DÜSSELDORF / LONDON (IT BOLTWISE) – LEG Immobilien bestätigt trotz schwächerer Kennzahlen den Ausblick für 2026. Im 1. Halbjahr stiegen die Nettokaltmieten um 3,4 Prozent auf 473,4 Millionen Euro, was auch die Miete pro Quadratmeter spürbar erhöht. Gleichzeitig ging der AFFO um 12,7 Prozent auf 110,5 Millionen Euro zurück, vor allem wegen höherer Investitionen. Beim Schuldenabbau konnte der LTV auf 45,5 Prozent sinken, während der Verkauf großer Portfolios aktuell ausgebremst wird.
LEG Immobilien setzt im zweiten Quartal vor allem auf operative Stabilität: Unternehmenschef Lars von Lackum hat zur Vorlage der Halbjahreszahlen Ziele für 2026 bestätigt, obwohl die Aktie zuletzt rund 0,3 Prozent nachgab. Dass die Ergebnisentwicklung nicht im gleichen Tempo mitzieht, zeigt sich bereits beim Blick auf die zentralen Kennziffern: Die Einnahmeseite wächst solide, doch der Mittelzufluss aus dem operativen Geschäft (AFFO) fiel spürbar geringer aus. Für Anleger und Management gleichermaßen ist das ein klassisches Abwägungsproblem aus dem Wohnimmobiliensektor, in dem Finanzierung, Investitionsrhythmus und Indexierung der Mieten zusammenwirken.
Auf der Erlösseite liefern die Zahlen einen klaren Trend. Im ersten Halbjahr wuchs die Nettokaltmiete im Jahresvergleich um 3,4 Prozent auf 473,4 Millionen Euro. Gleichzeitig stieg die Miete pro Quadratmeter auf vergleichbarer Fläche von 6,96 auf 7,21 Euro, also um 0,25 Euro je Quadratmeter. Die Unternehmensplanung zielt darauf, dass die Mieten auf vergleichbarer Fläche im laufenden Jahr weiter um 3,8 bis 4,0 Prozent zulegen und damit stärker als im Jahr 2025 ausfallen. Ein wesentlicher Treiber ist laut Unternehmenslogik die Möglichkeit, auch Mieten im geförderten Bestand zu erhöhen – LEG zählt mit rund 28.000 geförderten Einheiten zu den größten Anbietern von Sozialwohnungen in Deutschland, das entspricht gut 15 Prozent der Bestände.
Der Blick nach vorn richtet sich damit auch auf den Bestand mit auslaufenden Bindungen. Für rund 16.000 Wohnungen läuft die Bindungsfrist bis 2028 aus, und die bisherigen Mieten von im Schnitt 5,41 Euro je Quadratmeter sollen dann an Marktmieten im frei finanzierten Bereich herangeführt werden. In der Rechnung ergibt sich daraus eine mögliche Erhöhung der Mieten in diesen Wohnungen um etwa 12 Prozent. Auf Portfolio-Ebene entspräche das einem zusätzlichen Mietwachstum von ungefähr einem Prozentpunkt, also einer Größe, die in der Größenordnung anderer operativer Hebel liegt und deshalb in der Planung über mehrere Jahre erheblich wirkt.
Während das Mietwachstum die Planung stützt, bremst der Investitionszyklus den AFFO. Für die Kennziffer AFFO – Mittelzufluss aus der operativen Tätigkeit bereinigt um aktivierte Investitionen – weist das Halbjahr einen Rückgang um 12,7 Prozent auf 110,5 Millionen Euro aus. LEG begründet dies mit höheren Investitionen: Diese stiegen in den ersten sechs Monaten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 10 Prozent auf 202 Millionen Euro. Genau hier liegt der operative Mechanismus: Mehr Investitionen erhöhen zwar häufig mittel- bis langfristig die Qualität und den Werterhalt des Portfolios, kurzfristig verschiebt sich dadurch aber der Mittelabfluss bzw. die Bereinigung im AFFO-Reporting. Für die zweite Jahreshälfte erwartet der Konzern deshalb geringere Investitionen und mehr Fördermittel, was die Ergebniskennziffern wieder entlasten soll.
