LONDON (IT BOLTWISE) – Die 5-Prozent-Option der degressiven AfA bleibt ein starkes Signal für Neubauinvestitionen und beschleunigt die steuerliche Entlastung in den ersten Nutzungsjahren. Zugleich setzt der Bundesfinanzhof (BFH) bei der Denkmal-AfA im Erbfall enge Grenzen: Erben dürfen die Abzugsbeträge nach § 10f EStG grundsätzlich nicht fortführen. Entscheidend wird dabei, ob die betreffende Vergünstigung als reguläre AfA oder als Sonderausgabenabzug eingeordnet ist. Für zusammenveranlagte Ehegatten nennt das Urteil jedoch eine zentrale Ausnahme.
Wer aktuell mit Neubauprojekten plant, trifft auf ein klar steuerpolitisches Signal: Die degressive Absetzung für Abnutzung (AfA) mit einer 5-Prozent-Option verschiebt die Entlastung bewusst in die frühen Jahre nach Fertigstellung oder Anschaffung. Das Prinzip ist rechnerisch einfach, aber in der Liquiditätsplanung wirksam: Weil der Buchwert einer Immobilie schneller sinkt, werden in der Anfangsphase höhere Abschreibungsbeträge steuerlich wirksam als bei der linearen AfA. Genau diese Vorverlagerung kann für Investoren attraktiv sein, die nicht nur Renditeziele verfolgen, sondern auch die Finanzierungslasten möglichst schnell dämpfen wollen.
Die praktische Relevanz liegt dabei weniger in der Formel selbst als in den Randbedingungen, die darüber entscheiden, ob ein Projekt die degressive AfA tatsächlich nutzen kann. In den bereitgestellten Hinweisen wird deshalb besonders betont, die Voraussetzungen zur 5-Prozent-Option im Einzelfall sorgfältig zu prüfen. Denn sobald die steuerliche Einordnung kippt oder die Voraussetzungen nicht erfüllt sind, entsteht schnell ein Planungsbruch: Abschreibungen wirken nicht nur als Rechentrick, sondern verändern Cashflows, Kreditspielräume und die Entscheidung, ob ein Sanierungs- oder Neubauzeitpunkt für das Portfolio passt.
Während die degressive AfA vor allem den Neubau adressiert, zeigt ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 25.03.2026 (Az. X R 23/24) die andere Seite der Medaille: die engen Grenzen bei der Übertragbarkeit steuerlicher Begünstigungen im Erbfall. Konkret ging es um die Frage, ob ein Erbe die Denkmal-AfA nach § 10f EStG fortführen kann, wenn der Erblasser innerhalb des vorgesehenen zehnjährigen Abzugszeitraums verstirbt. Der BFH stellte dabei klar, dass eine Fortführung der Abzugsbeträge durch den Erben grundsätzlich nicht möglich ist, weil es sich bei den Beträgen nach § 10f EStG um einen Sonderausgabenabzug handelt und nicht um eine reguläre AfA.
Technisch betrachtet hängt die Entscheidung an der Systematik: In der Logik des Urteils ist § 11d der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) zwar für die Fortführung von Abschreibungen durch Rechtsnachfolger grundsätzlich angelegt, wird aber im konkreten Kontext nicht für Sonderausgaben geöffnet. Der BFH begründet dies über den Charakter der Leistung: Während eine reguläre AfA typischerweise an das Objekt und den Abschreibungsmechanismus gebunden ist, behandelt § 10f EStG die Denkmalförderung als besonderen Abzugstatbestand. Genau dieser Unterschied macht den Erbfall brisant, weil der Steueranspruch nicht automatisch in die Position des Erben „mitwandert“, sondern an den Fortbestand des ursprünglichen Steuersubjekts bzw. an die passende steuerliche Zuordnung gebunden bleibt.
Eine wichtige Ausnahme nennt das Urteil für zusammenveranlagte Ehegatten. Wenn die Beteiligten gemeinsam zur Einkommensteuer veranlagt werden, kann der überlebende Ehegatte die Abzugsbeträge nach § 10f EStG weiterhin geltend machen. Die Begründungslogik wirkt dabei wie ein steuerliches Kontinuitätsprinzip: Die Rechtsprechung betrachtet zusammenveranlagte Ehepartner in dieser Konstellation als ein einheitliches Steuersubjekt. Der überlebende Partner rückt damit nicht schlicht als Erbe in die Rolle des Verstorbenen, sondern bleibt funktional im begünstigten Steuersystem verankert.
Für die Beratungspraxis ergibt sich daraus eine nüchterne, aber hoch relevante Checkliste: Neubauprojekte lassen sich häufig über objektbezogene Abschreibungsmuster steuern, während denkmalbezogene Vorteile im Erbfall an die personenbezogene bzw. sonderausgabenbezogene Qualifikation gekoppelt sein können. Die Kombination aus aktuellen Hinweisen zur 5-prozentigen degressiven AfA und der BFH-Rechtsprechung macht damit besonders deutlich, wie sehr Steuerplanung bei Immobilienportfolios von der richtigen Systemzuordnung abhängt. Für Eigentümer bedeutet das konkret, dass die Frage „Wie wird der Vorteil technisch behandelt?“ im Todesfall oder bei Übergängen eine größere Rolle spielt als reine Prozentwerte oder Abschreibungsdauer.
Damit wird die strategische Bedeutung von Steuerplanung nicht geringer, sondern präziser: Wer heute Liquiditätsvorteile durch beschleunigte Abschreibung anstrebt, sollte parallel klären, wie sich projektbezogene und personenbezogene Begünstigungen über Jahre hinweg verhalten, insbesondere wenn Vermögensübergänge absehbar sind. In der Praxis führt das zu differenzierten Gestaltungen, etwa wenn denkmalgeschützte Objekte im Familienkontext gehalten werden und die Veranlagungsform bewusst einbezogen werden muss, um einen Verlust von Steuervorteilen im Todesfall zu vermeiden. So wird aus einer rein rechnerischen Betrachtung eine betriebsnahe Risiko- und Gestaltungsfrage für Investoren und steuerlich verantwortliche Teams.
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