KIEL / LONDON (IT BOLTWISE) – Der Greix-Mietpreisindex des Kiel Instituts für Weltwirtschaft zeigt im zweiten Quartal 2026 ein klares Ost-West- und Stadtgefälle bei den Angebotsmieten. Köln, Hamburg und Düsseldorf steigen spürbar, während Berlin im gleichen Zeitraum einen Rückgang verzeichnet. Entscheidend ist dabei auch die Unterscheidung zwischen nominalem Mietanstieg und realem Wachstum nach Abzug der Inflation. Für Wohnungssuchende und Eigentümer stellt sich damit die Frage, wie nachhaltig der Preisdruck in den jeweiligen Märkten tatsächlich ist.
Im zweiten Quartal 2026 zeigt sich auf dem deutschen Mietmarkt ein auffälliges Auseinanderdriften der Städte: Während Köln, Hamburg und Düsseldorf bei den Angebotsmieten deutlich zulegen, fällt Berlin im Greix-Mietpreisindex des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW) spürbar zurück. Die Zahlen sind nicht nur für Mieterinnen und Mieter relevant, sondern auch für Immobilienunternehmen, weil sich aus solchen Divergenzen oft unterschiedliche Angebots- und Nachfragekräfte ableiten lassen. Konkret stiegen in Köln die Angebotsmieten im Jahresvergleich um 6,0 Prozent, in Hamburg um 5,1 Prozent und in Düsseldorf um 4,1 Prozent. Damit lagen die drei Märkte klar über dem bundesweiten Schnitt von 3,0 Prozent.
Berlin bildet dazu den Gegenpol: Dort sinken die Angebotsmieten im selben Zeitraum um 0,8 Prozent. Zwischen Köln und Berlin ergibt sich so rechnerisch ein Gefälle von fast sieben Prozentpunkten. Gerade dieses Delta ist für die Marktkommunikation wichtig, weil es zeigt, dass „der Mietmarkt“ eben kein einheitliches Bild liefert. Für die Praxis heißt das: Wer nur mit einem bundesweiten Durchschnitt arbeitet, unterschätzt vermutlich die regionalen Risiken und Chancen in der Vermietung. Gleichzeitig ist es ein Hinweis darauf, dass lokale Faktoren wie Mietniveau, verfügbare Wohnungen, Vermietungsdauer oder die Zusammensetzung der Wohnungsangebote stärker wirken als die rein allgemeine Preisentwicklung.
Auch ein zweiter Blick lohnt sich, weil der Index nicht nur nominale Veränderungen betrachtet. Für die 37 untersuchten Städte und Regionen wiesen die Angebotsmieten im zweiten Quartal 2026 sowohl im Quartalsvergleich als auch im Jahresvergleich Zuwächse aus: plus 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal und plus 3,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Entscheidend ist jedoch die Frage, was davon nach Inflation „übrig bleibt“. Das IfW macht deutlich, dass wegen zuletzt ebenfalls anziehender allgemeiner Teuerung real – also nach Abzug der Inflation – im Jahresvergleich nur ein Plus von 0,3 Prozent bleibt. Im Quartalsvergleich sei es sogar bereits das zweite reale Minus in Folge.
Diese Unterscheidung zwischen nominaler und realer Entwicklung ist für Unternehmen und Investoren besonders relevant, weil sich daraus Erwartungen an Mietwachstum und Kostenstrukturen ableiten lassen. Nominal steigende Mieten können zwar Umsätze stützen, aber wenn sie durch Inflation relativiert werden, schrumpft die reale Kaufkraft der Mieter. Für die Zahlungsfähigkeit bedeutet das: Haushalte spüren nicht nur die absolute Miethöhe, sondern auch, wie stark ihr verfügbares Einkommen durch Preissteigerungen insgesamt belastet ist. Gerade in Phasen, in denen die Inflationsrate nicht stabil sinkt, können sich dadurch Verhandlungen über Neu- und Bestandsmieten sowie die Fluktuation im Bestand anders entwickeln als in einer rein nominalen Betrachtung.
Bei der Betrachtung der absoluten Mietniveaus bleibt München der teuerste Mietmarkt in den erfassten Metropolen. Die durchschnittliche Kaltmiete lag dort im zweiten Quartal 2026 bei 23,70 Euro pro Quadratmeter. Danach folgen Frankfurt mit 17,80 Euro, Hamburg mit 16,50 Euro und Stuttgart mit 16,30 Euro. Köln erreicht 16,00 Euro, Berlin liegt bei 15,30 Euro, Düsseldorf bei 14,90 Euro. Am günstigsten ist Leipzig mit 10,50 Euro pro Quadratmeter. Der gewichtete Durchschnitt aller 37 ausgewerteten Städte und Regionen liegt bei 14,30 Euro pro Quadratmeter.
Auffällig ist dabei die im IfW-Index betonte Entkopplung von Preisniveau und Preisdynamik: Ein hohes Preisniveau und eine starke Preisdynamik müssen demnach nicht zwingend zusammenfallen. Stuttgart etwa gehört trotz zuletzt kaum steigender Mieten weiterhin zu den teuersten Märkten Deutschlands. Für die Bewertung von Objekten und Portfolios heißt das, dass man Regionen nicht nur nach ihrem „Preisstand“ vergleichen darf. Vielmehr spielt auch die Frage eine Rolle, ob die Mieten künftig eher über Neubau-/Erstvermietungsgeschwindigkeit, über Anpassungen im Bestand oder über den Verdrängungswettbewerb in stärker nachgefragten Lagen wachsen.
Für die nächsten Quartale dürfte vor allem die Kombination aus realer Entwicklung und regionaler Spreizung die Vermieterstrategie beeinflussen. Wenn real nach Inflation nur wenig wächst, verschieben sich Prioritäten: Statt aggressiver Anpassungen rücken häufig Wohnungswechselkosten, Mietvermeidung durch Service, Belegungsstrategien und die Optimierung der Vermietungsprozesse in den Vordergrund. Umgekehrt können Städte mit überdurchschnittlichen Zuwächsen – wie Köln, Hamburg und Düsseldorf – stärker zum Gradmesser dafür werden, wie nachhaltig die Nachfrage nach bestimmten Wohnungssegmenten ist. Berlin zeigt wiederum, dass ein Rückgang der Angebotsmieten nicht nur theoretisch möglich ist, sondern sich messbar in den Angebotsdaten niederschlägt. Für Wohnungssuchende macht das den Unterschied zwischen „Durchschnitt“ und „Stadt“ besonders spürbar, während für Unternehmen eine differenzierte, datengetriebene Steuerung der Vermietungs- und Preisplanung noch wichtiger wird.
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