LONDON (IT BOLTWISE) – Invesco Real Estate richtet den Fokus auf institutionelle Marktchancen und baut zugleich sein Geschäft mit privatem Vermögen weiter aus. Der CIO Chase Bolding beschreibt, wie ihn die Zeit kurz vor und nach der globalen Finanzkrise (GFC) in ein risikobasiertes Denken gebracht hat. Besonders wichtig sind für ihn neben Fundamentaldaten auch rechtliche Rahmenbedingungen sowie die Zusammenarbeit mit Kreditgebern und Partnern. Anhand von REIT-Vehikeln wie dem Income Trust (INREIT) und dem Commercial Real Estate Finance Trust (INCREF) skizziert er, wie einkommensorientierte Strategien im Alltag umgesetzt werden.
Institutionelle Immobilieninvestments werden derzeit nicht nur über Renditezahlen diskutiert, sondern über die Fähigkeit, in komplexen Kapitalstrukturen handlungsfähig zu bleiben. Genau daran knüpft die Darstellung von Chase Bolding an: Der Chief Investment Officer und Leiter des Nordamerika-Geschäfts bei Invesco Real Estate steuert laut Angaben des Unternehmens ein Portfolio mit rund 40 Mrd. $ an gewerblicher Immobilie – in einem Umfeld, in dem sich Cashflows, Finanzierungsbedingungen und Objektrisiken häufig gleichzeitig bewegen. Insgesamt verwaltet Invesco als Konzern ein Vermögen von 2 Bio. $, während Invesco Real Estate als globale Einheit auf 90 Mrd. $ kommt. Für Anleger ist das deshalb relevant, weil sich die Umsetzung von Immobilienstrategien nicht erst an der Objektebene entscheidet, sondern an den Prozessen, mit denen Investoren Kredite, Sicherheiten und Vertragswerke in belastbare Investmententscheidungen übersetzen.
Im privaten Vermögensbereich setzt Bolding laut Beschreibung auf einen Mix aus Core-Plus-Ansätzen und einkommensorientierten Strategien. Dazu gehört die Verantwortung für den Invesco Real Estate Income Trust (INREIT), ein nicht-gehandeltes REIT-Vehikel mit 1,3 Mrd. $ Volumen, das in stabilisierte Immobilien verschiedener Sektoren investiert. Ergänzend nennt er den Invesco Commercial Real Estate Finance Trust (INCREF) als Perpetual Life REIT, der aus Darlehen und Vorzugsaktienbeteiligungen besteht, die durch gewerbliche Immobilien abgesichert sind. Der praktische Unterschied liegt dabei weniger in Marketingbegriffen als im Risikoprofil: Ein REIT, der in stabilisierte Bestandsimmobilien investiert, hängt stärker an operativen Cashflows, während ein Vehikel mit kreditnahen Positionen stärker von der Bewertung der Sicherheiten, der Struktur der Darlehensbedingungen und dem Management von Ausfallrisiken geprägt ist.
Dass Bolding diese Perspektive so klar formuliert, hängt eng mit seinem Werdegang zusammen. Sein Einstieg bei Greenfield Partners im Jahr 2007 in Connecticut erfolgte unmittelbar vor der globalen Finanzkrise. In dieser Phase arbeitete er nach dem Studium als einziger Analyst an einem 1 Mrd. $ schweren Closed-End Opportunity Fund. Er beschreibt diese Zeit als besonders lehrreich, weil sie ihn in das Finanzsystem und in eine dynamische Investitionsumgebung einführte, die die späteren Marktstress-Szenarien mental vorbereitet habe. Später wechselte er 2010 zu Invesco Real Estate – und damit in einen Kontext, in dem opportunistische Chancen aus Krediten, Strukturen und Vertragsmechaniken laufend neu bepreist werden.
