BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – McDermott Will & Schulte hat M&G Real Estate beim Erwerb von zwei Serviced-Apartment-Objekten in Berlin und Bielefeld begleitet. Der Deal läuft als Forward Purchase im Rahmen des M&G European Property Fund und umfasst insgesamt 73,5 Millionen Euro. Damit setzt der Fonds seinen ersten strategischen Schritt in Richtung Serviced-Apartments um. Besonders relevant: Die Gebäude wurden für einen 20-jährigen Mietvertrag an ein Betreiber-Setup übergeben, das auf smartment-lange Nutzungsmodelle setzt.
Der Immobilienmarkt im mittleren Segment erlebt gerade eine stille Verschiebung: weg von einzelnen „Buy-and-hold“-Einheiten und hin zu gemanagten Wohn-Assets mit planbaren Cashflows. Genau in dieses Muster passt der jüngst gemeldete Erwerb von zwei Serviced-Apartment-Objekten in Berlin und Bielefeld, bei dem McDermott Will & Schulte als Berater agierte. M&G Real Estate übernimmt die Immobilien im Rahmen eines Forward Purchase für den M&G European Property Fund, der damit ein neues Kapitel im Wohnfonds-Portfolio aufschlägt. Das Gesamttransaktionsvolumen liegt bei 73,5 Millionen Euro, was das Thema strategisch genug macht, um nicht nur als Randnotiz wahrgenommen zu werden.
Wichtig ist dabei der Konstruktionsteil: Forward Purchase bedeutet, dass das Investment zeitlich vor dem vollumfänglichen Asset-„Laufbetrieb“ bzw. häufig vor der Finalisierung bestimmter Projektphasen abgeschlossen wird. Solche Strukturen reduzieren zwar nicht das Risiko, aber sie verändern die Risikoallokation zwischen Projektentwickler, Finanzierung und Fondsmanagement. In diesem Fall ist die Vermietung über 20 Jahre durch ein smartments-nahes Betreiberunternehmen vorgesehen, während die Objekte zuvor vom Entwickler Livory in einem Build-to-Rent-Umfeld entstanden. Für den Fonds ist das besonders attraktiv, weil die Vertragslaufzeit eine längerfristige Erlöslogik stützt – ein Faktor, den viele institutionelle Investoren gerade in volatilen Zinsphasen suchen.
Technisch betrachtet gehört Serviced Apartments in die Schnittmenge aus Wohnimmobilie und operativem Betreiber-Geschäft. Die Immobilie ist nicht nur „Wohnfläche“, sondern ein Produkt mit Dienstleistungsanteil: Check-in/Check-out, Instandhaltung, Möblierung, gegebenenfalls Reinigung und ein standardisierter Ablauf über verschiedene Aufenthaltsdauern hinweg. Der 20-Jahres-Mietvertrag, auf den der Deal abzielt, stellt dabei sicher, dass die operative Prozessfähigkeit des Vermieters/Betreibers in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einfließt. Damit rückt auch das Zusammenspiel aus Facility Management und Kapitalanlage stärker in den Fokus, weil Abweichungen bei Leerständen oder Instandhaltungseffekten schneller durchschlagen können als bei klassischem Mietwohnraum.
Auch die Entwicklungspipeline ist ein Baustein der Renditeerzählung. Livory bringt nach eigenen Angaben ein jährliches Entwicklungsvolumen von über 200 Millionen Euro sowie mehr als 2.000 Einheiten in den Marktkontext ein. Das ist relevant, weil bei Serviced-Apartments nicht nur „Bauen“ zählt, sondern die spätere Betriebsfähigkeit: Grundrisse, Möblierbarkeit, Energie-/Haustechnik, Schnittstellen für IT-gestützte Buchungs- und Zutrittsprozesse sowie Ausstattungsstandards. Build-to-Rent und Serviced-Apartments ergänzen sich hier: Während BTR häufig auf langfristige Mietmodelle setzt, fügt Serviced Apartments die betriebliche Taktung hinzu. Für Investoren bedeutet das: Die technische Qualität und die Wiederholbarkeit der Entwicklung werden zum Risiko- und Qualitätshebel.
