LONDON (IT BOLTWISE) – Europäische Core-Immobilien könnten in eine neue Erholungsphase übergehen, weil die Kapitalwerte sich stabilisieren und in mehreren Top-Segmenten bereits wieder steigen. Die Fundamentaldaten bleiben dabei in vielen Ländern robust, während Leerstände vor allem bei hochwertigen, zertifizierten Flächen extrem niedrig sind. Laut Einschätzung von BNPP AM Alts wird die nächste Phase vor allem über höhere operative Nettoerträge getragen. Entscheidend wird nun, welche Objekte Qualität, Lage und Nachhaltigkeitsnachweise mitbringen und damit in der Kapitalallokation bevorzugt werden.
Europäische Core-Immobilien stehen nach einem langen Zins- und Bewertungsdruck möglicherweise vor einer Erholungsphase, die weniger spekulativ wirkt als die frühen Marktreflexe der Vergangenheit. Der Hintergrund ist klar: Nahostkonflikt, höhere Energiepreise und erneute Inflationsrisiken sorgen dafür, dass die Zinsen länger hoch bleiben. Genau diese Kombination verzögert typischerweise, dass Kapitalwerte wieder zügig nach oben laufen. Gleichzeitig tritt aber ein neuer Treiber stärker in den Vordergrund: Europas zusätzliche Investitionen in Verteidigungs- und Energieinfrastruktur erhöhen den Flächenbedarf und wirken damit indirekt auf Nachfrage, Bau- und Nachverdichtungslogiken sowie auf die Belegung von industrie- und logistiknahen Lagen.
Damit verschiebt sich der Fokus von reiner „Zinsstory“ hin zu einer operativen Immobilienrealität, die Investoren über Fundamentaldaten messbar prüfen können. Laut Einschätzung von Justin Curlow, Global Head of Research & Strategy bei BNPP AM Alts, führt der Ausbau in der Energie- und Verteidigungsinfrastruktur zu zusätzlichem Flächenbedarf in den Immobilienmärkten. Für Unternehmen im Immobilienbereich ist das relevant, weil sich die Umsatz- und Ergebnisfähigkeit nicht nur über Mietanpassungen erklärt, sondern über den Zusammenhang aus Projektpipeline, Flächenknappheit und nachhaltiger Belegung. In einem Umfeld, in dem Finanzierungskosten zwar hoch, aber nicht mehr im freien Fall sind, gewinnt genau diese „Nachfrage mit Substanz“ an Gewicht.
Technisch betrachtet äußert sich die Stabilisierung in den Kapitalwerten in mehreren Schritten: Zuerst sind oft die operativen Nettoerträge und die Marktmieten der sichtbare Hebel, danach ziehen daraus resultierende Bewertungen nach. BNPP AM Alts beschreibt für die stärkeren Segmente bereits wieder steigende Kapitalwerte, wobei die Zuwächse über steigende operative Nettoerträge und Marktmieten zustande kommen sollen – und nicht primär über eine Renditekompression. Diese Unterscheidung ist für Core-Strategien wichtig, weil sie die Bewertungslogik beeinflusst: Wenn Erholung über die Cashflows kommt, ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass Mieterträge und Laufzeitannahmen weniger stark korrigiert werden müssen. Für Portfoliomanager heißt das auch, dass das „Underwriting“ stärker an Vermietbarkeit, Laufzeiten, Indexierungsmechaniken und Ergebnisqualität gekoppelt wird.
Im Kern setzt die nächste Phase der Erholung laut Curlow überwiegend auf Ertragsgetriebenheit. Das bedeutet nicht, dass Risiken verschwinden, sondern dass die Erfolgswahrscheinlichkeit davon abhängt, ob Mietwachstum und operative Effizienz die höhere Kapitalkostenlast kompensieren können. Unterstützend wirkt dabei, dass in den meisten wichtigen europäischen Immobiliensektoren die Fundamentaldaten robust bleiben sollen, insbesondere bei gut gelegenen, hochwertig ausgestatteten und zertifizierten Flächen. Hier fällt besonders ins Gewicht, dass der Leerstand extrem niedrig ausfällt, weil die Nutzernachfrage spürbar anzieht. Solche Konstellationen begünstigen Core-Investments, weil sie typischerweise weniger „Löcher im Cashflow“ erzeugen und die Mieterstruktur stabiler bleibt als in Marktphasen mit aggressiver Flächenfreigabe.
Auch bei der relativen Bewertung sieht BNPP AM Alts eine klare Marktposition. Kontinentaleuropa soll im Vorteil bleiben: Erstklassige Immobilien bieten sektorübergreifend Transaktionsrenditen von rund 5 % und damit einen deutlichen Aufschlag gegenüber langfristigen Staatsanleihen. Für Anleger ist dieses Renditeband vor allem dann überzeugend, wenn es nicht nur theoretisch verfügbar ist, sondern auch in Liquiditätsphasen handelbar bleibt. Besonders in Logistik und Einzelhandel werden Renditeaufschläge im internationalen Vergleich als attraktiv beschrieben, unter anderem weil der europäische Markt schneller korrigiert habe als der US-Markt. Das macht die Region vergleichbar interessant für Investoren, die Risiken zwischen Währungsräumen und Marktzyklen diversifizieren wollen – ohne dabei ausschließlich auf Timing hoffen zu müssen.
Bemerkenswert ist zudem, dass sich die Erholung breiter aufstellt als in früheren Phasen: Nicht nur Wohn- und Logistiksegmente, sondern auch die Nutzermärkte für Einzelhandel, Büros und Hotels sollen sich deutlich verbessert haben. In einzelnen südeuropäischen Märkten wird das Angebot an hochwertigen Einkaufszentren bereits als knapp beschrieben, während die Mieternachfrage stark bleibt. Solche Knappheiten sind für Mieterträge oft entscheidend, weil sie Spielräume für Mietvertragsverlängerungen und für die Neuvermietung schaffen. Gleichzeitig warnt die Analyse davor, dass sich die Schere zwischen modernen, nachgefragten Objekten und älteren Beständen weiter öffnet. Genau hier entscheidet Qualität, Lage und wie stark Nachhaltigkeitseigenschaften im Bestand tatsächlich nachweisbar und vermarktbar sind.
Für die Portfolioentwicklung folgt daraus eine ziemlich praktische Konsequenz: Selektive Kapitalallokation und aktives Asset Management werden in der kommenden Erholungsphase zu den wichtigsten Treibern. Wer nur auf den durchschnittlichen Markttrend schaut, riskiert, Objekte mit begrenzter Vermietbarkeit oder unzureichender Energie- und Zertifizierungsbasis zu spät auszutauschen. Wer hingegen gezielt in gut gelegene, hochwertig ausgestattete und zertifizierte Flächen investiert, kann die vorhandenen Leerstands-Vorteile potenziell in stabile operative Ergebnisse übersetzen. Im Ergebnis entsteht ein Bild, das zu Core-Immobilien passt: nicht das schnelle Hochziehen von Preisen aufgrund sinkender Renditen, sondern eine schrittweise Wiederanpassung der Bewertungen entlang realer Cashflows – getragen von Nachfrageimpulsen, Infrastrukturinvestitionen und der zunehmenden Differenzierung nach Objektqualität.
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