Bei Greenfield Partners spezialisierte sich Bolding auf gestresste und notleidende Vermögenswerte. Entscheidend sei dabei gewesen, nicht nur Fundamentaldaten zu betrachten, sondern auch die rechtlichen Rahmenbedingungen und die konkrete Zusammenarbeit mit Kreditgebern und Partnern. Gerade in angespannten wie in starken Märkten, so die Kernaussage, hat Verhandlungs- und Kompromissfähigkeit hohen Wert. Das passt technisch zu einem typischen Investment-Alltag im Immobilienkontext: Investments sind häufig keine isolierten „Buy-and-hold“-Entscheidungen, sondern bestehen aus mehreren Schichten – Sicherheitenbewertung, Covenants, Servicing-Fragen, mögliche Umwandlungen von Krediten in Immobilien sowie die Frage, welche Rechte im Dokument tatsächlich nutzbar sind. Wer diese Mechanik verstanden hat, kann schneller entscheiden, ob eine operative Sanierung, ein Verkauf oder eine rechtliche Eskalation die bessere Option ist.
Die Finanzkrise prägte zudem sein risikobasiertes Mindset. Aus seiner Sicht brauchten Personen, die ihre Karriere erst nach der GFC begannen, oft viele Jahre, um vergleichbare Kapitalverluste oder Prinzipalsrisiken in dem Ausmaß zu erleben wie während der Krise. Sein Einstieg mitten in Abschreibungen und Workouts habe ihn deshalb dazu gezwungen, kreativ und lösungsorientiert zu handeln – und zwar nicht als einmalige Fähigkeit, sondern als etwas, das ein gesamter Zyklus erst „durchtrainieren“ muss. Interessant ist hier auch der strategische Sprung, den er mit dem Wechsel zu Invesco verbindet: Laut seiner Beschreibung war die damalige Zusammenarbeit der US-Regierung mit dem Privatsektor im Rahmen des Troubled Asset Relief Program (TARP) sowie des Public-Private Investment Program (PPIP) ein Auslöser. Dabei wurden acht oder neun Manager ausgewählt, um Banken durch Kapitalzuführungen dabei zu helfen, Liquidität im System zu stabilisieren, primär im verbrieften Bereich wie CMBS und RMBS.
Invesco Real Estate verfolgte in dieser Post-GFC-Phase einen Ansatz, der auch private Immobilien adressierte. Bolding berichtet, dass zunächst vor allem Darlehensverkäufe im Fokus standen, die von verschiedenen Akteuren wie Versicherungsgesellschaften, Conduit-Schuldnern und Banken angeboten wurden. Invesco kaufte diese Darlehen, manchmal inklusive der Umwandlung in Immobilien, manchmal ohne diesen Schritt. Die zentrale operative Leitplanke war dabei die Flexibilität beim Erwerb: Je nach Dokumentenlage konnten Kredite modifiziert werden oder es waren Rechtsmittel möglich, die in den Darlehensverträgen vorgesehen sind. Dass dabei Beispiele wie Hotels, Einzelhandel, Büros und Wohnungen genannt werden, zeigt vor allem die Bandbreite der zugrunde liegenden Immobilienrisiken und damit, warum die Kombination aus Finanzengineering und Rechtsverständnis in solchen Setups so stark zum Wettbewerbsvorteil wird.
Für die Marktchancen, die Bolding heute in den Vordergrund rückt, folgt daraus eine logische Konsequenz: In einem Umfeld, in dem Bewertung und Liquidität nicht immer synchron laufen, entsteht der Unterschied zwischen „guten Deals“ und „guten Ergebnissen“ oft in der Phase zwischen Vertragsprüfung und Umsetzung. Das betrifft zum einen die Auswahl der Strategieebene – ob stabilisierte Bestände über INREIT oder kreditbesicherte Exponate über INCREF – und zum anderen die Fähigkeit, Änderungen in der Kreditlandschaft schnell in konkrete Handlungsoptionen zu übersetzen. Unternehmen und Investoren, die sich in den nächsten Jahren stärker einkommensorientiert oder über private Vehikel positionieren wollen, sollten deshalb nicht nur auf Zielrenditen achten, sondern besonders auf die operativen Mechaniken: Welche Rechte gibt es in den Dokumenten? Wie werden Sicherheiten bewertet? Und wie flexibel lässt sich aus einer Kapitalstruktur heraus reagieren, wenn sich Marktparameter drehen.
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