Auf der Marktseite ist der Schritt des M&G European Property Fund in Serviced-Apartments vor allem als Strategieentscheidung zu lesen. Fondsmanager diversifizieren damit ihren Bestand in Richtung Segmenten, die auf Nutzerflüsse und Betreiberkompetenz zielen statt ausschließlich auf kommunizierte Mieterhöhungen. Vergleichbare Player verfolgen seit Jahren ähnliche Wege: Internationale Investoren und große Private-Equity-nahe Immobilienplattformen wie Blackstone oder Heimstaden/branchennahe Vehikel haben in der Vergangenheit regelmäßig in betriebsnahe Wohnmodelle investiert und dabei auch in europäische Betreiberökosysteme integriert. Der Punkt ist nicht, dass jedes Segment identisch wäre, sondern dass „Wohnimmobilie plus Betrieb“ für Kapitalmärkte deutlich an Bedeutung gewinnt.
Für die nächste Bewertungsrunde wird zudem die juristische und finanzielle Ausgestaltung entscheidend sein. Forward Purchase-Verträge, Miet- und Betreiberverträge über 20 Jahre sowie die Schnittstelle zwischen Fondsmanagement und operativer Verwaltung bilden das Fundament, auf dem die Cashflows entstehen. In solchen Strukturen spielt auch das Risikoreporting eine zentrale Rolle: Welche Ereignisse lösen Anpassungen aus? Wie werden Instandhaltungsumfänge definiert? Und welche Mechanismen greifen bei Mietausfällen oder Betreiberwechseln? Gerade für institutionelle Investoren mit hoher Governance-Anforderung ist das nicht „nur Papier“, sondern die operative Grundlage, um spätere Abweichungen früh zu erkennen und zu steuern.
Regulatorisch und datenschutzseitig liegt bei Serviced-Apartments zusätzlich eine Verantwortungsebene, die im klassischen Wohnungsmarkt oft weniger sichtbar ist. Betreiber-Setups verarbeiten Nutzerdaten, wenn auch häufig mit fragmentierter Zuständigkeit zwischen Betreiber und Eigentümerseite. Dazu zählen Buchungsinformationen, Identitäts- und Kommunikationsdaten sowie möglicherweise Zahlungs- und Zutrittsinformationen. Unternehmen, die solche Assets halten oder betreiben, müssen deshalb konsistent sicherstellen, dass die Anforderungen an Datenschutz und Informationssicherheit entlang der Lieferkette eingehalten werden – besonders, wenn Prozesse wie digitales Check-in oder vernetzte Zutrittssysteme im Alltag genutzt werden. Für den Fonds heißt das: Cyber- und Datenschutz-Risiken sind nicht abstrakt, sondern Bestandteil des Due-Diligence-Bildes.
In die Zukunft wird der Deal vor allem deshalb nachwirken, weil er ein Lernmuster für weitere Portfoliotransaktionen liefern kann. Wenn die erste strategische Investition im Serviced-Apartments-Bereich so strukturiert ist, dass Entwicklung, Betreiberbetrieb und Vertragslaufzeit eng verzahnt sind, sinkt die Hürde für Folgeinvestments. Für Entwickler und Betreiber bedeutet das zugleich: Partnerschaften über längere Zeiträume können Wettbewerbsvorteile schaffen, weil Standardisierung (Vertragstexte, Ausstattungspakete, Prozesshandbücher) die Projektkosten und die operativen Anlaufphasen reduziert. Aus Investorensicht ist die zentrale Implikation klar: Serviced-Apartments werden immer stärker als „asset & operating model“ betrachtet, nicht nur als Immobilienkauf.
Für die Branche ergibt sich daraus ein zweifacher Effekt. Einerseits wird die Finanzierung solcher Projekte eher über planbare Cashflows und langfristige Mietmodelle abgestützt, was in der Asset-Allokation der Fonds an Gewicht gewinnt. Andererseits verschiebt sich der Blick der Asset-Management-Teams weg von rein technischen Kennzahlen hin zu Betriebsmetriken wie Auslastung, Turnover-Rate, Kundenzufriedenheit und Kostenquote im laufenden Betrieb. Wenn M&G und vergleichbare Investoren Serviced-Apartments weiter ausbauen, dürften auch Künftige Due-Diligence-Prozesse stärker auf Betreiberqualität, IT- und Prozessreife sowie auf robuste Vertragsmechanismen zielen. Im Ergebnis profitieren am Markt vor allem diejenigen, die Entwicklungskompetenz, operative Standards und Risikomanagement in einem konsistenten Modell vereinen.
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