanforderungen, etwa im Umfeld von Betriebs- und Nutzer-IT, müssen im Betriebskonzept durchgängig mitgedacht werden, ebenso wie Sicherheits- und Zugriffsmanagement. In den nächsten Quartalen dürfte außerdem KI-gestützte Asset-Analyse in der Praxis an Bedeutung gewinnen, weil Investoren Bewertungsrisiken systematischer als bisher messen wollen—von Leerstandsszenarien bis zu Energiekosten. Der Trend wirkt damit nicht nur wie eine Marktsache, sondern wie eine Verschiebung in Richtung „risikoorientierter“ Büroinvestments.
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