Der Konzern hält dennoch am Jahresziel fest: Für 2026 peilt LEG weiterhin einen AFFO von 220 bis 240 Millionen Euro an, der damit als neuer Rekord eingeordnet wird. Unter dem Strich fiel das Periodenergebnis von 448,1 auf 283,5 Millionen Euro zurück; als Grund nennt das Unternehmen eine niedrigere Aufwertung der Immobilien als im Vorjahr. Damit wird auch deutlich, dass nicht jede positive operative Komponente automatisch zu einem höheren Periodenergebnis führt, wenn Neubewertungen im Rechnungswesen schwächer ausfallen. Gleichzeitig zeigt der Cash- und Finanzierungsfokus Wirkung beim Schuldenabbau: Bereits im laufenden Jahr soll das Verhältnis zwischen Nettofinanzverbindlichkeiten und dem Wert der Immobilien auf 45 Prozent sinken, und Ende Juni 2026 ging der LTV um 1,3 Prozentpunkte auf 45,5 Prozent zurück.
Der Schuldenabbau wird zusätzlich über Verkäufe flankiert, jedoch mit sichtbaren Unterschieden je nach Transaktionsform. LEG verkauft Wohnungen, um Kapital freizusetzen und die Bilanzkennziffern zu verbessern; in den ersten sechs Monaten hat das Unternehmen den Verkauf von rund 1.000 Wohnungen für rund 74 Millionen Euro abgewickelt oder vereinbart. Der Markt als Ganzes ist dafür aber nicht in gleicher Geschwindigkeit bereit. Von Lackum beschreibt die Lage mit deutlicher Sprache: „Die Hoffnungen waren groß, die Erwartungen wurden entt t uscht“. In der weiteren Erklärung führt er aus, dass der Transaktionsmarkt unter hohen geopolitischen Volatilitäten leide. Unsicherheiten – er nennt explizit die Blockade von der Straße von Hormus – würden zu höheren Energiepreisen und anschließend zu einer höheren Inflation oder zu Inflationserwartungen führen, was wiederum Kaufinteressenten beeinflusst.
Praktisch bedeutet das: Am besten klappt laut Manager der Verkauf von einzelnen Mehrfamilienhäusern und kleineren Portfolios, während die Veräußerung größerer Portfolios aktuell nicht so gut funktioniert. Diese Unterscheidung ist betriebswirtschaftlich relevant, weil Großdeals häufig stärkere Finanzierungskomponenten und umfangreichere Due-Diligence-Schleifen erfordern – in einem Umfeld mit schwankenden Finanzierungskonditionen und makroökonomischer Unsicherheit steigt damit das Risiko, dass Preisvorstellungen und Angebots-/Nachfrageprofile nicht zusammenpassen. Für LEG heißt das, dass die 5.000 Wohneinheiten, die insgesamt veräußert werden sollen, unter anderem durch Verkäufe in Ostdeutschland – darunter rund 1.400 aus der ehemaligen Adler-Tochter – mit einer Einkaufs- und Käuferlogik umgesetzt werden müssen, die zum Markt passt. Mit rund 171.000 Wohnungen im Bestand bleibt LEG zwar klar positioniert, doch die Geschwindigkeit beim Deleveraging hängt eben auch davon ab, wie schnell sich Transaktionen wieder standardisieren.
Unterm Strich entsteht aus den Halbjahreszahlen ein differenziertes Bild: Die Nettokaltmiete wächst, die Mieten auf vergleichbarer Fläche sollen im laufenden Jahr weiter zulegen, und der geförderte Bestand liefert zusätzliche Dynamik. Gleichzeitig zeigen der Rückgang beim AFFO und das niedrigere Periodenergebnis, dass Investitions- und Bewertungsprozesse kurzfristig gegeneinander laufen können. Der sinkende LTV signalisiert aber, dass die Finanzierungsseite trotz schwächerem Transaktionsmarkt nicht aus dem Takt gerät. Für 2026 bleibt entscheidend, ob LEG die zweite Jahreshälfte tatsächlich mit geringeren Investitionen und mehr Fördermittel stabilisiert – denn genau diese Annahme soll den AFFO wieder in Richtung Zielkorridor bringen, während die weitere Entwicklung von Mietwachstum und Bilanzstruktur die Bewertung an der Börse auch mittel- bis langfristig prägt.
Die Aktie wird zum Handelsstart in Düsseldorf zeitweise mit einem Rückgang von 0,09 Prozent auf 53,25 Euro geführt. Dieses kurzfristige Marktbild passt zu der Mischung aus operativem Wachstum und kurzfristigem Druck durch Investitionen und Bewertung. Gleichzeitig ist der Ausblick für 2026 ein starkes Signal für die Steuerbarkeit der wichtigsten Hebel: Mietentwicklung, Förderlandschaft, Investitionsrhythmus und Kapitalfreisetzung durch Verkäufe. In einem Umfeld, in dem der Transaktionsmarkt selektiv bleibt, wird die Umsetzung der geplanten Veräußerungen und die Stabilität der Kosten- und Investitionspfade für die nächste Quartalsserie zum Gradmesser.
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